本報記者 王麗新

    “今年是行業（銷售規模）大幅下降的一年，我相信今年應該會是底部，明年后年，未來幾年整個行業會企穩。”在2022年中期業績說明會上，中國金茂總裁李從瑞表示，“從未來的市場情況看，過去（新房年銷售額）18萬億元的規模會大幅下降，今年我們預計會有25%左右降幅。隨著時間的推移，我覺得未來十年里會穩定在10萬億元，市場還是有這樣的體量。”

    8月30日晚，中國金茂發布2022上半年業績報告。報告期內，公司錄得合同銷售額699億元，銷售排名較去年同期上升4位至TOP11；收入287.45億元，同比上升1%；毛利62.25億元，同比上升8%；累計回款733億元，回款率105%，創歷史新高；融資成本僅3.76%，達歷史新低。

    “今年上半年，中國金茂實現合同銷售額699億元，雖然較去年同期有所下降，但是銷售排名同比上升，并且收入和毛利均較去年同期有所提升，從這方面來看，中國金茂取得了不錯的成績。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，同時，公司在融資方面創下融資成本三年來最低紀錄，回款率達到105%，這些都表明中國金茂的財務狀況相對穩健。”

    拿地凈利潤率提升

    做有效益的收并購

    “在整個行業持續低迷的背景下，公司營收、毛利等指標實現增長實屬不易，這主要與公司諸多優勢有關。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，中國金茂在城市運營、片區開發模式上的能力優勢，為其在項目獲取、產業資源的落地、物業服務等方面提供了有力支持。”

    截至2022年6月30日，中國金茂在全國布局34個城市運營項目，簽約銷售額的25%來源于城市運營項目。今年前8個月，中國金茂新獲取11個項目，全部位于一、二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。

    “今年上半年拿的地凈利潤在10%-15%之間，而且這是非常保守地按照當前價格來判斷土地的價值，應該說這是優質的土地儲備，下半年還會堅持這樣的拿地策略。”李從瑞表示，“未來，城市運營在中國金茂的業務中會占到越來越重要的位置。我相信隨著時間的推移，以及我們對招拍掛項目的嚴格紀律，城市運營項目占比會越來越大，優勢也會逐漸得到體現。”

    據悉，今年上半年，中國金茂穩步推進城市深耕，目前單個城市公司管理項目平均達11個，北京、南京、蘇州、上海以及青島等城市公司簽約銷售額均突破50億元。

    值得關注的是，為進一步夯實城市運營綜合實力，中國金茂于上半年加快了對優質標的的收并購。

    今年6月份，中國金茂先后宣布私有化產業市鎮項目規劃、開發及運營服務企業中國宏泰發展以及收購首置物業100%股權。在業內看來，前者將幫助中國金茂鎖定中國宏泰發展位于龍河新城的約2萬畝土地儲備，從而獲得穩定、可觀的開發收益。后者則將豐富旗下金茂服務的在管物業組合，完善城市一體化運營服務體系。

    在業績會上，李從瑞表示，公司在收并購方面一直堅持幾大原則：一是要戰略高度匹配；二是不追求規模，先做有效益的并購；三是在管理半徑輻射范圍內；四是品牌和品質要相匹配。他進一步透露：“現在我們在談的項目也很多，有項目層面的，也有公司層面的，我們希望未來能將收并購夠持續做下去”。

    一年內到期債務占比下降

    將根據市場情況逐步收回永續債

    在當前的市場大環境下，房企的財務安全性備受關注，尤其是“三道紅線”，被視作最直觀有力的指標。中報數據顯示，中國金茂的現金短債比、凈負債率、剔除預收賬款后的資產負債率相關指標進一步優化，繼續保持“三道紅線”全綠的安全態勢。

    截至2022年6月30日，在中國金茂的債務中，98%為銀行類、直融類、保債類融資；一年內到期債務占比下降6.7個百分點，僅占24.6%。上半年，中國金茂大幅降低永續債金額，永續債降幅達40.5%。同時，公司平均借貸成本下降至3.76%，為三年以來最低紀錄，抗風險能力進一步增強。

    在業績說明會上，中國金茂管理層表示，“今年上半年，我們贖回了一筆永續債，大的方向是逐步收回永續債，后續會根據總體市場情況來做安排。”

    “整體來看，中國金茂債務結構進一步優化，一年內到期的銀行借款占比下滑，‘三道紅線’維持全綠，展現了其抗風險能力。”陳霄分析認為，上半年中國金茂現金及等價物基本能覆蓋短期債務。整體來看，公司債務結構合理。

    此外，在融資端，盡管上半年房地產行業融資環境嚴峻，中國金茂融資渠道依舊暢通，半年獲得近200億元直接融資，其中包括發行利率為3.4%的87.08億元全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億元全國首單地產行業并購主題公司債等。在業績說明會上，中國金茂管理層表示，公司與多家優質金融機構保持著良好信任與合作，尚有1308億元未提取銀行授信及未使用直融額度。

    對此，肖云祥表示：“在大多數房企融資困難的背景下，公司能保持融資暢通，這有助于公司彎道超車提升行業排名。”但他也指出，未來公司的融資計劃需要配合戰略投資目標而定。一般而言，企業融資需要注意與投資匹配，不浪費資金的使用效率，也不要采取激進的融資策略，導致公司風險提升。

（編輯 才山丹）