本報記者 李正

    8月29日，新城悅服務（01755.HK）于線上舉行了2022年中期業績發布會，圍繞2022年上半年的經營情況及未來發展規劃向投資者進行介紹和解答。

    報告期內，新城悅服務實現收入約24.66億元，同比增長約31.4%；實現毛利約7.16億元，同比增長24.6%；實現歸母凈利潤約2.26億元，同比減少21.16%。

    此外，面對今年上半年的經營壓力，新城悅服務實現了物業管理服務和社區增值服務業務雙輪增長驅動。上半年在管面積約1.72億平方米，較2021年末凈增加約0.19億平方米，在管面積中來自公司第三方的面積占比為約50.9%。社區增值服務方面實現收入約6.25億元，同比增長約113.2%，公司表示，當前在手的2023年團餐業務合約收入規模已突破5億元，計劃未來三年將團餐的整體收入體量提高到每年8億元-10億元。

    毛利率略有下降

    報告期內，新城悅服務主營業務分為物業管理服務、開發商增值服務、社區增值服務以及智慧園區服務四塊。

    其中，物業管理服務業務實現收入約13.92億元，同比增長約51.4%；智慧園區服務收入約1.74億元，同比下降約36.3%；開發商增值服務收入約2.74億元，同比下降約29.8%。

    可以看出，與地產開發關聯度較強的智慧園區服務和開發商增值服務兩部分業務收入出現了明顯減少。

    公司董事長兼首席執行官戚小明指出，作為房地產行業的下游，報告期內物業服務企業不可避免會受到上游行業影響。

    “雖然從上述數據可以看出，公司開發商增值服務以及智慧園區服務收入出現了一定程度的下降，但是新城悅服務自始至終都定位在走發展化之路并尋求發展獨立的物業服務企業，和關聯方保持密切關系的同時走自己的市場化道路。”戚小明說。

    毛利率方面，新城悅服務報告期內實現毛利率29%，同比下降1.6個百分點。具體來看，物業管理服務毛利率28.5%，同比下降2.4個百分點；社區增值服務毛利率35.1%，同比下降10.1個百分點；智慧園區服務毛利率16.1%，同比增長0.1個百分點；開發商增值服務毛利率26.2%，同比下降3個百分點。

    對于報告期內整體毛利率出現下降的問題，新城悅服務方面表示，系公司非住宅在管面積占比上升，同時疫情期間服務成本上升，團餐服務收入占比快速提升導致社區增值服務毛利率下降所致。

    公司首席戰略官兼董事會秘書尤建峰介紹，具體來看，新城悅服務在物業服務板塊的業務規模持續增長，今年上半年在管面積增加了1800多萬平方米，物業管理服務毛利率下降主要是由于公司非住宅在管面積的迅速提升，面積占比超過了24%，收入占比超過了20.6%，加之非住宅在管面積整體的毛利率相對較低，會整體拉低公司的物業服務業務板塊毛利率。

    “而另外一個原因，上半年由于新冠疫情，公司承擔了大量的社區抗疫任務，例如連續工作產生的加班費等等，導致公司的服務成本略有增加，對這部分業務的毛利率產生了部分影響。”尤建峰同時表示，公司社區增值服務業務的毛利率下降幅度較大，主要是由于公司自營的團餐服務業務規模大幅增加，如果只看團餐業務的話，上半年業務收入同比增加253%至1.13億元，由于團餐業務的毛利率相對較低，約為20%，所以會整體拉低公司社區增值服務業務板塊的毛利率。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，從物業企業收入來源的角度來看，除了傳統的物業費收入以外，社區增值服務的收入是很重要的一部分收入來源，對優化改善企業的收入結構具有積極作用。

    “對物業企業來說，提高社區增值服務收入是中長期需要堅持的方向，企業如果能在這一塊打下基礎并積極拓展，未來的盈利空間將會明顯擴大。”嚴躍進如是稱。

    團餐業務收入同比增長252.9%

    在整體業務方面，公司于2022年初提出了“大社區”+“大后勤”戰略，并于上半年進入具體實施階段并已取得一定進展。

    戚小明表示，在公司重點發力拓展的社區增值服務業務當中，團餐業務作為“大后勤”具體戰略舉措的重要環節之一，報告期內已經完成了全業態和滬寧沿線區域的戰略布局，在上半年取得了優異的拓展成績。

    戚小明介紹，諸如復旦大學、同濟大學、上海大學等多所大學的學生餐廳以及韓國SK集團常州工廠等領域的員工餐廳項目，公司均已完成拓展，目前團餐業務已經成為公司社區增值服務中規模最大的業務線。

    “滬寧沿線的工業產業發展程度以及城市社會化程度非常高，團餐市場容量大，公司將優先發展這一地區的團餐業務。同時，未來公司有可能將這一業務培育成具有核心競爭力的市場化業務，作為新的賽道來發展，團餐業務與公司的物業服務關聯性很強，公司可以在做好物業管理服務業務的同時，拓展物業項目的團餐業務，增加單一項目的收入產出。”戚小明說。

    新城悅服務半年報顯示，公司團餐業務報告期內實現快速增長，目前在管項目超130個，團餐服務收入同比增長約252.9%。同時，公司于報告期內已經完成對蘇州海奧斯餐飲管理服務有限公司的收購，使得公司在工廠類型業態的團餐服務能力得到補強，餐飲服務的區域覆蓋范圍獲得延伸，具備了向蘇州及其他江蘇省內城市進行服務的能力。

    同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，從物業管理行業目前所開展的幾大塊業務來看，社區增值服務業務是企業提升整體盈利能力的重要抓手，這部分收入對于物業管理企業而言是越高越好的。

    肖云祥介紹，物業企業可以從兩個方面提高這部分業務的業務收入。一方面，增值服務的收入依托在管理規模基礎上，沒有規模效應，增值服務收入規模也不會有質的變化，規模才是基礎盤。另一方面，從單個項目來看，增值服務收入倚重于物業企業如何挖掘業主需求，在當前消費升級的大背景下，業主的需求是在不斷增加的，關鍵還在于物業管理如何來提升自己的運營服務能力，不斷契合業主的實際需求。

    展望未來，戚小明表示，從長遠來看，新城悅服務在長三角地區還會再收購一個團餐公司，計劃在未來三年把團餐業務收入進一步擴大。

（編輯 孫倩）