本報記者 王麗新

    “目前，市場仍然比較嚴峻，只有銷售端出現實質性恢復，我們認為這個行業才算恢復。當前，行業已經處于相對底部，我們相信明年不會比今年更差。”8月29日，在美的置業2022年中期業績說明會上，美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恒樂向《證券日報》等媒體表示，接下來不確定因素會逐步出清，相信隨著對房地產行業的穩定措施不斷出臺，消費信心、能力仍會回歸到正常狀況。當前，公司還是保持足夠信心，長期樂觀的心態去布局當下及未來業務。

    從美的置業交出的這份中期業績考卷來看，有可圈可點之處，亦有壓力并存。今年上半年，美的置業實現營收為316.6億元，同比下降4.2%；毛利為56.69億元，同比下降17.1%；核心凈利潤27億元，同比下降了11.8%。

    綜合來看，在毛利率下行已成行業大趨勢下，美的置業雖未能“獨善其身”，但公司融資渠道通暢，資信水平邁入民營房企第一梯隊。同時，上半年公司在投資端也有所發力，收購了8個項目，完成新增貨值達62.9億元。

    提及2022年下半年的經營安排及自身發展策略，美的置業執行董事兼副總裁王全輝表示，對美的置業來講，要以現金流安全作為最主要的經營原則，平衡好規模和利潤的發展。他還說，會根據每個月的經營情況動態調整經營策略，絕對不會出現大規模、大幅度的甩貨行為，這種行為會傷害企業的生存基礎，對公司的利潤以及未來的可持續發展造成巨大的傷害。

    新增權益貨值62.9億元    

    自去年10月份，某知名房企陷入流動性危機后至今，出險房企幾乎已不再拿地，同時多數房企都在收縮投資。不過，美的置業今年上半年有所斬獲。

    “上半年，美的置業推動土儲優化，退出弱三線和四線城市，減少權益貨值8.5億元。同時，收購8個項目，主要位于二線城市，還通過公開市場新增1宗地塊，合計新增權益貨值為62.9億元。”

    對于收并購，王全輝表示，去年9月份開始啟動合作項目的收并購工作，主要收購方向是戰略深耕城市以及量級較高的城市，也退出了九江、大理等城市。

    “收購整體較為劃算，收購后項目去化速度也較快，快速回籠現金流，對于資金的占用較少。”王全輝說，接下來的合作項目收購，堅持項目交付安全為第一考量要務。

    截至2022年6月30日，美的置業共有337個物業開發項目，擁有土地儲備總建筑面積達4294萬平方米，二線及以上城市的土儲占比67%。

    “當下，房地產行業收并購機會較多，優質房企若能趁機將資產換倉，不失為一個好策略。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，美的置業作為示范民營房企，過去在三、四線城市投資力度較大，現在則通過資產換倉將投資重心轉移至二線城市，資產質量得到優化。

    年內將償付完剩余公開市場債務

    比起投資能力，在當下的市場環境中，償債能力對房企生存和發展更為重要。

    “當下，企業要將現金流管理放在首位，在接下來的行業競爭中現金流安全將是立身之本。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，美的置業的融資能力在同類別的民營房企的隊伍中算是較優的，在房企普遍流動性承壓的環境下，美的置業仍然積極拓寬融資渠道，保持較低的融資成本。

    報告期內，美的置業的凈負債率下降至44.9%；剔除受限制現金的現金短債比提升至1.73，扣預資產負債率穩步下降至70.3%；加權平均融資成本降至4.60%。截至6月30日，美的置業有息負債為531億元人民幣，銀行借款和債券融資合計占比82%，較年初略升；一年內到期融資余額期限占比25%，較年初略降。

    同期，美的置業現金總量為305億元；銀行授信額度為1533億元，尚未動用的銀行授信額度為1056億元；累計獲得多家銀行并購貸390億元和按揭貸專項包360億元。5月份，美的置業成功發行10億元公司債，系首批創設信用保護合約發債示范房企。

    “公司還債壓力較小，無美元債，是少數沒有美元債的房企，年內將償付完剩余公開市場債務。”美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示，上半年，在確保流動性安全的前提下，有序控降負債，保剛性還貸以及商票兌付。    

    “信用不是一天建成的，要持之以恒地打造，越是碰到行業大調整的時刻，現金流的管理會越發重要。”林戈表示，美的置業內部有一個現金流預警機制，做整個資金鋪排，在降負債安排上絕對不走極端路子，需要適當杠桿來發展。

    值得關注的是，對于房地產過去十年和未來十年，郝恒樂接受《證券日報》記者采訪時表示，上一個十年，房地產處于高速增長期，雖然中間有短期的空間波動，總體上是螺旋上升的過程，真正的拐點出現在2020年，2020年是頂峰。

    “2019年，我們隱隱約約感覺到這個行業有點不健康了，供需矛盾巨大。2019年、2020年之后，（有的企業）繼續放大杠桿，繼續加大債務融資，而且沒有注重企業經營基本盤，沒有注重資產質量，會面臨很大的壓力。2020年之后，行業天花板往下，緩速下降，量價走低。2022年就開始集中爆發，出現債務違約。”郝恒樂表示。

    “未來十年，我們還是認為長期絕對看好房地產行業，基于需求存在，這個行業就有未來。只不過是需求結構發生變化，更加注重質量和服務，更加注重改善型產品需求。”郝恒樂進一步向《證券日報》記者表示，“雖然短期壓力仍在，但我們相信明年不會比今年更差，度過短周期性壓力后，將來的供需會更加健康，行業中能夠活過來的參與者，會更加理性，對未來10年，我們絕對樂觀。”

（編輯 上官夢露）