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上半年土地市場(chǎng)冰火同現(xiàn)分化加劇 去化率成房企投資“指揮棒”

2023-07-03 00:51  來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 

    本報(bào)記者 王麗新

    趕在上半年最后一天,北京、杭州、廈門(mén)、深圳、武漢等多地上演了土拍年中收官大戰(zhàn)。一方面,一塊地競(jìng)價(jià)百輪、搖號(hào)溢價(jià)的情況再現(xiàn);另一方面,亦有地塊鮮有問(wèn)津。冷熱不均、分化加劇是上半年土拍市場(chǎng)的主要趨勢(shì)。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年,全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模均降至近十年以來(lái)同期最低位,但核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推出力度不斷加大,帶動(dòng)住宅用地成交樓面價(jià)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì),上半年同比上漲16.4%。同期,百?gòu)?qiáng)房企拿地總額5920億元,同比下降10.2%,其中優(yōu)質(zhì)房企拿地較為積極。

    整體而言,全國(guó)住宅用地流拍、撤牌數(shù)量均下降明顯,房企投資多青睞熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊,帶動(dòng)熱點(diǎn)城市土拍升溫,整體溢價(jià)率有所改善,不過(guò),多數(shù)城市土拍仍未全面轉(zhuǎn)暖。

    “當(dāng)前土拍市場(chǎng)正進(jìn)入發(fā)展新階段,規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)日益透明化,成交價(jià)整體平穩(wěn),局部市場(chǎng)活躍是主流。這期間,企業(yè)競(jìng)拍門(mén)檻降低,核心城市土拍競(jìng)爭(zhēng)加劇,新面孔拿地頻現(xiàn)。”北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超向記者表示,在大浪淘沙后,房企對(duì)于片區(qū)和地塊的研判已無(wú)限趨于一致,核心“指揮棒”是把控風(fēng)險(xiǎn)以及保證去化率,核心城市核心地塊是首選,有利潤(rùn)空間就會(huì)積極參與。反之,地理位置不佳、銷(xiāo)售不明確的地塊,往往難以吸引開(kāi)發(fā)商。

    分化進(jìn)一步加劇

    土地拍賣(mài)市場(chǎng)素來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表,也是投資風(fēng)向標(biāo)。

    今年以來(lái),局部土拍市場(chǎng)高光頻現(xiàn)。在北京,“觸頂+溢價(jià)”成交是主旋律;在廈門(mén),144家房企競(jìng)拍3宗地塊,其中88家房企搶一宗地,創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高;在杭州,地塊觸頂成交比率一度高達(dá)80%,民企拿地金額占比超六成。與之形成鮮明對(duì)比的是,武漢、重慶、天津等地土拍市場(chǎng)持續(xù)低迷,高溢價(jià)成交地塊屈指可數(shù),底價(jià)成交是主流,甚至出現(xiàn)個(gè)別地塊流拍現(xiàn)象。

    整體而言,城市分化及區(qū)域分化進(jìn)一步加劇。在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪看來(lái),需求穩(wěn)健、去化良好的城市,土拍表現(xiàn)相對(duì)火熱;相反,去化壓力較大的城市,土拍往往表現(xiàn)平平。區(qū)域分化則體現(xiàn)在地塊的受關(guān)注度上。位置優(yōu)越、利潤(rùn)空間較大、可操作性強(qiáng)的地塊,備受房企青睞;而開(kāi)發(fā)難度較大、成本消耗較大的地塊,房企主要以觀(guān)望為主。

    中指研究院表示,各地土拍情緒的變化依賴(lài)于新房市場(chǎng)能否持續(xù)修復(fù)。預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿繼續(xù)保持較高水平,而銷(xiāo)售市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)或仍低迷。

    “今年土地供應(yīng)端的一個(gè)重要變化是‘提質(zhì)縮量’,即增加供應(yīng)城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊,使得局部市場(chǎng)熱度提升,表現(xiàn)為‘多輪競(jìng)拍、觸頂搖號(hào)’、溢價(jià)率上升、流拍率降低等。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ハ蛴浾弑硎荆@樣的分化體現(xiàn)在企業(yè)端就是投資策略進(jìn)一步聚焦“以銷(xiāo)定產(chǎn)”,樓市銷(xiāo)售向好的城市、區(qū)域、項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商才會(huì)更有動(dòng)力拿地。

    下半年土地市場(chǎng)將會(huì)如何走?在黎乃超看來(lái),首先,核心城市核心地塊競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,觸頂成交地塊會(huì)繼續(xù)增加;其次,優(yōu)質(zhì)住宅地塊溢價(jià)表現(xiàn)較高,但商業(yè)辦公、工業(yè)類(lèi)用途土地,鑒于資金沉淀較大,底價(jià)或流拍現(xiàn)象或會(huì)出現(xiàn)。另外,即便是熱點(diǎn)城市樓市,也存在不確定性和波動(dòng)性,房企拿地仍需避免盲目跟風(fēng)和過(guò)度投資。

    某房企人士直言,如果核心城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇,不排除部分房企將投資戰(zhàn)線(xiàn)下沉,屆時(shí)部分三四線(xiàn)城市土拍或許會(huì)迎來(lái)活躍期。

    “短期來(lái)看,全國(guó)土地供求縮量趨勢(shì)或會(huì)延續(xù),但土拍分化態(tài)勢(shì)將更加明顯,預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升,這些城市在供應(yīng)端改善下,樓市成交有望企穩(wěn),而在銷(xiāo)售市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的城市,土地拍賣(mài)市場(chǎng)或仍表現(xiàn)低迷。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,隨著越來(lái)越多的企業(yè)聚焦在核心城市拿地,這些城市的土拍競(jìng)爭(zhēng)也將日益激烈,部分企業(yè)拿地或向核心城市近郊及優(yōu)勢(shì)三線(xiàn)城市適度下沉。

    保證去化率是關(guān)鍵

    土拍市場(chǎng)持續(xù)分化,銷(xiāo)售市場(chǎng)分化加劇是主因。

    “受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響,拿地容錯(cuò)率明顯下降,房企普遍采取‘以銷(xiāo)定投’、‘聚焦核心城市及區(qū)域’的策略。”陳文靜向記者表示,確定性的銷(xiāo)售去化率成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一。

    “在市場(chǎng)調(diào)整期,一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市的投資項(xiàng)目具有更強(qiáng)的安全性和流動(dòng)性,收益率也出現(xiàn)明顯回升。”5月上旬,金地集團(tuán)董事兼總裁黃俊燦在答投資者問(wèn)時(shí)這樣表示。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克補(bǔ)充說(shuō),2023年以來(lái),金地集團(tuán)已在上海、杭州、西安、東莞等一、二線(xiàn)城市核心位置落地投資項(xiàng)目,未來(lái)將繼續(xù)依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展保持合理的投資力度,主要聚焦于一線(xiàn)和較高能級(jí)的二線(xiàn)城市主流地段、主流客戶(hù)、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項(xiàng)目。

    在今年3月份的年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上,萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海曾提到,過(guò)去投資研究關(guān)注城市的宏觀(guān)指標(biāo),現(xiàn)在更關(guān)注市場(chǎng)板塊的典型特征,以提升投資的精準(zhǔn)度。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠則提到,公司會(huì)嚴(yán)守投資刻度,盡可能優(yōu)中選優(yōu)。今年投資會(huì)堅(jiān)持按照“20個(gè)主力城市+14個(gè)機(jī)會(huì)城市”來(lái)布局,并將投資聚焦在這些城市的核心區(qū)域。

    “高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比土地被爭(zhēng)搶背后,是這些地塊通常位于城市核心區(qū)域或未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域,具有較高的投資價(jià)值和升值空間,有著較為明朗的去化率保證。”黎乃超表示,對(duì)房企來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)小、資金使用率高、回款快是第一要?jiǎng)?wù)。

    綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|近日表示:“今年我們堅(jiān)持‘投一成一’,堅(jiān)定地收斂聚焦,讓投資更加穩(wěn)健。今年以來(lái),我們拿了560多億元的貨,目前有三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)首開(kāi),去化率是100%,今年所拿地塊整體已有超過(guò)10%轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售,回款非常不錯(cuò),是叫好又叫座的呈現(xiàn)。”

    不難看出,在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,保證去化率,讓有效回款盡快充盈現(xiàn)金流量表,已成為房企投資拿地的新規(guī)律,亦是“新面孔”企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)首選核心城市的內(nèi)在邏輯。

    進(jìn)軍北京土拍市場(chǎng)的某“黑馬”企業(yè)投拓條線(xiàn)人士向記者透露,競(jìng)拍觸頂搖號(hào)的出讓方式讓“新面孔”企業(yè)與規(guī)模房企、頭部房企擁有同樣概率獲得優(yōu)質(zhì)地塊。鑒于此,在去化率相對(duì)更高的市場(chǎng)中,“新面孔”企業(yè)正不斷涌入,其更為謹(jǐn)慎,不會(huì)一頭扎進(jìn)樓市庫(kù)存持續(xù)處在高位的城市。

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