本報(bào)記者 彭妍

    近日，廣州明確發(fā)文鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”模式。除廣州之外，二手房“帶押過戶”已在國內(nèi)多個(gè)城市陸續(xù)推出。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有無錫、南京、蘇州、濟(jì)南、昆明、深圳、珠海、福州等地推行二手房“帶押過戶”模式。

    記者從上述幾個(gè)城市的銀行工作人員處了解到，對(duì)于“帶押過戶”政策，在實(shí)際操作中應(yīng)用的還不多。目前除各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進(jìn)的案例外，大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地。

    部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“帶押過戶”模式的確可以降低購房成本，從短期來看，這種模式會(huì)激活二手房市場，但從長遠(yuǎn)角度來看，是否會(huì)變相增加其他方面的交易成本還有待考量。同時(shí)，對(duì)于市場交易量和房價(jià)的影響會(huì)有多大也有待觀察。

    據(jù)悉，中國人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)印發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知》（下稱《通知》）。所謂“帶押過戶”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。在此之前，傳統(tǒng)模式的二手房交易活動(dòng)要求賣方（原房主）必須先解除房屋的原抵押才能辦理后續(xù)的過戶。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，部分城市已有成交的案例。例如，近日，無錫市的兩位市民順利以“帶押過戶”的方式，在無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦好二手房轉(zhuǎn)移登記，成為無錫市區(qū)首例個(gè)人業(yè)務(wù)“帶押過戶”的受益者。

    不過，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前“帶押過戶”這一模式在實(shí)際操作中還并未大范圍推廣。例如，在最早推出該政策的濟(jì)南，當(dāng)?shù)夭糠帚y行支行網(wǎng)點(diǎn)的工作人員對(duì)記者表示，目前，“帶押過戶”已經(jīng)可以操作，不過有這方面需求的客戶很少，還沒有客戶來網(wǎng)點(diǎn)辦理。一方面，很多客戶對(duì)這一模式并不了解；另一方面，“帶押過戶”是收費(fèi)項(xiàng)目，需要公證處介入，而公證是需要收費(fèi)的。整體來看，客戶的需求不高。

    多位業(yè)內(nèi)人士透露，目前部分地區(qū)的“帶押過戶”并未全面實(shí)施，銀行尚未接到新的政策通知。因?yàn)檎咄菩杏幸欢y度，需要不動(dòng)產(chǎn)登記中心與金融機(jī)構(gòu)、資金提存機(jī)構(gòu)等系統(tǒng)進(jìn)一步加強(qiáng)溝通。

    上海蘭迪律師事務(wù)所律師馬佳對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，導(dǎo)致上述現(xiàn)象的主要有三個(gè)原因：一是不動(dòng)產(chǎn)交易市場整體遇冷。目前我國房地產(chǎn)市場相較于往年同期而言明顯偏冷，廣大購房群眾的購買意愿出現(xiàn)明顯下降。二是銀行作為“帶押過戶”重要環(huán)節(jié)之一，對(duì)推動(dòng)這一模式缺少動(dòng)力。銀行難以從中獲得額外利潤，又要承擔(dān)二手房買方還款意愿和還款能力層面的風(fēng)險(xiǎn)以及額外支出成本。三是部分房產(chǎn)在辦理購房抵押貸款時(shí)已經(jīng)約定“不得轉(zhuǎn)讓”，使得部分房產(chǎn)無法參與到“帶押過戶”政策中。

    馬佳表示，對(duì)于二手房買賣雙方來說，“帶押過戶”在很大程度上降低交易成本，相應(yīng)配套政策措施也為交易主體提供更多便利，對(duì)于有意愿買賣二手房的市場主體而言屬于利好消息，能在一定程度上推動(dòng)二手房買賣進(jìn)一步繁榮。

    北京威諾律師事務(wù)所合伙人楊兆全建議，為保障銀行權(quán)益，銀行在帶押過戶業(yè)務(wù)中避免放貸金額大于房屋實(shí)際價(jià)值，以最大限度保障自己的貸款利益。二抵銀行可以與買賣雙方、一抵銀行簽署四方協(xié)議，保障二抵銀行合法權(quán)益。“帶押過戶”模式需要設(shè)立資金監(jiān)管賬戶、引入公證提存制度。在交易未完成之前，所有資金進(jìn)入公證提存賬戶等監(jiān)管賬戶，確保資金安全。

    在馬佳看來，落實(shí)“帶押過戶”政策，需要面對(duì)二手房買方還款意愿和能力的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于銀行而言，“帶押過戶”意味著借款清償主體發(fā)生變更，由二手房賣方變更為買方。盡管銀行作為抵押權(quán)人仍享有對(duì)該房屋的抵押權(quán)，但是二手房買方的還款能力是否和賣方持平，該筆購房貸款所涉及的潛在風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)升高，均需要銀行加以甄別。