本報記者 袁傳璽

    7月21日，中國居住產業轉型與高質量發展研討會在北京召開。本次會議由中國社會科學院財經戰略研究院主辦，貝殼研究院、緯房研究院、中國城市經濟學會房地產專業委員會協辦。多位專家、學者與會，共同探討中國居住產業未來發展方向。

    本次會議主題為“產業新格局，市場新動能”。在房住不炒綱領指導下，當前中國房地產市場供求關系、產業格局均出現重要變化。消費者需求逐漸回歸“居住”本身，市場在理性中溫和前行。

    中國社會科學院財經戰略研究院院長何德旭在致辭演講中表示：“無論是發展居住產業，解決住房問題，還是穩定房地產市場，都必須堅持以居住為本。”

    “住房市場的發展要與人們不斷增長的對美好生活的需求相適應。當前我國居住產業正處在新舊模式交替的轉型期，站在長周期的動能轉換點，更加需要中國居住產業實現高質量發展。”這為學術界、產業界都提出了新的課題，也帶來了新的機遇。

    當前市場：中國房地產轉向新模式

    住房是中國人生活繞不開的話題，也是當前中國經濟繞不開的話題。房地產作為周期性行業，短期市場波動在所難免。拉長時間看，住房市場波動，必將圍繞城鎮化、工業化決定的基本住房需求中樞來進行。隨著房地產市場新舊動能的轉換，中國房地產市場正在邁入全新階段。

    會上，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華發表了“中長期中國住房市場供求展望”，從需求端看，鄒琳華表示，未來中國房地產市場需求存在三個主要來源，包括城鎮化新增住房需求、改善性住房需求、舊房更新需求。

    “利用相關數據對中長期住房需求的中性估算，2030年三項需求總計約12.46億平方米。而2022年全國商品住宅的銷售面積是11.46億平方米。因而，中長期住房需求雖較最高點有所回落，但仍將維持相對穩定的規模。當然，未來的需求潛力并不等于現實需求，未來住房需求特別是改善性需求潛力的持續釋放，還需要市場產品結構和政策條件的配合。”鄒琳華在演講中說。

（中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長 鄒琳華 來源：企業供圖）

    在供給端，隨著市場邁入新階段，中國房地產行業也亟待形成新的發展模式，以改變長期以來“高負債、高杠桿、高周轉”的模式弊端。

    中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任秦虹在“城鎮住房供給新模式的思考”中指出，當前需要從“補足住房租賃發展短板、構建完善住房保障體系、支持美好生活需求的住房升級改善、優化完善預售制、創新存量住房更新模式”五個方面入手，逐步建立城鎮住房供給新模式。

    “城鎮住房新模式不是為新而新，新模式要以問題為導向，解決舊模式中存在的問題。”秦虹指出，“建立住房供給新模式，供給主體房地產企業自身也要變——挖掘管理紅利，堅持長期主義，重視戰略引領，強化企業組織和標準化保障，以數字化為業務賦能，形成新型績效文化。”

    供需格局調整，房地產開發企業也應該順應市場變化，從“三高”模式轉向輕重并舉的開發、運營、服務一體化，實現穩健多元發展。

    中央財經大學教授易成棟在“房企踐行新發展模式探討”主題演講中表示：房企探索發展新模式，一要有長遠眼光，第二必須有核心競爭力。當前中國房地產企業很多利潤來自土地升值，未來土地升值部分下降，企業將更多依靠產品增值和服務生存。

    居住產業打開新格局

    住有所居，安居樂業，一直是中國人對美好生活最質樸的向往。也正因如此，房地產業轉型，實現從“房”到“住”有其歷史必然性和現實必要性。

    我們可以看到，當前中國人對于住的需求仍未得到充分滿足，居住體驗還有極大提升空間。改善性住房需求、高品質租住需求、高效率整裝等需求，為產業發展打開全新的格局。

    中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰在“存量時代的產業鏈發展新機遇”中提到，當前所有房地產企業都需要打破邊界，培養能力；持續提升運營能力。

    “周期型行業里，過去企業的競爭優勢不是運營優勢，是資源獲取優勢，是杠桿利用優勢，是投資踩點優勢。所以激進者常常勝出。”而未來居住行業是一個提升全社會空間運營效率的行業，具備空間運營能力的企業將擁有廣闊發展前景。

    “這個行業經常存在客戶滿意度低的情況，關鍵在于行業的服務非常低頻。并且行業所面對的往往是空間的產權、共有權和共同管理權三權疊加的空間。在未來，實現行業高質量發展的關鍵是提供可預期的服務、讓服務者獲得尊嚴，同時能讓客戶享受到真正的好處。跟空間相關的服務行業，需要考核低頻服務的品質、平衡公共空間管理、用標準化的流程重新定義非標準化的服務。居住空間相關服務任重而道遠。”

    “居住”產業也重塑著房產交易流通環節。清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟教授在會上發表了“住房需求與經紀行業高質量發展”主題演講。“房地產經紀服務行業的初心應當是幫助住房市場提高流轉效率，這是最本質的使命和要求。”

    隨著住房市場從以增量為主過渡到以存量為主，同時住房的消費屬性大幅超過資產屬性，吳璟認為，房地產經紀服務行業需要從“提高住房搜尋效率、提升住房匹配程度、促進居住價值回歸、防治負面影響”四個方面，為消費者提供高質量的經紀服務乃至于內涵更豐富的綜合住房服務，助力居民實現美好生活。

    從有房住到住得好，中國居住產業轉型方興未艾。對所有產業鏈相關企業來說，緊跟時代潮流，抓住消費者需求，努力提供高品質的產品、服務，是抓住市場新機遇的關鍵。

    行業走向溫和復蘇

    會議最后，貝殼研究院首席分析師許小樂發表了“居住消費的復蘇與新動能”主題演講，他表示房地產傳統的動能正在向新動能切換。傳統功能是土地、資金要素投入帶來的投資效應，而新動能是數字化技術驅動居住服務供給與人民群眾美好居住生活的需求的滿足。

    許小樂判斷，實際上中國房地產市場擁有保持穩定的能力。伴隨內涵更加豐富的居住產業到來，行業正呈現出溫和向上的復蘇態勢。

    在演講中他也提到，新舊動能轉換過程中必然會遇到產能縮減、交易下滑、價格調整，這是從速度轉向質量必經階段，要理性看待。同時，要為新舊動能轉換提供平穩的市場和有利于供給改革的監管環境。

    隨著市場逐步進入穩態，居住消費也在新舊轉換之間迸發出新的動能。圍繞空間建造、空間運營、空間服務三大模塊，買賣、租賃、物業、經紀、裝修等眾多行業都能探索出新的增長點。

    從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區。對消費者來說，美好居住已遠不是買一套好房子就能解決的需求。如何為廣大消費者創造出高品質的生活空間，是值得每個居住產業從業者不斷思考的問題。

    “產業新格局，市場新動能”。當下，轉型是中國房地產業必須面對的課題。通過轉型建立適應經濟發展、人民需求的地產新模式，是實現產業健康良性發展的必經過程。為此，需要更多客觀理性的思考，這也是本次會議的目標和價值所在。

    立足人民群眾對家的向往，對美好生活的期待。中國居住產業實現轉型與高質量發展，是時代賦予我們的必由之路。

（編輯 田冬）