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三四線城市樓市“松綁”,房地產行業將迎“小陽春”?

2022-02-25 11:08  來源:地產壹線-網易號

    “樓市要回暖了”、“房價又要漲了么?”、“現在是買房的好時機么?”

    最近,購房政策放松成為了熱門話題。

    今年以來,浙江、南寧、菏澤等45個省市相繼落地房地產紓困政策。其中包括公積金首付比例下調的北海、自貢、南寧,以及貸款首付比例下調的菏澤、重慶、贛州、佛山等地。

    “寬松不違規,而且是針對自住剛需,這也是最近信貸政策的寬松方向”,中原地產首席分析師張大偉坦言,但是從市場角度看,剛需信貸政策對于市場影響相對較小,剛需對利率更敏感,而改善才對杠桿更敏感。

    庫存壓力下,三四線松綁

    “熱點城市的市場調控是為了穩定房價,達到降溫的效果,但是對于三四線城市來說,2018年,棚改風過之后,市場下行,目前仍處于低谷階段,并不適用于實施抑制性政策手段。”行業研究院坦言,目前三四線城市的首要目標是要“去庫存”。

    據機構數據顯示,截至2021年11月底,100個城市中三、四線的新建商品住宅庫存總量為22487萬平方米,環比增速為2.6%,同時,連續37個月庫存規模同比正增長,創下5年來的新高,說明三四線城市庫存積壓的現象最明顯。

    然而,報告顯示,三四線的成交量遠低于新增量,呈現了“供大于求”的態勢。且去化速度并不明顯。2022年1月,30大中三線城市商品房成交面積271.4萬平,同比下降51.5%

    庫存壓力之下,三四線城市開始“自救”。

    2022年1月1日,寧波市提出“二孩、三孩家庭,住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶”為購房政策松綁鳴鑼開道。隨后,多個城市跟進,十余座城開始在人才落戶、公積金貸款購房等方面放松限制。

    2月17日,據山東省菏澤市中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行相關營業網點處消息,四大銀行相繼下調了該市個人住房貸款首付款比例。無房家庭購房首付比例有30%下調至20%,截至目前已有14座城市,出現調整首付比例的文件。

    從已發布的政策來看,此次三四線城市的紓困政策主要涉及內容包括三個方面:一是放松公積金貸款;二是非限購城市調整首付比例;三是增加購房補貼、拓寬人才落戶門檻。

    比如惠州、肇慶、瀘州、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等都有不同力度的補貼購房政策。株洲、北海超過10幾個城市都調整了公積金政策。

    業內專家表示,相比往年房地產調控收緊為主,2022年開年一個多月來,房地產調控基本集中在穩定樓市,寬松政策為主,不排除后續會有更多城市出臺降松綁措施,尤其是三四線城市。

    讓政策飛一會兒

    無論是政策性補貼、人才落戶放寬,還是調整首付比例,本質上都是要拉省市場對樓市的積極性。“首付比例的調整,特別是針對首套房的調衡,有助于釋放購房剛性需求,對加速市場穩定具有積極意義。”貝殼研究院高級分析師潘浩說。

    但是,對于“慢熱”的三四線城市,這些促熱手段可能奏效并不顯著。

    “目前,售樓處并沒有出現太多的變化,每周的進場人數基本持平。”菏澤市當地碧桂園某項目銷售人員坦言,其實當地人群流動人口并不充足,購買能力有限,實現完全去化的可能性不大。

    據記者電話訪問統計,目前在已經出現“松綁”政策的城市中,萊西、菏澤、毫州、玉林等城市當地銷售人員反應其實并無太多的市場反應。

    “其實,三四線城市的購買力一部分來源于當地,另一部分則來源于返鄉置業的人群。但是從2020年開始,受疫情影響,返鄉置業開始進入低谷期。”上市行業研究員認為,三四線城市,想要去庫存,必須先要解決購買力的問題。

    58安居客發布報告對購房者信心指數做出了統計,今年1月購房者信心指數與去年12月持平,為106.3,高于去年下半年的低谷。48.3%的購房者認為調控仍會繼續以抑制房價上漲。對于2022年房價走勢的看法,有37.9%的購房者認為今年房價將會上漲,也有32.8%的購房者認為今年房價將下行。

    國家統計局1月份70城數據顯示,三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%,降幅比上月均收窄0.1個百分點。

    張大偉坦言,降低之前首付,菏澤等城市對于市場影響預計有限,但對于全國其他城市來說,對市場來說,信心影響較大,首付成數變化,代表了整體房地產政策的轉向。支持剛需首套房購房會成為未來政策變化的主要方向。

    貝殼研究院高級分析師許小樂預計:“后續,貸款支持性政策可能由公積金向商業貸款方面傳導,政策調整由低能級城市向高能級城市過渡,這有利于實質性降低購房成本,釋放購房需求。樓市后期成交活躍度進一步改善,房價恢復平穩。”

-證券日報網

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