本報記者 王麗新
隨著寶山區大場鎮W12-1301單元35-03地塊被中國金茂收入囊中,歷時3天的上海今年第二批次首輪土拍于7月13日收官。
在新的競拍規則下,本次土拍15幅涉宅地塊悉數成交,其中5幅地塊底價成交,10幅地塊封頂搖號,共攬金約405.48億元,平均溢價率為7.82%,不僅較上一批次7.33%的溢價率上升0.49個百分點,且創下自2021年以來上海各批次土拍的溢價率新高。
“從全國來看,上海仍然是房企的戰略投資高地,房企需要把有限的資金布局在快速安全回款且有利潤的重要城市,上海是首選城市之一。”中指研究院上海常務副總經理張文靜向《證券日報》記者表示,上海此輪供應的大部分地塊較為優質,包括一二手房價格倒掛明顯的區域,這可以確保房企快速回籠資金,調動其拿地熱情。
三分之二地塊觸頂成交
但地塊間熱度差異仍存
從整個土拍進程來看,多數房企在上海拿地的意愿比較迫切,有三分之二地塊觸頂成交。
以閔行區華漕鎮MHP0-1402單元16-05、17-04地塊為例,該地塊共吸引了18位競買人參拍,報價進程非常快速,3分鐘不到就觸及最高限價進入搖號階段。不過,也有房企較為謹慎,在松江區永豐街道SJC10011單元H02-16、H02-18號地塊的報價觸及最高限價后,建發房產選擇放棄進入搖號階段。此外,還有多幅地塊最終以底價成交。
“本輪土拍熱度不減,有著多方面原因。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示,一是本輪供地質量總體不錯,部分地塊位于內環內的核心區域;二是地塊間熱度差異仍存,雖然大部分地塊熱度均較高,但也仍有個別地塊表現平平;三是此次土拍規則在舉牌競價階段做了調整,當房企報價達到最高限價則轉為現場搖號,為房企競拍營造更為公平公正的平臺。
“上海二批次土拍放在全國市場來看仍有一定熱度,但也呈現出降溫跡象。”同策研究院研究總監宋紅衛認為,最典型的特征有四個:一是土拍規則調整,搖號的方式降低了房企拍地操作的難度;二是分化更為明顯,土拍首日3幅核心優質地塊被多家房企競逐,熱度較高,但是外圍區域地塊基本低價成交,顯示出降溫跡象;三是個別地塊適度調高了房地聯動價,對于樓市預期以及提升開發商的積極性有一定作用;四是與房企戰略向一、二線城市收縮有直接關系。
更重要的是,在關榮雪看來,相較上一批次,本批次土拍最大的變化則是房企以聯合體形式拿地的情況明顯減少,在當前行業資金風險猶存的背景下,房企布局合作也呈現出略微的謹慎跡象。
參拍“老面孔”居多
拿地戰略高度趨同
在此次參拍房企中,“老面孔”居多。保利發展、招商蛇口、中國鐵建、中建八局、華發股份、象嶼地產等企業持續對上海土地市場保持高度熱情。
據記者了解,在本輪土拍中,有的房企采取專攻優質地塊競拍策略;有的房企采取廣撒網式報名競拍,但這需要繳納大量保證金,比如招商蛇口報名了11幅地塊。7月11日,招商蛇口拿下松江地塊,成交總價為18.479億元,成交樓板價25574元/平方米,地塊房地聯動價49000元/平方米。
張文靜表示,房企聚焦高能級城市和城市核心區域,拿地戰略高度趨同,導致了上海大部分地塊仍然是觸頂成交。但同時上海4月份之后的市場分化加劇,遠郊部分項目開盤去化率下降明顯,個別項目開盤去化率僅有4%,也影響了開發商對于這些區域的市場判斷。
“房企拿地還是主要聚焦于一線和強二線核心城市。”關榮雪向《證券日報》記者表示,當下影響房企擴表投資的最主要原因可能在于,一方面金融政策的寬松及支持導向,為房企擴儲投資提供了一定的信心,融資環境逐步改善也為部分房企擴表提供助力;另一方面,今年以來各地供地分散且地塊整體質素不錯,加之市場需求端政策如下調房貸利率、放松限購等持續發揮作用,房企對市場未來去化預期有所提升,補倉步伐略有加快。
至于土地市場后市表現將會如何?關榮雪表示,預計整體走勢以穩為主,但短期來看,將仍具一定的分化特征,熱點城市將繼續維持較高熱度,表現平淡的城市回溫成效則仍較依賴于樓市去化率、政策支持等方面的進一步好轉。
對此,張文靜也表示,優質地塊仍然有多家房企參拍,其他地塊參拍房企預計減少。
(編輯 劉睿智)
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