5月30日，“2023中國房地產及物業上市公司測評成果發布會”在中國香港成功舉行。本次活動發布了最新的《2023房地產上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產研究院主辦的測評研究工作，在中國房地產業協會的指導下，已經連續開展了16年，是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業測評研究成果。

    根據《2023房地產上市公司測評研究報告》顯示，10強上市房企排名出現變化，榜單變動率為10%。其中，萬科繼續位居榜首，保利發展保持第二名，華潤置地升至第三名，較上年提升了2個位次；中國海外發展、龍湖集團、碧桂園、招商蛇口、金地集團、綠城中國、新城控股分列第四至第十名，綠城中國為2023年新晉10強。

    從核心測評指標來看，2022年上市房企總資產規模均值為1461.36億元，房地產開發業務收入均值為273.62億元，較上年均小幅下降；盈利能力方面，上市房企凈利潤均值為10.75億元，較上年大幅下降；凈資產收益率均值為2.51%，較上年小幅下降；償債指標方面，上市房企凈負債率均值較上年下降14.83個百分點至72.85%；經營效率降低，總資產周轉率均值、存貨周轉率均值較上年均有所下降。

    本次測評還發布了2023房地產配套供應鏈上市公司測評成果。測評研究報告指出，供應鏈行業眾多，產業規模巨大，且作為實體經濟的制造業，一方面生產制造穩定供應，另一方面吸納就業保障民生，積極為經濟穩增長大局擔負責任。在經過核心交易對手洗牌后，涉房供應鏈上市企業陸續完成工程客戶壞賬計提，通過優化結構，向制造價值鏈延展，獲取有質量的增長。與此同時，綠碳機遇顯現，新能源與建筑結合相關業務為供應鏈企業新成長創造廣闊空間。

    總的來看，上市房企整體呈現以下特點：

    資本市場表現方面，指數整體震蕩下行。報告顯示，以2022年12月31日收盤價計算，申萬房地產行業指數全年累計下跌11.17%，跑贏滬深300指數10.46個百分點，在申萬31個一級行業內排名相對靠前。恒生中國內地地產指數全年累計下跌42.45%，跑輸恒生中國100指數22.51個百分點。總體來看，內地房地產板塊走勢整體隨大盤波動且略強于大盤，港股房地產板塊較大幅度弱于大盤，2022年多家在港上市房企發生債務違約事件，引發投資者對房地產行業流動性擔憂，市場信心處于低位。

    2022年，房地產上市公司每股收益平均值有所下降。受房地產市場下行壓力加大及疫情影響，開發業務結轉毛利率下降，房地產全行業利潤總額下滑。盡管上市房企估值水平有所提升，但市盈率和市凈率指標仍顯著低于全市場平均水平，體現了市場對于行業前景的預期較為悲觀。同時，上市房企盈利能力大幅下滑，流動性危機集中爆發，導致房企分紅總額繼續下降，股息率創新低。

    運營規模上，規模指標多為下跌，房地產開發業務收入增速首次轉負。2022年，房地產市場整體延續上年以來的下行壓力，行業信心處在低位。國家統計局數據顯示，2022年我國商品房銷售面積約13.6億平方米，同比下降24.3%，商品房銷售金額約13.3萬億元，同比下降26.7%。總體看來，2022年房地產市場銷售整體表現慘淡，銷售面積回落至2015年水平。

    2022年，上市房企總資產均值為1461.36億元，同比下降5.67%；凈資產均值為383.66億元，同比上漲5.07%；房地產開發業務收入均值為273.62億元，同比下降7.18%；營業利潤均值為26.72億元，同比下降37.58%。增速方面，凈資產均值增速較上年有所下降，房地產開發業務收入增速首次轉負，總資產、營業利潤均值繼續下跌，且下跌幅度較上年有所擴大。

    償債能力方面，償債指標相對穩定，融資總額大幅下滑。2022年30強上市房企融資總額為5859.16億元，同比下降18.01%。長期償債能力方面，指標較上年有所改善。2022年，上市房企剔除預收賬款后的資產負債率均值為61.55%，與上年度基本持平，凈負債率均值為72.85%，較上年下降14.83個百分點。短期償債能力方面則有所下降，2022年，上市房企流動比率均值為1.72，速動比率均值為0.58，兩者與上年相比，基本保持穩定。現金短債比中位數為1.19，較上年下降0.14。

    從上市房企“三道紅線”達標率來看，剔除預收賬款后的資產負債率的達標率達到69%，較上年上升3個百分點，凈負債率達標率最低，約為56%，較上年下降5個百分點，現金短債比達標率約為57%，較上年下降9個百分點。

    盈利能力方面，盈利空間持續收窄，各項指標均有下降。2022年，上市房企營業利潤均值26.72億元，同比下降37.58%；凈利潤均值10.75億元，同比下降57.32%；凈資產收益率均值2.51%，較上年下降0.53個百分點；總資產報酬率均值2.18%，較上年下降0.47個百分點。總體來看，各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。

    從絕對盈利能力來看，有6家上市房企凈利潤超過100億，占比4.62%；32家上市房企出現虧損，占比24.62%。從相對盈利能力來看，僅2家上市房企總資產報酬率高于10%，占比1.54%，較上年下降0.36個百分點，介于5%-10%的上市房企占比為10.00%，較上年下降15.32個百分點，介于0-5%的上市房企占比為70.00%，較上年增加8.61個百分點，小于0的上市房企占比為18.46%，連續兩年明顯增加。總體來看，上市房企總資產報酬率主要集中在0-5%，整體盈利水平較2021年有所下降。

    從成長能力看，利潤增速大幅下滑，拿地策略分化明顯。2022年，上市房企房地產開發業務收入、營業收入和凈利潤均值同比下降，僅凈資產均值有小幅上漲。具體來看，房地產開發業務收入均值同比下降7.18%，營業收入均值同比下降6.53%，凈利潤均值同比下降57.33%；凈資產規模均值同比增長5.82%，增速較上年下降2.56個百分點。總體來看，2022年受房地產行業調整及疫情等因素影響，導致房企收入結轉減少，營業收入同比下降，利潤快速下跌。雖然凈資產規模有小幅上漲，但上漲原因部分在于本次測評對象刪除了有違約行為的房企。

    房企在拿地策略方面也出現分化，從2023年情況來看，資金實力較強的央企、國企在投資拿地方面依然相對進取。相比之下，尚在經營穩健狀態的民營房企投資策略相對謹慎。

    經營效率方面，周轉指標小幅下降，存貨增速首次轉負。2022年，上市房企經營效率指標繼續均有所下滑，存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.37、0.28和0.20，三項周轉指標均較上年有小幅下降。

    隨著房地產行業金融屬性的減弱，資金回籠和去化壓力較大，上市房企存貨規模有所下降。2022年，上市房企的存貨均值同比下降6.90%，近年來首次出現負增長。2022年房地產年度累計施工面積增速近五年來首次出現負增長，伴隨著新開工面積持續下滑，疊加年內房企聚焦項目的竣工交付等多重原因，房企整體存貨規模增長乏力。從存貨集中度情況看，10強上市房企總存貨占比約54%，30強房企占比約81%，50強房企占比約91%。相較上年，集中度有所提升。

    從社會責任方面來看，納稅金額同比下降，踐行ESG已成共識。2022年，中國房地產市場整體延續上年以來的下行壓力，行業信心處在低位，市場需求和購買力不足，疊加疫情因素影響，市場供求和成交都沒有明顯轉暖跡象。在此背景下，房企更需重視承擔社會責任，一方面提振市場信心，另一方面促進企業良性、健康發展。測評研究報告顯示，截至2023年4月30日，10強上市房企均已發布2022社會責任相關報告，50強上市房企中共有39家發布2022年社會責任相關報告。在稅收方面，作為國民經濟的支柱行業，各大房企經過多年快速發展后，逐漸承擔起企業公民的責任，關注自身發展的同時不忘反哺社會。隨著近年來房地產調控政策收緊、行業逐漸進入下行周期，房企的平均利潤率出現了一定的下滑，所得稅額也有所下降。2022年，上市房企納稅額均值為13.40億元，同比下降約27.01%。

    在創新能力上，重視完善交付體系，管理效率有所提升。2022年，“交付力”逐漸成為房企實力的重要表現，多家上市房企已形成較為完善的交付體系，從風險管控、品質標準、過程管控、服務跟進等多個維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標準化流程。另一方面，房企通過推進改革創新，加強體系建設，持續升級管控體系。從管理費用的情況看，2022年10強上市房企的管理費用同比下降，2022年房企對成本管控和內部組織優化管理效果顯現，管理費用較上年同期大幅下降。此外，在多元化布局方面，上市房企明顯分化。在融資困難去化下行挑戰下，許多房企通過收縮多元化業務回歸主業，獲得資金回籠提高現金流，也有部分房企在保障傳統業務健康持續發展的同時，積極尋找新的業務增長點。

    測評研究報告指出，2022年房地產行業面臨諸多挑戰，上市公司收入規模下降，利潤大幅下滑，流動性有所惡化，周轉速度下降，且企業間經營規模、抗風險能力和盈利表現等方面持續分化。2023年，房地產放松政策進一步落地，有利于房地產行業健康發展，未來上市房企中擁有良好基本面的企業有望釋放更高的企業價值。

    附一：2023房地產上市公司綜合實力榜

    附二：測評指標體系說明

    房地產上市公司測評從運營規模、抗風險能力、盈利能力、成長能力、經營效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八大方面，采用收入規模、開發規模、利潤規模、資產規模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業在資本市場運行情況等20個二級指標，采用房地產業務收入、租賃收入、房地產銷售面積、持有型物業持有面積、資產總額、利潤總額、現金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個三級指標來全面衡量房地產上市公司的綜合實力。（吳展）

    （CIS）