本報記者 王麗新

    “行業短期有困難，并不能改變長期向好趨勢，公司所處的行業大有可為。”8月31日上午，在2022年中期業績說明會上，華潤萬象生活董事會主席李欣向《證券日報》等媒體表示，物業管理市場規模非常大，城市服務的新型賽道進一步打開市場空間。接下來，基礎物管業務毛利率將逐步回歸理性，保持穩定，未來行業將圍繞多元化需求提供增值服務，這是新的盈利模式。

    8月31日，華潤萬象生活發布2022年中期業績報告。報告期內，公司實現收入52.78億元，同比增長31.5%；毛利16.72億元，同比增長29.4%，毛利率約為31.7%；歸屬于股東的凈利潤10.28億元，同比增長27.5%；核心凈利潤10.4億元，同比增長33.5%。

    談及在鞏固基本盤及未來提升利潤方面，公司有何規劃時，華潤萬象生活總裁喻霖康向《證券日報》記者表示，“我理解的基本盤就是規模，公司未來會在物管及商管業務雙線發力擴大規模。從經營目標上看，到‘十四五’末期，在物管業務板塊，公司希望在管面積突破4億平方米，進入物管第一梯隊；在商管業務方面，希望在管項目達到150個。”

    同時，利潤將在內生增長能力方面得到體現，喻霖康表示，做大規模時要做好內生增長，這來自于增值服務，其毛利率遠遠高于基礎物業服務業務利潤率，與國外優秀物管公司對標，“我們在這一塊未來還有很大提升空間”。

    “2+1”生意模式發力

    從細分板塊收入來看，在上半年近53億元的營收中，華潤萬象生活住宅物業管理服務板塊收入為33.54億元，同比增長40.2%；商業運營及物業管理服務板塊為19.24億元，同比增長18.5%。

    在業內看來，華潤萬象生活“2+1”生意模式（商管、物管+大會員體系）得到資本市場的充分認可，市值及市盈率一直保持行業領先。

    值得一提的是，隨著物管企業從房地產開發母公司分拆上市越發集中，物管行業的競爭也到了新階段。以住宅業態為主營業務的傳統物管企業也正在向商管、城市服務以及產業園等賽道發力。即便是商管業務這一細分領域，競爭格局也與過去大有不同。

    “市場已明確感知到商管物業的發展紅利，發力方向也開始逐漸向這一板塊遷移。從國內商管業務的競爭格局來看，行業集中度不高，競爭格局高度分散。”東高科技高級投資顧問揭沖向《證券日報》記者表示，物管企業在搶食商管賽道的過程中，賽道壁壘逐漸增高。比如在商管領域，專業壁壘仍是物管企業在商業賽道上的一大障礙，復雜的運營邏輯將擊退多數物管企業。

    “我們確實看到很多物管公司向綜合業態布局，但公司有獨特的生意模式，‘商管+物管’雙輪驅動下，接下來將在城市空間服務以及增值服務方面尋求更多能力。”喻霖康進一步向《證券日報》記者表示，同時，憑借在商管領域的管理經驗，公司作為央企與政府互信合作方面有天然優勢。此外，央企背景下的資源整合能力也具備獨特競爭優勢。

    “華潤萬象生活商業模式的競爭優勢很大程度上來自于其商管業態的布局。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，一是公司的購物中心及商寫業務定位高端及中高端，一般位于一線及二線城市的市中心或核心區域，品牌影響力及產品力不容小覷；二是吸納優質商業運營業務，并且毛利率水平較高，拉升企業整體盈利能力；三是持續獲取輕資產項目，未來企業商業運營的在管規模將得到進一步提升。

    “不會為了收購而并購”

    2022年，是華潤萬象生活上市的第二年，其物管總在管面積中第三方面積占比已突破50%，市場化發展能力得到認可。

    截至2022年6月30日，公司市場化直拓合約面積2220萬平方米，重點發力城市公共空間，成功獲取深圳羅湖區南湖街道、筍崗街道“物管城市”服務等典型項目，加速向“城市空間運營服務商”轉型；同期，公司抓住有利時機高質量并購禹洲物業、中南服務和九洲物業，總合約面積達3.34億平方米，總在管面積達2.53億平方米。

    “在收并購方面，市場上確實出現了一些機會，很多公司估值回落不少，但我們收購不能為了做規模而做規模。”喻霖康向《證券日報》記者表示，估值有吸引力只是一個方面，收并購市場永遠都有機會，要綜合考量方方面面的因素。

    “在物管領域，公司會堅持市場直拓、合作合資以及收并購等多措并舉方式拓展規模，主要關注業態為住宅社區、城市空間、寫字樓以及產業園等；在商管領域，公司要鞏固行業第一的地位，一方面承接好母公司的項目，母公司每年約有10個購物中心項目開業；另外一方面掌握好市場化外拓節奏，去年已簽約12個第三方項目，今年前7個月新簽10個項目，合計外拓項目已達22個，數量增長快，質量也較好。”喻霖康進一步向《證券日報》記者表示，當然，如果有城市更新項目的機會，也會做有益補充。

    同時，喻霖康強調道，“在收并購方面，會積極關注市場上出現的機會，但‘不會為了并購而并購’。公司有收并購原則，一是希望并購標的公司經營穩健；二是財務規范；三是要匹配公司戰略發展方向，能夠提升公司在區域的管理濃度，文化價值理念趨同；四是估值要合理，也希望并購標的有一定規模。”

    “目前國內物業管理行業分散且競爭激烈，為擴大在管建筑面積，實現規模經濟，鞏固市場地位，頭部企業戰略方向趨同。”揭沖表示，“大物管”戰略逐漸成為頭部企業共識，一些現金流充足、且有擴大規模欲望的物業公司迎來收并購良機，將通過內生增長及收并購方式積極加快擴張步伐。此后，市場將變得更加集中。

（編輯 才山丹）