本報記者 賀俊

    見習記者 陳瀟

    房企股權再融資緊鑼密鼓進行中。截至5月19日，據《證券日報》記者不完全統計，年內已有11家房企收到交易所定增相關問詢函，對于不同的房企，問詢重點不一，但普遍要求房企說明募投項目的必要性。

    不同房企被問詢重點

    有所區別

    具體來看，交易所對不同房企問詢的重點也有所區別。對于募資主要用于收購、并購的房企，交易所問詢函的側重點為收購資產的具體情況、資產評估的合理性以及是否符合相關管理辦法等。

    以定增涉及重組并購的招商蛇口為例，交易所要求補充披露標的資產主要經營區域的園區開發情況、所處物流倉儲行業主要企業及市場份額、市場供求狀況及近年來市場變化趨勢等；結合標的資產報告期內經營情況、核心土地使用權未來開發前景、上市公司經營發展戰略、對標的資產的控制情況及權益份額等，補充披露本次交易的背景及必要性。此外還包括部分資產未采用收益法或剩余法評估的合理性，進一步論述業績承諾方案是否有利于保護上市公司及中小股東利益等。

    對于部分存在債務違約的房企，交易所則更為關注其償債能力以及募資必要性等。以某出險房企為例，交易所提出需要披露的事項或問題，包括“三道紅線”等財務指標是否處于合理區間，債券評級情況，違約債務是否與債權人達成債務展期協議或債務重組方案；結合在建房地產開發項目情況，說明募集資金投向募投項目的原因及必要性，募投項目是否計提存貨跌價準備等。

    此外，對于發行人控股股東參與認購的，交易所普遍要求，對認購資金來源是否為自有資金以及前后六個月是否存在減持計劃等進行承諾和披露。

    “放開房企股權融資是‘第三支箭’的重要舉措，對房企募資用途也提出了明確規定，可以用來補充流動資金、償還債務等，但不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。”巨豐投顧高級投資顧問張麗潔對《證券日報》記者表示，交易所問詢也是為了審查房企自身的資質，核查融資用途，保證融資安全。

    募投項目

    普遍為保交樓項目

    在交易所嚴格的審核下，對于問詢函中的問題，房企以及保薦機構等均進行了詳細回復。對于募投項目的必要性問題，房企也普遍表示均屬于“保交樓、穩民生”項目。

    以某頭部房企為例，對于募集資金投向的14個開發項目，其保薦機構表示均屬于普通住宅，銷售對象均為剛需型或者剛改型客戶，其中2個項目涉及租賃住房，由地方房產主管部門指定單位按照確定價格回購專項用于租賃住房，公司不參與后續運營。上述項目均已于2022年12月底前開工建設，預售情況良好，后續將根據協議約定及項目銷售等情況開展施工及交付，滿足“保交樓、穩民生”的政策要求。

    “募集資金的投入有利于緩解工程建設的資金壓力，確保按期交付，增加普通住宅供給，滿足區域市場普通住宅的需求，并提供拆遷安置建設、租賃住房供給等，屬于‘保交樓、穩民生’相關房地產項目或經濟適用房、棚戶區改造、舊城改造拆遷安置住房建設。”上述頭部房企稱。

    對于募投必要性，中南建設回復稱，擬投向公司處于建設銷售過程中的兩大項目，該等項目定位為首次置業及改善型普通住宅產品，項目涉及的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等資質文件均已齊備，項目周邊商業、教育配套完善，地理區位具備優勢，收益前景良好，是公司“保交樓、穩民生”的重要工程，符合國家的政策導向。

    “交易所問詢主要是為了判斷定增的合理性和必要性。要深入了解發行人情況及融資合理性，切實支持真正需要資金且符合要求企業。”中指研究院企業研究總監劉水對《證券日報》記者表示，“股權融資通道打開，有利于房企優化資本結構、改善資產負債表狀況、增強資本實力。同時，有助于防范和化解房企風險，提振行業信心，增強行業發展預期。”

    同策研究院研究經理陳舒對《證券日報》記者表示，放開股權融資為房企提供了更多元的融資渠道，能夠借助市場化的手段推動部分出險房企資產重組。