本報記者 王麗新

    “我們非常看好行業未來發展，不管從政策面還是需求面都在向好，行業正回歸‘服務’本源。”8月29日上午，在綠城服務2022年中期業績說明會上，綠城服務董事局主席楊掌法向投資者表示，原來物管行業是圍繞地產行業的業務，現在是只要有建筑的地方就有新的業務賽道，各個公司也在不斷鋪設新賽道，讓行業更有活力。

    8月28日晚間，綠城服務交出2022年中考成績單。報告期內，綠城服務實現營業收入68.3億元，同比增長22.0%；歸母凈利潤3.4億元，凈利潤率5.4%。

    “無論是資本市場的表現還是受疫情以及房地產周期性影響，物管行業一定會經歷陣痛期，進入格局演化、市場分化、能力進化加速期，但也是政策鼓勵與規范并行期。”楊掌法表示，綠城服務“幸福生活服務商”的長期戰略不會調整，下半年將繼續推進各項戰略的落地，全面達成業績指標。

    上半年營收超68億元

    從細分業務賽道來看，物業服務依然是綠城服務的戰略基石及最大的收入和利潤來源。

    報告期內，綠城服務實現總營收68.3億元，其中，物業服務收入為43.6億元，同比增長20.3%，占總營收比重為63.9%；園區服務收入為13.1億元，同比增長18.7%，占總營收比重為19.2%；咨詢服務收入9.6億元，同比增長17.4%，占總營收比重為14.0%；科技服務收入2.00億元，同比增長296.8%，占總營收比重為2.9%。

    不難看出，綠城服務深耕多元化賽道取得一定效果。物業“四保”（安保、維保、環保、綠保）服務之外，在基數和需求等多重作用下，園區服務、咨詢服務、科技服務形成結構性壁壘，“四樂”（康樂、學樂、歡樂、壽樂）、“四新”（本體、科技、市場、運營）、“四強”（非住、咨詢、營銷、房屋4S）亦展露發展韌性。比如，在“四樂”旗下的教育領域，收入為2.5億元，同比增長9.0%。此外，上半年穩步推進輕資產項目合作，新增政府及事業單位合作運營項目9個。

    不過，在盈利能力方面，綠城服務承受了一定壓力，總體表現為毛利有所增厚，但期內凈利潤率及公司權益股東應占溢利規模同比下降。

    報告期內，綠城服務毛利13.1億元，同比增長16.9%，毛利率19.2%；權益股東應占溢利為3.41億元，同比下降37.6%，凈利率同比下降4.5個百分點至5.4%。

    對此，小摩發布研究報告稱，予綠城服務“增持”評級，預計2021年-2024年間盈利復合年增長為12%，目標價由9港元下調至7.7港元。集團今年上半年核心盈利同比下跌23%，毛利雖升17%，但仍遜于預期，主要因為期內一般營銷費用同比增38%，以及減值撥備增加等拖累。

    “從綠城服務的運營特征來看，高品質的服務是其一直被市場看好的核心競爭力。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，公司過往能保持較高的盈利能力，與其在管項目的品質相關。近年來，公司在追求在管規模化的過程中，出現了收入與服務品質及人力成本不相匹配的現象，影響了利潤空間。未來，隨著行業及公司回歸提升服務品質本源后，估計公司將在服務創新方面發力，繼續挖掘業主需求點，提升盈利能力。

    明確投資邊界

    當下，受房地產行業周期變化影響，物管企業承接新項目將會減少。物管企業想要增厚營收及利潤規模，加快外拓是規模增長訴求的主要渠道，未來會有更多的物管企業發力外拓業務。

    2022年上半年，綠城服務堅持深耕優質賽道項目拓展。報告期內，新簽合同688個，拓展面積6680.2萬平方米，同比增長46.7%；年度飽和營收21.6億元，同比增長35.0%。至此，儲備面積達3.7億平方米，其中，非住合同面積達1.7億平方米，新拓非住項目年飽和合同營收8.9億元，同比增長71.6%，占比41.3%，同比提升8.8個百分點。

    從公司外拓業務業態來看，綠城服務正全方位深耕多元賽道、孵化新型業務，定向爆破企業總部、金融、賽事、交通樞紐、全域化及未來社區、學校、醫院等專業賽道，新簽項目105個，年飽和營收3.5億元，重拳錘煉城市服務。

    截至2022年6月30日，綠城服務總合同面積7.2億平方米，同比增長24.4%。其中，在管項目2443個，覆蓋全國30個省、直轄市及自治區，205個城市，面積達3.5億平方米，較去年同期增長28.1%。

    在對外投資方面，綠城服務集團行政總裁金科麗表示，投資聚焦主業，聚焦戰投、聚焦預算，明確投資邊界，非主業投資占比降到0，優化資源配置。在市場方面聚焦區域、聚焦伙伴，聚焦項目，堅持做深長三角優勢區域發展，通過新區打造現代社區全域服務，實現核心區域市場拓展面積同比增長70%。

    此外，金科麗強調，綠城服務運用自身的品質與市場雙核心能力，在沒有動用現金流情況，達成了跟信達地產等國企、央企的合作，對自身規模有質量擴展，起到非常大的助推作用。

    “受到房地產行業影響，物管公司業務中占據較大比例的傳統住宅物業務板塊將會進行一定的調整，企業或需要適當減少該板塊的投入，加大對其他更多的細分增值服務業務的拓展，如養老、家裝、環衛等。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，鑒于此，綠城服務正通過開展商管、城市管理業務來尋找新的增長點，拓展新的業務平臺，建立多元化業務模式。

    “對當下的物管行業而言，資源向頭部物企集中特征凸顯，行業新格局正在逐步形成。”陳霄進一步如是稱。對此，肖云祥也表示，物管行業的收并購潮還將繼續，“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”的情況都有可能發生，未來行業集中度將繼續走高。

（編輯 才山丹）