“樓市要回暖了”、“房價又要漲了么？”、“現在是買房的好時機么？”

    最近，購房政策放松成為了熱門話題。

    今年以來，浙江、南寧、菏澤等45個省市相繼落地房地產紓困政策。其中包括公積金首付比例下調的北海、自貢、南寧，以及貸款首付比例下調的菏澤、重慶、贛州、佛山等地。

    “寬松不違規，而且是針對自住剛需，這也是最近信貸政策的寬松方向”，中原地產首席分析師張大偉坦言，但是從市場角度看，剛需信貸政策對于市場影響相對較小，剛需對利率更敏感，而改善才對杠桿更敏感。

    庫存壓力下，三四線松綁

    “熱點城市的市場調控是為了穩定房價，達到降溫的效果，但是對于三四線城市來說，2018年，棚改風過之后，市場下行，目前仍處于低谷階段，并不適用于實施抑制性政策手段。”行業研究院坦言，目前三四線城市的首要目標是要“去庫存”。

    據機構數據顯示，截至2021年11月底，100個城市中三、四線的新建商品住宅庫存總量為22487萬平方米，環比增速為2.6%，同時，連續37個月庫存規模同比正增長，創下5年來的新高，說明三四線城市庫存積壓的現象最明顯。

    然而，報告顯示，三四線的成交量遠低于新增量，呈現了“供大于求”的態勢。且去化速度并不明顯。2022年1月，30大中三線城市商品房成交面積271.4萬平，同比下降51.5%

    庫存壓力之下，三四線城市開始“自救”。

    2022年1月1日，寧波市提出“二孩、三孩家庭，住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶”為購房政策松綁鳴鑼開道。隨后，多個城市跟進，十余座城開始在人才落戶、公積金貸款購房等方面放松限制。

    2月17日，據山東省菏澤市中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行相關營業網點處消息，四大銀行相繼下調了該市個人住房貸款首付款比例。無房家庭購房首付比例有30%下調至20%，截至目前已有14座城市，出現調整首付比例的文件。

    從已發布的政策來看，此次三四線城市的紓困政策主要涉及內容包括三個方面：一是放松公積金貸款；二是非限購城市調整首付比例；三是增加購房補貼、拓寬人才落戶門檻。

    比如惠州、肇慶、瀘州、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等都有不同力度的補貼購房政策。株洲、北海超過10幾個城市都調整了公積金政策。

    業內專家表示，相比往年房地產調控收緊為主，2022年開年一個多月來，房地產調控基本集中在穩定樓市，寬松政策為主，不排除后續會有更多城市出臺降松綁措施，尤其是三四線城市。

    讓政策飛一會兒

    無論是政策性補貼、人才落戶放寬，還是調整首付比例，本質上都是要拉省市場對樓市的積極性。“首付比例的調整，特別是針對首套房的調衡，有助于釋放購房剛性需求，對加速市場穩定具有積極意義。”貝殼研究院高級分析師潘浩說。

    但是，對于“慢熱”的三四線城市，這些促熱手段可能奏效并不顯著。

    “目前，售樓處并沒有出現太多的變化，每周的進場人數基本持平。”菏澤市當地碧桂園某項目銷售人員坦言，其實當地人群流動人口并不充足，購買能力有限，實現完全去化的可能性不大。

    據記者電話訪問統計，目前在已經出現“松綁”政策的城市中，萊西、菏澤、毫州、玉林等城市當地銷售人員反應其實并無太多的市場反應。

    “其實，三四線城市的購買力一部分來源于當地，另一部分則來源于返鄉置業的人群。但是從2020年開始，受疫情影響，返鄉置業開始進入低谷期。”上市行業研究員認為，三四線城市，想要去庫存，必須先要解決購買力的問題。

    58安居客發布報告對購房者信心指數做出了統計，今年1月購房者信心指數與去年12月持平，為106.3，高于去年下半年的低谷。48.3%的購房者認為調控仍會繼續以抑制房價上漲。對于2022年房價走勢的看法，有37.9%的購房者認為今年房價將會上漲，也有32.8%的購房者認為今年房價將下行。

    國家統計局1月份70城數據顯示，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。

    張大偉坦言，降低之前首付，菏澤等城市對于市場影響預計有限，但對于全國其他城市來說，對市場來說，信心影響較大，首付成數變化，代表了整體房地產政策的轉向。支持剛需首套房購房會成為未來政策變化的主要方向。

    貝殼研究院高級分析師許小樂預計：“后續，貸款支持性政策可能由公積金向商業貸款方面傳導，政策調整由低能級城市向高能級城市過渡，這有利于實質性降低購房成本，釋放購房需求。樓市后期成交活躍度進一步改善，房價恢復平穩。”