本報記者 李正

    8月22日，金茂服務(wù)召開股東大會，對投資者介紹和解答2022年中期業(yè)績情況。

    報告期內(nèi)，金茂服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入10.97億元，同比增長59.9%，其中，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入2.46億元，較去年同期增長221%，占總收入的22.4%，同比提升11.2個百分點；實現(xiàn)凈利潤1.71億元，同比增長94%。

    此外，今年上半年，金茂服務(wù)內(nèi)生面積以及外拓面積兩部分業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)。6月份，公司成功收購首置物業(yè)項目（以下簡稱“并購項目”），該項目合約面積達(dá)711萬平方米。截至2022年6月30日，公司第三方在管面積占比大幅提高，達(dá)到39.3%，品牌外拓優(yōu)勢得以維持，且外拓住宅項目物管費單價為3.58元/平方米，增長質(zhì)量較高。

    現(xiàn)金流為利潤率的1.6倍

    截至2022年6月30日，金茂服務(wù)在管面積為4548萬平方米，合約面積為6963萬平方米，涉及全國56座城市，物業(yè)費均價維持在4.45元每月每平方米的高位水平。對于經(jīng)營情況，金茂服務(wù)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官謝煒表示，管理規(guī)模實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。

    2022年3月10日，金茂服務(wù)在港交所成功上市。2022年上半年，金茂服務(wù)加強了現(xiàn)金流管理，目前公司經(jīng)營活動的現(xiàn)金流是利潤的1.6倍，現(xiàn)金流在獲取并購項目后仍維持在10.44億元，總資產(chǎn)已由2021年年末的13億元增長到2022年6月30日的26億元。

    同策研究院資深分析師肖云祥在接受《證券日報》記者采訪時表示，受新冠疫情等因素影響，物管行業(yè)承受了一些壓力，對物管企業(yè)的正常經(jīng)營活動帶來了不利影響，但這些負(fù)面影響也成為了物管企業(yè)服務(wù)能力的試金石，一些服務(wù)能力強的企業(yè)在持續(xù)提供服務(wù)保障的同時也獲得了更好的口碑，對獲取項目有著積極正向的影響。

    謝煒介紹，報告期內(nèi)，公司在努力提升服務(wù)質(zhì)量及營收的同時，也在通過“淬金行動”提質(zhì)增效，公司報告期內(nèi)三項費用占比由2021年的19.6%降低至2022年的12.3%，如果扣除上市費用，三項費用的占比會進(jìn)一步降低。而隨著三項費用的大幅降低，公司凈利潤率也從2021年上半年的14.1%增長至2022年中期的16.7%。

    “此外，公司目前對整體的目標(biāo)依然保持原定計劃，下半年會繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，推進(jìn)精益管理，增強戰(zhàn)略定力，發(fā)力外拓，同時聚焦儲備的收購標(biāo)的公司。”謝煒說。

    大力發(fā)展外拓業(yè)務(wù)

    據(jù)中報顯示，報告期內(nèi)，金茂服務(wù)銷售及分銷開支約1790萬元，同比增長約265.3%。

    金茂服務(wù)方面表示，該增幅主要由于公司報告期內(nèi)大力發(fā)展外拓業(yè)務(wù)，持續(xù)增加在管第三方開發(fā)物管數(shù)量，市拓部門規(guī)模大幅上漲導(dǎo)致相關(guān)人工成本顯著增加所致。

    事實上，對于很多物管企業(yè)來說，第三方外拓業(yè)務(wù)增長快慢對企業(yè)營收規(guī)模非常重要，同時，很多增值服務(wù)業(yè)務(wù)也是物管企業(yè)在外拓過程中帶來的。

    謝煒介紹，在報告期內(nèi)成功收購并購項目以后，公司外拓業(yè)務(wù)實現(xiàn)大幅提升。截至2022年6月30日，第三方在管面積占比達(dá)到39.3%，外拓業(yè)態(tài)包括住宅、商寫、公共物業(yè)等。在規(guī)模擴張方面，雖然上半年受到了新冠疫情影響，但是公司仍然新增了900多萬平方米的在管面積，其中外拓新增的面積已經(jīng)超過了內(nèi)生的增量。

    “下半年公司將繼續(xù)發(fā)力外拓，同時聚焦儲備的收購標(biāo)的公司，目前公司仍維持2023年在管面積過億（平方米）的目標(biāo)不變。”謝煒說。

    社區(qū)增值服務(wù)發(fā)力拉升毛利率

    值得關(guān)注的是，將業(yè)務(wù)收入細(xì)分來看，報告期內(nèi)，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入2.46億元，較去年同期增長221%，作為公司上半年利潤增長貢獻(xiàn)的重點業(yè)務(wù)，增幅十分明顯。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪時表示，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)往往具有很高的毛利率以及利潤增長水平，十分值得物管企業(yè)對其進(jìn)行深入探索，如果物管企業(yè)能夠持續(xù)完善社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，將會為企業(yè)提供非常大的利潤增長空間。

    金茂服務(wù)副總裁楊和興在投資者提問環(huán)節(jié)表示，公司目前的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)主要來自于四大業(yè)態(tài)，分別是社區(qū)生活、空間資源、美居和資產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

    楊和興介紹，生活服務(wù)業(yè)務(wù)方面，公司通過“回家APP”以及“悅鄰生活小程序”進(jìn)行線上運營，以用戶加場景加解決問題的公式持續(xù)聚焦，凸顯了公司物業(yè)場域下業(yè)務(wù)的服務(wù)黏性和優(yōu)勢；在空間資源方面，結(jié)合社區(qū)居民的生活便利設(shè)施，例如充電樁和直飲水站點的引入等，取得了快速的業(yè)務(wù)增長和坪效的提升；資產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面，大力發(fā)展自有門店，報告期內(nèi)自有門店增加了10家，二手資產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)紀(jì)人團隊規(guī)模增長了2.5倍；對于美居業(yè)務(wù)，公司進(jìn)行了創(chuàng)新，執(zhí)行個性化平臺加標(biāo)準(zhǔn)化家居的雙產(chǎn)品運營模式，把分散的業(yè)主需求整合成中大批量的集中采購獲取溢價優(yōu)勢。

    “隨著下半年規(guī)模和經(jīng)營能力快速提升，我們也寄希望于公司的社區(qū)增值服務(wù)能實現(xiàn)再翻一倍的業(yè)績增長。”楊和興說。

    謝煒補充表示，雖然2022年上半年新冠疫情影響較大，但是公司仍然維持了很好的毛利率水平，這與社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)亮眼表現(xiàn)關(guān)系密切。相比2021年年底，公司報告期內(nèi)社區(qū)增值業(yè)務(wù)收入占總收入的比例提升了11個百分點以上，同時，該業(yè)務(wù)始終維持在45%以上的毛利率水平。

（編輯 才山丹）