本報記者 袁傳璽

    進入2023年，雖然房地產行業的銷售情況出現回暖，但部分房企仍面臨巨大的債務壓力。而出險房企們能否實現自我救贖重回正軌，關鍵點便是能否在今年盡快與債權人達成協議，完成債務的重組工作。

    據《證券日報》記者整理，今年1月1日至4月5日，已有中國恒大、融創中國、華夏幸福、中梁控股、祥生控股、中國奧園、旭輝控股等多家房企發布了化債進展或方案，而目前在美元境外債方面，債券置換、債轉股成為化債方案較為主流的選擇。

    易居研究院研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示：“今年在債務問題處置方面，利好不斷增加，各類企業都落實了更好的處置工作。實際上，由于今年房地產市場行情逐漸轉好、市場信心穩步增加，客觀上對于此類債務問題的處置有較為積極的作用。這也在一定程度上減少了債權人對于房企債務處置方面的焦慮感。”

    而作為曾經銷售額排名全國前三的房企，中國恒大和融創中國的化債進度及方案更是備受市場關注。

    3月底，融創中國發布公告稱，公司針對90.48億美元的境外債務重組，已與境外債權人小組訂立重組支持協議，擬就境外重組方案向現有債務持有人尋求更廣泛的支持。

    “持有重組債務超過30%份額的債權人小組已簽署重組支持協議。”融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在融創中國境外債務重組說明會上表示。

    此次境外債務重組的總金額共90.48億美元，包括境外美元票據77.04億美元及其他境外債務約13.44億美元。此外，上述債務還涉及應計未付利息總計約11.89億美元。方案內容顯示，融創為債權人提供了強制可轉換債券、可轉換債券、轉換為部分融創服務股權、置換新票據等多種靈活選項。

    其中五年期強制可轉換債券，預計規模17.5億美元，債權人可選擇在期初、周年、約定觸發機制達成等不同條件下登記轉股，到期日尚未行使轉股權的強制可轉換債券，將全部轉換為融創中國普通股；同時，融創擬發行10億美元的可轉換債券，所有計劃債權人有權在重組生效日起的12個月內，以每股20港元將其持有的可轉債轉換為融創中國普通股，如選擇不轉股，則留債9年期，公司需支付1%至2%的票息。

    此外，債權人也可選擇將現有債權轉換為現有融創服務投資持有的融創服務股權，交換價格為60個交易日加權平均股價的2.5倍，但不得低于每股17港元，規模上限約4.49億股，約占融創服務已發行總股數的14.7%；最后，債權人可以將其現有債權交換為最多八個系列以美元計值的新優先票據，新票據將于重組生效日期或2023年9月30日后的2年至9年內到期，并將從一系列資產的現金清償機制中獲益。融創可選擇將前兩個系列的新票據（初始期限為2年和3年）的到期日再延長一年。

    在融創公布境外債務重組方案不久，4月3日，中國恒大也公告稱，已簽訂境外債重組正式協議。根據重組核心條款，恒大將發行新的債券對原債券進行置換；新債券年限4年至12年、年息2%至7.5%；前3年不付息，第4年初開始付息、付本金的0.5%。

    此前的3月22日，中國恒大還公布了擬議的境外債務重組方案，其中包括恒大發行的本金總額為139.22億美元的高級擔保票據、由景程有限公司發行本金總額為52.26億美元的美元優先票據等。

    對此，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，對于債權人來說，以新債換舊債，最長展期年限達12年，并且第四年開始付息，也就是說債權人還需要等3年的時間，對債權人來說這顯然不是太理想的方案。但無論如何，該境外債重組方案對于恒大來說都是債務重組的一個實質性進展，是恒大擺脫清盤危機的重要自救舉措。

    “總體來看，債券置換和債轉股等方式都是為了緩解房企解決債務問題的時間和壓力，而投資者也能看到出險房企的償債信心，是其較為認可的償債方式。”嚴躍進表示，“如果境外債重組成功，自然也可以為境內債的重組提供借鑒和信心。”