“去杠桿”“錨定價格”“預期引導”的三大效應將炒房預期壓得死死的。
李宇嘉
當下的深圳樓市,最大的問題,還不是成交量創10年新低、價格“陰跌”,而是關切度在走低:談房、看房、買房、炒房,與房子相關的一切,變得越來越淡了。
為何變得淡了?很簡單,現在或未來,樓市不再那么誘人了。2022年處理“深房理”、“經營貸”等案件,讓大家認清了深圳所謂的購買力“任性”,背后主要是杠桿。觸目驚心的杠桿運作,也震驚了監管層,由此也開啟了定向爆破式的“去杠桿”。從2021年5月份開始,深圳二手房價連續下跌9個月,學位房神話也被打破,福田百花片區的房價跌了40%。
大環境使然,這種跌勢可能減緩,但再也回不到過去那種上漲態勢了。因為二手房參考價已是長效機制,其“去杠桿”“錨定價格”“預期引導”的三大效應將炒房預期壓得死死的。
交易情緒慘淡,加杠桿被鎖死,無人愿意接盤、也接不起。二手房價跌跌不休,換房需求就實現不了,對于存量交易主導的深圳樓市來說,這是最大的BUG。一個換房交易案例,帶動2-3套房的成交,這樣的交易模式下,剛需通過“老破小”上車、改善人群“先賣后買”,整個樓市才能循環起來。但是,二手房價陰跌、關切度下降,顯然阻礙了這一循環。
這也禍及了新房市場。2020年下半年以來,新房和二手房價格相互推動、輪動上漲,是深圳樓市的動力源,觸發點是“價格倒掛”以及愈演愈烈的“打新”熱潮,由此形成了漲價循環。現在,二手房價格看淡,“打新”也變得索然無味了,曾經的網紅盤不得不啟動全民營銷。對于剛需來說,2020年以來的新增地塊,全面啟動限價,后面有得挑也有得選。
所以,剛剛過去的春節,深圳樓市很慘淡,二手房只網簽了1套,新房也只賣了90套。當然,疫情多點散發,陰雨冰凍的天氣持續多日,去年“就地過年”,今年很多返鄉回老家了,開發商、中介也早早放假了,樓市怎么會好呢?但從根本上講,大家都不關切了,交易情緒極其慘淡,用某開發商朋友的話來說,“現在天不時、地不利、人不和,過兩三個月再說吧”。
開發商看碟下菜,1月份深圳新房只供應了12萬平方米,銷售達到36萬平方米。他們在賭,3月初的重要會議后,久違的“小陽春”會如約而至。有賭的理由,因為政策“暖風”越吹越大,全國樓市“前低后高”已是共識。對新房庫存只有6個月的深圳來說,不反彈都難。當然,若持續下跌,斷然不符合“穩定當頭”的頂層要求,但也絕非走向上漲的另一端。
時過境遷、物是人非,政策決意走向長效機制。地方政府的主體責任,也堅實地落地了,誰也承擔不起再一輪的暴漲。正如郁亮所講,去金融化是一個必然的趨勢,再痛苦也得做,不要心存幻想。這么多年來,炒房屢屢得逞,產生巨大的示范效應,炒房和財富等同的邏輯,充斥在深圳人的骨髓里。政策一旦再次妥協,必然又會像火山一樣爆發,而難以收拾。
當下的管理層,可謂政通人和,既有政策已是長效機制,漲價邏輯不再成立。即便有反彈,也是淡市、不好不壞。這是政策的智慧,巨大的交易摩擦下,市場情緒很難回到往日,高位的存量市場被擱置、冷處理。短期反彈會誘使部分人進入,但拉長周期看卻發現收益索然無味。預期壓制住了,供給側改革就有效了,“十四五”深圳將供應89萬套住房,57萬套保障房、32萬套被限價的商品房,這是定向給新市民送紅包。久而久之,泡沫軟著陸了。
(作者系房地產資深研究人士)
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