本報記者 何文英

    4月12日，長沙2022年首批集中供地正式開拍，22宗涉宅地塊無一流拍。其中，19宗地塊以底價成交、1宗溢價成交，另有2宗觸發“熔斷”進入搖號出讓階段，成交總價173.9億元，總出讓面積約119.2萬平方米。

    值得一提的是，此次土拍有9宗地塊采取根據開發品質等因素進行價格監制的定價方式。上海立信會計金融學院孫文華博士在接受《證券日報》記者采訪時表示：“從此次土拍采用新的市場定價政策來看，限價政策似乎有所放松，開發商對限價放開以及更多的利潤空間也有了更高的期待。”

    兩宗地塊達到熔斷價格

    與已經完成首輪集中供地的北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢等7個城市相比，長沙的首輪土拍無一地塊流拍，中部省會城市土地價格洼地的優勢依然較為明顯。

    據了解，此次長沙集中供地依舊采取以“限地價、限房價、競自持租賃用地面積、搖號”為主的方式，總體與2021年差別不大。長沙本次土拍成交的含宅用地整體溢價率為3%，22宗地塊中僅有3宗地塊溢價成交。

    雖然整體溢價率不高，但濱江板塊以及洋湖板塊有兩宗地塊熔斷引起了市場的廣泛關注。其中，濱江新城片區的017號地塊曾在去年長沙第二輪集中土拍時中止出讓，當時掛牌限價為14800元/平方米，土地性質為商住用地。此次土拍將該地塊土地性質變更為純住宅用地重新上架，且住宅限價根據開發品質等因素進行價格監制，地塊起始樓面價為7000元/平方米，熔斷樓面價約8050元/平方米。最終，該地塊不到9點就有16位買家出價，直接達到熔斷地價，溢價率15%，最終競得者將在三個工作日內通過現場搖號確定。

    另一熔斷地塊是洋湖片區的018號地塊，該地塊出讓面積約為10.33萬平方米，規劃用途為二類居住用地，起始價約14.46億元，掛牌最高限價約16.63億元，住宅（毛坯）銷售均價根據開發品質等因素進行價格監制。該地塊經過1小時的出價，也達到了土地最高限價。

    開發商參與熱情回升

    與2021年長沙第三輪土拍相比，今年首輪土拍開發商的參與熱情明顯回升。去年第三輪土拍，有三宗地塊提前中止，央企、國企是上輪土拍的絕對主力。

    而今年參與長沙首輪土拍的企業除了華潤、中海、旭輝、招商等知名房企外，還有多宗地塊由本土國企、城投公司、平臺公司競得，也有一些民企選擇聯合開發來緩解資金壓力。

    一位知名房企的內部人士在接受《證券日報》記者采訪時認為：“一是目前國內多個城市放松限購，銀行放寬貸款條件，開發商對行業回暖有所期待；二是在長沙去年第二三輪土拍中，開發商拿地熱情有所降溫，經過一段時間的情緒消化和庫存去化，開發商也需要拿地為新的一年做儲備。”

    值得一提的是，此次土拍成交總價和樓面價最高者，是央企中海地產拿下的南湖新城[2022]長沙市014號地塊，總價31.77億元，成交樓面價為12290元/㎡，銷售均價也是采取實行價格監制的方式。上述知名房企內部人士介紹，此次土拍多宗土地采取新的價格監制方式，與此前提出的滿足住房改善合理需求相符，未來長沙的品質樓盤或越來越多，也意味著限價開始出現松動。

    值得一提的是，3月份以來已經有包括蘭州、鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島等城市放松了房地產調控政策。湖南地級城市中，郴州購房首付比例已降至20%，公積金貸款額度也提高至60萬元，株洲、岳陽兩地部分銀行首套房貸款利率降至5.1%，二套房貸款利率降至5.46%。