料峭春寒中的“魔都”樓市，真實情況如何？

    “最近上海的二手房交易銀行放款速度較去年下半年有明顯提速，國有四大行的放款周期基本都是1個月。二手房成交周期較去年下半年也有明顯縮短。”多位滬上房產中介人士向記者表示。

    近日，記者實地走訪上海部分區域新房及二手房之后發現，上海樓市出現分化，與部分區域新房熱銷不同，二手房買賣雙方價格博弈比較激烈，成交量略有放大，有點小陽春行情。但此后疫情反復，看房的人明顯減少，“小陽春”出現了倒春寒。

    業內專家表示，二手房的順暢運轉對上海樓市的穩定十分重要，在一系列有效舉措的作用下，上海的二手房市場已逐步回歸平穩；部分新房熱銷，主要還是因為投放的產品不錯、市場需求比較旺盛以及部分區域的新房仍存在一二手房價格倒掛的現象。

    專家呼吁，應盡早解決價格倒掛的問題，進一步促進房地產業良性循環和健康發展。

    優質房源兩三天就能賣掉

    被譽為中國硅谷的張江高科技園區位于上海浦東新區中南部。

    在這個園區內，分布著多個國家級基地。這里交通便捷，匯聚了地鐵13號線、地鐵21號線（在建）等多條軌交線路，而當前正在建設的張江雙子塔將會成為上海新的地標性建筑。

    在地鐵13號線終點站張江路站附近，記者看到兩位正在路邊值守的房產中介。一輛助動車、四塊寫滿房源信息的白板，兩人時而刷刷手機時而輕聲閑聊。見到記者有意詢問，李佳軍（化名）隨即主動打開“話匣子”。

    李佳軍告訴記者，去年下半年市場明顯降溫，7月至10月成交量很慘淡，11月之后開始逐步回升。3月初，上海的二手房成交比較活躍，周邊小區房價較年前差不多一套上漲20-30萬元。2月份其所在的門店成交了4套房源，3月初有一家中介公司一天就成交了3套申城佳苑的房子。而其個人3月份也已有2單成交。

    李佳軍表示，由于周邊有地鐵和張江雙子塔項目，這一片區的二手房基本不愁賣。現在銀行審批放貸快的只需要1個月左右，去年下半年時曾有好幾個月都沒人接（貸款業務）的情況。成交周期也縮短了，如果房東掛的是市場價，2個月內肯定能成交，有些誠意房東掛出的房源甚至2、3天就能賣掉。有些客戶甚至全款求購品質好的次新房。

    2021年，市民吳阿姨以557萬元在地鐵13號線張江路站附近的申城佳苑購買了一套114平方米的三房，如今該套房的市價已超過650萬元，對此，吳阿姨也是滿心歡喜。她告訴記者，很多在張江高科技園區內工作的小年輕都選擇在這附近買房，這些人往往工作比較穩定，孩子需要讀書，于是在父母的資助下貸款買房。

    市場的變化還表現在部分二手房的掛牌核驗價已有所調整。

    李佳軍向記者表示，申城佳苑的掛牌核驗價提到了4.7萬元/平方米，但川楊新苑的掛牌核驗價還是3.6萬元沒變。這兩個樓盤的市場均價都在6萬元/平方米左右，得益于更靠近地鐵，川楊新苑的房價要比申城佳苑更高一些。

    “銀行的放貸速度快了。以前我們都得想方設法求著銀行加快放款速度，現在銀行開始主動打電話過來尋求業務合作了。長征片區是普陀區配套比較成熟的地區，以前二手房掛牌核驗價管得嚴，我們很多報上去的價格都無法通過核驗，如今這一情況已有改善，有些價格已可以獲得通過。”上海市普陀區長征片區某中介門店店主王建軍（化名）表示，成交速度的確有所加快，有的房源掛出來2周就能成交，有些掛了大半年的房源最近也賣掉了。

    在地鐵9號線松江大學城站附近一條長約百米的小街道上，5、6家房產中介門店并排而立。記者從街道一頭走向另一頭，或許是工作日的緣故，這些中介門店內并無到訪客戶，業務員也大多坐在店內各忙各的。記者在一家品牌房產中介門店前駐足觀望，立刻就有一位業務員方海（化名）出門迎上前來。

    “現在買房是個好時機，如果等到下半年再買，500萬元的房子至少要多花30萬元。”方海信心滿滿地向記者表示，今年基本都是利好消息，沒有說要打壓（房地產）的。銀行放貸快了，看房客戶多了，整個松江大學城片區的成交量也有明顯上升。不過二手房掛牌核驗價還沒有放寬，如果掛牌核驗價放寬就相當于能多貸款，那市場行情會更好。

    據方海透露，最近來看房的以市中心的拆遷戶和有養老需求的客戶居多。

    客戶的付款方式普遍較好，付款方式不好的客戶，房東壓根就不愿意談。只要是品質好、性價比高的房源，全款客戶也未必搶得到房。有些房源甚至一天就可以賣掉。“這里成交情況不好的話，房產中介不會這么密集，我們門店有十幾個業務員，現在還在招人，我這個月定的業績指標是20萬元，基本上要做成1單大單或者3-4單小單才能達到”。

    買賣雙方價格博弈加劇

    記者在調研中發現，雖然上海二手房成交周期有所縮短，但房東在心態上總體仍趨于強勢，買家也不示弱，不到心里價位不出手的也不在少數，買賣雙方的價格博弈似有加劇之勢。

    由于教育資源雄厚，上海市徐匯區是全市聞名的教育強區。每年一大批家長為了孩子能夠接受更優質的教育，不惜砸重金購買徐匯區的學區房。

    徐匯區南丹路上某房產中介小劉告訴記者，附近學區房的價格較高峰期已顯著回落，以凱旋一村50余平方米的兩房為例，2021年4月該房源的成交價大約在750萬元，現在650萬元左右就能買到，甚至有的房東620萬元也愿意賣。在付款方式方面，房東現在并不排斥需貸款的置換客戶。不過大部分置換客并不著急，想找一個合適的時機再出手。

    “最近成交的兩單房東都很強勢，只能還價1、2萬元，甚至有個房東直接跳價8%。”在王建軍看來，好房源也需要有合適的價格，價格太離譜好房源也難成交。

    買賣雙方的價格博弈有時候讓中介很受傷。

    李佳軍說，之前自己帶了客戶去看一套聯排別墅，掛牌價1280萬元，后來談到1250萬元，買家與房東面談時再度要求降價至1230萬元，直接被房東拒絕。

    “我昨天帶客戶談的一套房子掛牌價538萬元，之前房東心里底價515萬元，但買賣雙方見面后房東直接要價528萬元，還好客戶后來同意了，否則這單就爆了。”方海說起此事時心里還有些慶幸。

    方海干房產中介這一行已有多年，深知其中的不易。

    過去兩年方海一直擔任一家門店的店長，帶團隊的工作壓力要遠大于現在做業務員的壓力，尤其2021年一年下來，方海幾乎沒賺到什么錢。房產中介行業沒有雙休日，每天工作的時間也比較長，有時候跟了很久的一個單子可能僅僅因為買家或賣家一個很微小的變故，最終無法成交，說沒有挫敗感是不可能的。方海認為，房產中介行業人員流動性很大，如果賺不到錢，還不如回家“搬磚”。只不過習慣了這一行，再想轉行難度不小。

    松江大學城附近一家房產中介的業務經理吳燦（化名）告訴記者，松江大學城板塊每個月的流動房源在600套左右，最近房價總體平穩，成交量也沒有太大的變化。現在有合適的房子合適的價格，客戶才會出手。但房東掛牌價還是不太理性，所以市場并沒有想象中那么熱，只是正常成交，預計下半年市場也會比較平穩。

    上海中原地產統計數據顯示，2022年前兩個月，上海二手房市場分別成交1.5萬套和1.2萬套，尤其是總價超過2500萬元的豪宅交易也開始活躍。從以往歷史數據來看，2月份受春節假期影響，上海二手房的成交量多在1萬套以內，但今年2月份上海二手房的成交量卻比正常水平高出20%。市場認為上海樓市經過去年下半年調整，今年又開始熱起來了。

    對此，上海中原地產市場分析師盧文曦有著自己不同的理解。盧文曦認為，今年1、2月份上海的二手房市場成交量不及去年，同比分別減少66.1%和33.3%。主要是去年上半年市場溫度較高，基數太高。此外，上海引進了大量人才，市場容量在變大，市場交易量偏大也屬正常。上海的二手房市場并沒有像想象中那么熱，只是因為有了一手房的分流，二手房的交易變得更加順暢了一些。二手房的順暢運轉對上海樓市的穩定十分重要。

    “事實上銀行放貸的速度和去年同期差不多，但為什么會感覺到放貸速度加快了？一是去年上半年市場購房需求很大，成交量大，當時銀行資金還充裕，但到下半年放款時間普遍較長；二是現在的市場成交量只有去年同期的一半左右，相對來說貸款匹配的過程就比較穩定了。”盧文曦說。

    此外，盧文曦還認為，近期樓市暖風較多，買賣雙方的博弈狀態可能會被打破。本月中旬國務院金融委召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題。此后多個部委接連發聲，這些“喊話”有力地提振了市場的信心，將有助于促進房地產業良性循環和健康發展。

    應盡早解決價格倒掛問題

    與二手房市場相比，上海的一手房市場的熱度要高了不少。

    據不完全統計，在今年首批集中上市的33個新盤項目中，已有近10個項目觸發了計分制。其中，徐匯的百匯園三期已于3月3日結束認購，認購數與房源比超過200%。位于寶山的四季都會五期和大華錦繡四季也同樣觸發計分制。

    公開資料顯示，大華錦繡四季位于上海寶山區顧村老集鎮，大華錦繡四季將以北上海主城片區概念打造顧村老鎮，整體片區涵蓋文化保護區塊，商業商辦區塊，文體教育區塊，高端住宅區塊和城市公園區塊等各項城市功能板塊。

    大華錦繡四季銷售人員告訴記者，項目二期擬推448套房源，已獲超過700組客戶認籌，因此觸發計分制。在該銷售人員來看，當前上海的新房市場熱銷的樓盤不在少數，尤以市中心項目最受歡迎。“我們的項目雖然不在市中心，但同樣有價格倒掛的優勢。比如我們95平方米房源的單價較周邊同類次新二手房有約7000元價差，一套房的總價差就是近70萬元”。

    在售樓處，記者遇到一位前來看房的女士。據該女士透露，她最近剛剛開始看房，打算給家里兩個孩子每個人買一套房，現在市場回暖，買了放著應該也不會虧。之前也看過一些二手房，但都不太滿意，所以來看看新房。她坦言，去年曾有機會買一套寶山區的別墅，后來因為一些原因沒有買，沒想到該別墅的房價漲上去了，真是好可惜。

    有賣得好的項目，自然也有去化速度相對緩慢的項目。某項目售樓處銷售人員向記者表示，2019年項目首次開盤，彼時周邊幾乎什么配套都沒有，因此項目去化緩慢。去年7月，該項目再度開盤，500余套房源賣到現在只剩14套，算是賣得不錯的了，接下來還會開一批聯排別墅。現在銀行審批貸款已恢復正常，去年7月項目開盤時從銀行受理到審批到放款大概需要4個月，現在基本上1個月到1個半月就能走完流程。

    “市場的確有回暖，但并不像網上說得那么夸張，有些媒體以優質地段的一手房為參照，這些盤一批次投放的數量不大，不熱銷也不現實，但這種案例也不能代表整個上海樓市，畢竟還有一些‘賣不動’的新盤。”有不愿具名的業內專家表示，現在部分一二手房仍然存在價格倒掛的現象，比如有些市中心的項目每平方米賣12、13萬，周邊二手房每平方米賣16、17萬，這樣的新盤購房者當然會搶。

    這種案例多了，又會給市場造成熱銷的錯覺，不能真實還原樓市狀況。對于已經存在較長時間的一二手房價格倒掛的問題，盡早解決這個問題將更加有利于房地產業的良性循環和健康發展。