本報記者 王麗新

    10月19日，朗詩綠色管理宣布，交換要約已于10月18日屆滿。截至交換屆滿期限，本金總額為1.32億美元的現有票據（約占現有票據未償還本金額的78.05%）已根據交換要約進行了有效的交換提交。

    對于有效進行交換提交并被接受的現有票據，在交換要約的先決條件得到滿足或豁免的情況下，朗詩綠色管理預計將根據交換要約發行本金總額約為1.2億美元的新票據。

    實際上，自行業流動性緊縮以來，在債務承壓背景下，通過交換要約進行主動債務管理成了許多房企的選擇。據中指研究院不完全統計，截至目前，已有21家房企完成交換要約并發行新票據，發行額達813億元人民幣。

    “部分房企債務處理工作取得積極進展，為其贏得了以時間換空間的機會，減緩償債壓力。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，在現金流緊張時，房企多采取交換要約的方式，向債券投資人發出要約，將一定比例的現有債券置換成新債券，通過延長期限、更改票面利率或改變支付方式等減輕發行人的負擔，房企需要在此期間提升銷售回款能力，提高資產處置效率，完成要約條件。

    多家房企完成交換要約

    延長還債期限        

    10月19日，朗詩綠色管理公告稱，已決定接受本金總額為1.32億美元的現有票據進行交換。

    據悉，朗詩綠色管理已于本次交換開始前回購了一些現有票據，該等已回購的現有票據的本金總額為3060萬美元，占現有票據初始本金額15.3%，朗詩綠色管理預計將于本日（公告日）完成注銷其持有的該等現有票據。

    更早之前，銀城國際公布，于2022年9月13日，交換要約的所有先決條件已得到滿足，交換要約已經完成。交換要約結算后，本金總額為1.09億美元的現有票據已被注銷，公司已發行本金總額為1.15億美元的新票據。

    同月，合景泰富發布公告稱，2022年9月份，兩筆合計9億美元的債券交換要約已獲本金總額約93%通過，2023年9月份，一筆7億美元債交換要約獲本金總額約91%通過，同意征求也獲得通過。彼時，合景泰富表示，將根據交換要約，發行本金總額7.949億美元的新票據，票面利率6%，以交換2022年9月到期票據，新票據將于2024年1月14日到期；將發行6.365億美元新票據，票面利率7.875%，以交換2023年9月到期票據，新票據將于2024年8月30日到期。

    “有能力的企業還是會提前兌換外幣按期償還到期債務。部分企業為了彰顯自身實力、緩解投資人疑慮，也會提前贖回部分未到期債券。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，對于面臨短期償債壓力，但仍有可變現資產支撐的企業，會向債權人發出交換要約的申請。

    不過，即使房企選擇交換要約，也僅僅是將債務到期償還時間延長而已。比如，合景泰富將前述美元債償還期限延長了一年，但仍需付出一定代價。

    對于兩筆2022年9月份到期的債券，合景泰富給出了誠意，即每1000美元兌換950美元2024年1月份到期的新票據，另以現金償還50美元本金，同時支付5美元的獎勵金；對于2023年9月份到期的債券，每1000美元兌換1000美元2024年8月份到期新票據，支付5美元獎勵金。

    “通常來看，房企都會提出一些對投資者具有吸引力的條款來增加交換要約達到的可能性，在利率或者現金費用上給予一些補償。”陳霄表示，但真正解決房企困境的仍舊需要依靠銷售端回暖。劉水也表示，債務人一般會提供額外的抵押擔保、或提高利率、或支付一定的同意費等條件，以增加要約通過的概率。

    部分房企債務重組取得新進展

    開發商需多措并舉管理債務        

    事實上，隨著政策效果的逐步顯現，多家房地產企業債務重組推進工作取得積極進展。

    10月初，世茂集團披露稱，當前正在對集團的核心業務進行盡職調查工作，同時也有效推進了一筆再融資安排，就103億港元的貸款融資訂立了融資協議，以推進相關項目的持續施工。

    10月12日，較早進入債務重組程序的中國奧園在上交所發布公告稱，境內方面，中國奧園完成了本金逾230億元現有融資的展期，并與潛在投資者就資本重組的事宜保持對話；境外方面，將繼續與境內外債權人進行建設性的討論。

    另據公開信息不完全數據統計顯示，以克而瑞2021年銷售榜計，截至目前，TOP50房企中，已有23家房企在進行相關的債務管理工作。

    “通常而言，房企債務管理的主要方式有借新還舊、要約回購、提前贖回、要約交換，通過多種渠道融資等，根據資本市場環境以及債券持有者溝通情況，房企會選擇不同債務管理方式緩解短期流動性壓力，避免債務違約。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，從當下不同房企債務管理手段來看，仍在積極采取自救手段，一是加大銷售端回款力度；二是積極與債權人溝通，爭取延長還款期限；三是試圖通過多種渠道提升增量融資規模；四是近期部分房企加大了資產處置力度，比如拍賣部分資產，以期快速獲得現金。

    不過，據中指研究院監測數據顯示，四季度海外債到期余額為862億元人民幣，2023年1月份為償債高峰，到期余額566億元人民幣。對此，劉水表示，多數房企仍在采用多種手段積極回籠資金，包括債務展期、資產變現、爭取紓困基金、引入戰投等方式。

    對此，陳霄也表示，根據公開數據統計，部分房企接下來會迎來一波償債小高峰，對銷售回款難有起色的房企而言，仍然會面臨不小的償債壓力。加大促銷力度、加速銷售回款、出售資產、引入戰投等方式，仍是房企奮力走出短期低谷的有效手段。

（編輯 孫倩）