本報記者 王麗新

    隨著寶山區大場鎮W12-1301單元35-03地塊被中國金茂收入囊中，歷時3天的上海今年第二批次首輪土拍于7月13日收官。

    在新的競拍規則下，本次土拍15幅涉宅地塊悉數成交，其中5幅地塊底價成交，10幅地塊封頂搖號，共攬金約405.48億元，平均溢價率為7.82%，不僅較上一批次7.33%的溢價率上升0.49個百分點，且創下自2021年以來上海各批次土拍的溢價率新高。

    “從全國來看，上海仍然是房企的戰略投資高地，房企需要把有限的資金布局在快速安全回款且有利潤的重要城市，上海是首選城市之一。”中指研究院上海常務副總經理張文靜向《證券日報》記者表示，上海此輪供應的大部分地塊較為優質，包括一二手房價格倒掛明顯的區域，這可以確保房企快速回籠資金，調動其拿地熱情。

    三分之二地塊觸頂成交

    但地塊間熱度差異仍存

    從整個土拍進程來看，多數房企在上海拿地的意愿比較迫切，有三分之二地塊觸頂成交。

    以閔行區華漕鎮MHP0-1402單元16-05、17-04地塊為例，該地塊共吸引了18位競買人參拍，報價進程非常快速，3分鐘不到就觸及最高限價進入搖號階段。不過，也有房企較為謹慎，在松江區永豐街道SJC10011單元H02-16、H02-18號地塊的報價觸及最高限價后，建發房產選擇放棄進入搖號階段。此外，還有多幅地塊最終以底價成交。

    “本輪土拍熱度不減，有著多方面原因。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，一是本輪供地質量總體不錯，部分地塊位于內環內的核心區域；二是地塊間熱度差異仍存，雖然大部分地塊熱度均較高，但也仍有個別地塊表現平平；三是此次土拍規則在舉牌競價階段做了調整，當房企報價達到最高限價則轉為現場搖號，為房企競拍營造更為公平公正的平臺。

    “上海二批次土拍放在全國市場來看仍有一定熱度，但也呈現出降溫跡象。”同策研究院研究總監宋紅衛認為，最典型的特征有四個：一是土拍規則調整，搖號的方式降低了房企拍地操作的難度；二是分化更為明顯，土拍首日3幅核心優質地塊被多家房企競逐，熱度較高，但是外圍區域地塊基本低價成交，顯示出降溫跡象；三是個別地塊適度調高了房地聯動價，對于樓市預期以及提升開發商的積極性有一定作用；四是與房企戰略向一、二線城市收縮有直接關系。

    更重要的是，在關榮雪看來，相較上一批次，本批次土拍最大的變化則是房企以聯合體形式拿地的情況明顯減少，在當前行業資金風險猶存的背景下，房企布局合作也呈現出略微的謹慎跡象。

    參拍“老面孔”居多

    拿地戰略高度趨同

    在此次參拍房企中，“老面孔”居多。保利發展、招商蛇口、中國鐵建、中建八局、華發股份、象嶼地產等企業持續對上海土地市場保持高度熱情。

    據記者了解，在本輪土拍中，有的房企采取專攻優質地塊競拍策略；有的房企采取廣撒網式報名競拍，但這需要繳納大量保證金，比如招商蛇口報名了11幅地塊。7月11日，招商蛇口拿下松江地塊，成交總價為18.479億元，成交樓板價25574元/平方米，地塊房地聯動價49000元/平方米。

    張文靜表示，房企聚焦高能級城市和城市核心區域，拿地戰略高度趨同，導致了上海大部分地塊仍然是觸頂成交。但同時上海4月份之后的市場分化加劇，遠郊部分項目開盤去化率下降明顯，個別項目開盤去化率僅有4%，也影響了開發商對于這些區域的市場判斷。

    “房企拿地還是主要聚焦于一線和強二線核心城市。”關榮雪向《證券日報》記者表示，當下影響房企擴表投資的最主要原因可能在于，一方面金融政策的寬松及支持導向，為房企擴儲投資提供了一定的信心，融資環境逐步改善也為部分房企擴表提供助力；另一方面，今年以來各地供地分散且地塊整體質素不錯，加之市場需求端政策如下調房貸利率、放松限購等持續發揮作用，房企對市場未來去化預期有所提升，補倉步伐略有加快。

    至于土地市場后市表現將會如何？關榮雪表示，預計整體走勢以穩為主，但短期來看，將仍具一定的分化特征，熱點城市將繼續維持較高熱度，表現平淡的城市回溫成效則仍較依賴于樓市去化率、政策支持等方面的進一步好轉。

    對此，張文靜也表示，優質地塊仍然有多家房企參拍，其他地塊參拍房企預計減少。

（編輯 劉睿智）