2022年1月13日，由中指研究院西南分院主辦，中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“2021中國西部房地產50強研究成果發布會暨2022房地產市場趨勢報告會”以線上發布形式召開。本次發布會以“穿越寒冬向光而行”為主題，聚焦西部市場，以大數據為依托，以深度研究為基石，發布了《2021中國西部房地產行業發展報告》。

    《報告》深度闡述了西部地區市場價值和發展機遇，全面總結了過去一年西部房地產行業及物業行業發展現狀、競爭格局，并以西部50強企業為樣本，挖掘和提煉優秀企業的發展特征、成功經驗，共同推進行業的發展。

    西部重點五省市市場銷售額占全國比例超14%，核心城市價格韌性較強

    中指數據統計顯示，2021年1-11月，西部重點五省市（重慶和四川、云南、貴州、廣西）商品房銷售額為2.3萬億元，與去年同期基本持平。截至11月，西部重點五省市商品房銷售額在全國樓市的市場占有率達14.3%。四川、重慶商品房銷售額同比增長較大，增速為6.9%、11.9%。單城市看，成都與重慶中心城區商品房銷售額同比正向增長，增速分別為20.8%、17.4%，昆明、貴陽、南寧商品房銷售額均同比下降，分別下降17.1%、3.3%、7.3%。

    2015年至今，房地產進入一輪新的發展周期，由于城市發展階段的差異及因城施策，西部5城的價格浮動較全國價格變動存在一定滯后性，但整體變化趨勢一致。在政策不斷收緊的背景下，西部核心城市表現出較強的價格韌性，在市場上行期時，西部5城的價格漲幅高于全國價格漲幅，但在市場下行期時，價格跌幅窄于全國價格跌幅。

    成渝“兩集中”供地，央國企、平臺公司表現突出

    在“穩地價、穩房價、穩預期”的發展目標下，2021年土地市場迎來重大變革，全國包含重慶、成都在內的22個試點城市實施集中供地模式。供地模式的變化帶來競賣規則的調整，地方政府及開發商都面臨新的挑戰。試點城市整體呈現出首次過熱；二次收緊，市場遇冷；三次優化糾偏，市場平穩，央企、國企、地方平臺公司拿地居多的態勢。

    重慶：全年兩集中供應土地超八成成交，二三批次以底價成交為主。重慶三批次共推出116宗地，成功出讓97宗，成交總建筑面積1363萬㎡，成交樓面均價7877元/㎡。重慶“兩集中”供地企業拿地金額前十中，有6家國企及地方平臺公司；在第三批次拿地的17家房企中（含聯合拿地），有14家國企，國企占比達82%。

    成都：全年成交土地平均溢價率低于5%，穩地價效果明顯。成都全年三批次共推出155宗地，成功出讓125宗，成交總建筑面積616.3萬㎡，成交樓面均價9051元/㎡，平均溢價率4.47%。從成都“兩集中”供地企業拿地金額排行榜TOP50可見，TOP3均為國企及地方平臺公司。隨著成都TOD的持續探索與發展，成都軌道拿地勢頭強勁，斬獲7宗涉宅用地。

    西部50強房企市場銷售額份額提升至35.7%，TO10企業銷售額占比近兩成

    2021年，西部50強房企繼續加快項目銷售去化，其在西部重點五省市的房地產市場銷售額份額提升至35.7%，較2020年提升2.58個百分點；銷售面積同步上漲，份額占比達29.61%，較上年上漲1.47個百分點。

    從西部重點五省市的市場銷售額占比看，西部50強企業陣營分化差距拉大。TOP10企業在西部重點五省市的市場銷售規模門檻為300億，其銷售金額在西部重點五省市的市場占比近20%；TOP11-20企業的銷售規模集中在150億-300億之間，市場占比近9%；TOP21-30企業銷售規模較為分散，40億-140億區間內均有分布，與TOP31-50的企業，分別貢獻3%、4%的市場份額。

    西部50強房企修煉管理內功，以客戶為核心展開產品力競爭

    2021年，中國房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變，雖然全年房地產市場規模仍處高位，但年底房價跌勢漸顯。西部50強房企以新的心態和發展模式，適度控規模、調節奏、降風險，保持有質量的增長，穩健經營，同時基于現有資源做相應的提升和轉型升級。

    伴隨著企業競爭逐漸回歸產品本身，西部50強房企通過升級產品理念、迭代產品元素和產品標準化建設，以高質量的產品形象吸引客戶，贏得市場口碑。同時，通過數字化、智能化、標準化手段，以硬件（產品）+軟件（服務）為核心，實現產品創新升級。

    西部城鎮化率約57.3%，市場需求疊加政策利好加速西部物業行業空間擴容

    截至2020年西部地區常住人口約3.8億，城鎮人口約2.2億，城鎮化率約為57.3%，低于同期全國城鎮化率水平（63.9%），但仍持續提高。2015-2020年，西部商品房銷售面積復合增長率為8.0%，同期城鎮居民可支配收入復合增長率達7.2%，2020年為37331元/人，新增商品房交付面積及西部區域生活品質消費能力提升，為西部物業市場擴容提供了支撐。

    在國家層面多重政策利好的基礎之上，西部地區省/直轄市/自治區層面以及地級市層面，積極響應國家指導性政策，結合各區域物業行業發展情況，出臺基層社區治理、物業服務標準化、保障業主權益等多項政策與條例，為西部物業行業持續健康有序發展提供良好的外部環境。

    西部50強物企市場份額占有率13.3%，基礎物業服務收入貢獻占比超八成

    截至2021年6月30日，西部50強物企管理面積均值達18.0百萬方，較2020年末增加約70萬方，在管項目數量均值為73個，較2020年末增加6個。西部50強物企在西部區域的市場份額為13.3%，較去年略有增加，但仍存在較大提升空間。根據在管業態統計分析，西部50強物企中，布局住宅物業、辦公物業、商業物業的占比分別為100%、75%、75%。布局學校物業、產業園區物業、公眾物業、醫院物業的為40%、36%、28%、24%，低于住辦商業態，但較2020年均有所上升。

    截至2021年6月30日，西部50強物企營業收入均值達3.27億元，較2020年末增加0.29億元。其中基礎物業服務收入均值為2.73億元，收入貢獻約為83.5%，較2020年末增加0.21億元，仍是西部50強企業主要收入來源。多種經營服務收入均值為0.54億元，收入貢獻率為16.5%，較2020年末增加0.08億元。

    西部50強物企構建全方位服務能力，并積極承擔社會責任助力西部美好生活

    物業服務的本質是物的養護和人的服務，2021年西部50強物企業以客戶為中心，持續推進服務體系和標準升級；以需求為導向，聚焦社區文化與社區煥新雙管齊下以科技為手段，有效提升服務運營管理的品質；以人才為支撐，儲備高素質人才夯實戰略資源；以項目為抓手，強化標桿與星級項目示范效應，構建起全方位服務能力。

    物業服務行業是涉及民生問題的行業，作為服務提供方，物業服務企業在建設社會主義和諧社會中處于特殊地位。在國家號召打造“共建共治共享”社會治理格局的背景下，西部50強物企積極響應國家方針政策，參與到基層社會治理，從社區疫情防控、老舊小區服務、垃圾分類到社區扶貧、教育助學等諸多方面，勇擔社會責任，助力西部美好生活。（李豪悅）

（編輯 田冬）