本報記者 王麗新
3月17日,A股房地產板塊大漲,特發服務、陽光城、世聯行、天保基建、我愛我家、嘉凱城、蘇寧環球、新城控股等13只地產股漲停。
截至收盤,港股房地產板塊上漲約10%,內房股整體走高,融創中國大漲59%,創下最大漲幅記錄。旭輝控股漲近33%、龍光集團漲42%、碧桂園漲超28%、世茂集團漲超32%,中國恒大漲超17%,萬科漲超7%。
有業內人士稱,今日地產板塊股價大漲,與昨日多部委密集發聲有關。但對房地產板塊的投資,仍然需要保持理性。雖然積極信號密集,但反彈幅度有多大,還有待后市驗證。
多部委對房地產密集發聲
3月16日,國務院金融穩定發展委員會專題會議指出,“關于房地產企業,要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案,提出向新發展模式轉型的配套措施。”
隨后,人民銀行表示,堅持穩中求進,防范化解房地產市場風險。銀保監會表示,鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款,重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目。證監會表示,積極配合化解房地產企業風險。外匯局表示,配合有關部門促進房地產市場、平臺經濟健康穩定發展。財政部表示,今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。
總體而言,多部委密集發聲,一是強調防范化解房地產市場風險;二是強調提出向新發展模式轉型的配套措施。
如何防范化解房地產市場風險
“金融委會議將房地產企業作為問題提出,這意味著房地產企業問題的重要度提升。”諸葛找房數據研究中心表示,會議表態內容也對房地產企業釋放了積極信號。
“預計后期將會出臺防范化解房企風險的措施。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示,一方面是著重“防范”,在需求的釋放及融資端寬松等方面進行調整,使房企的銷售及融資暢通,現金流得到改善,防范房企再發生風險;另一方面是著重“化解”,細化支持收并購措施,加快風險出清,加快化解當前出現的風險。銀保監會、證監會將加大對收并購貸款、發行收并購債券等融資方面,給予收并購更大力度支持。
據中指研究院統計,截至目前,各種渠道的地產并購類融資額度已釋放超過1500億元。此外,全國性金融資產管理公司(AMC)已有三家有所行動,“行動目標”均是化解房地產行業風險。
中金公司表示,除了在支持合理住房需求方面的正向調整外,政策還可在引導問題房企資產處置等予以支持,包括提升優質龍頭收并購意愿、紓解房企信用端風險等。
“房企風險的化解,需要政府、房企、金融機構協同,使資金、資源在行業內重新配置,甚至給部分房企創造有序退出或轉型的條件。‘有序去杠桿’應該成為行業共識。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示,目前房企面臨資金壓力、信心不足雙重困難。穩健型房企短時間壓力較小,且有余力在土地市場、收并購市場出手,而風險房企和部分民營房企,由于負債較高、資金成本較高,以往高成本的資金只能讓這部分房企用高周轉模式降低資金成本,在不給予支持的情況下難以通過自身能力走出困境。
新發展模式方向在何處?
昨日,金融委會議指出“提出向新發展模式轉型的配套措施”。此前,2021年底的中央經濟工作會議明確提出房地產業要“探索新的發展模式”。今年兩會政府工作報告也明確指出“探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場”。
“考慮到當前房地產處于調整期,過去形成的‘高負債、高杠桿、高周轉’的房地產開發經營模式不可持續。”劉水表示,因此,未來房地產企業低負債、低杠桿的經營模式將會受到鼓勵,將是新發展模式的重要方向。
對此,諸葛找房數據研究中心認為,新發展模式主要包含城市更新、租賃住房、輕資產發展等。國內目前住房模式還是以商品房為主,未來的市場供應主體更加多元化,尤其會大力支持租賃住房的發展,包括完善租賃住房的配套措施等。房企也應該積極靠攏新發展模式。
關于房企的新發展模式,在潘浩看來,首先“慢”的能力是需要房企思考和建設的,近年提出的解決“大城市住宅突出問題”,需要房企更多參與到保障性租賃住房、新市民住房需求、城市更新、老舊社區改造中,不僅是開發建設還有運營管理。
潘浩進一步強調稱,這對房企來說是一個挑戰,要在原有的“買地——建設——銷售——交付”之后增加更多的“運營”,從資產管理、資產運營中獲取長期效益。其次,構建慢的能力需要“慢”的資金支持,使資金成本適度降低,讓房企有條件掙“慢”的錢,摒棄“資金——土地——更多資金——更多土地”的邏輯,使土地和項目能夠給企業提供更長線的現金流,逐步構建“慢”的能力,走向良性循環。
(編輯 張明富 喬川川)
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