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優化深耕穩健經營 西部50強重磅發布

2022-01-13 21:14  來源:證券日報網 李豪悅

    2022年1月13日,由中指研究院西南分院主辦,中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“2021中國西部房地產50強研究成果發布會暨2022房地產市場趨勢報告會”以線上發布形式召開。本次發布會以“穿越寒冬向光而行”為主題,聚焦西部市場,以大數據為依托,以深度研究為基石,發布了《2021中國西部房地產行業發展報告》。

    《報告》深度闡述了西部地區市場價值和發展機遇,全面總結了過去一年西部房地產行業及物業行業發展現狀、競爭格局,并以西部50強企業為樣本,挖掘和提煉優秀企業的發展特征、成功經驗,共同推進行業的發展。

    西部重點五省市市場銷售額占全國比例超14%,核心城市價格韌性較強

    中指數據統計顯示,2021年1-11月,西部重點五省市(重慶和四川、云南、貴州、廣西)商品房銷售額為2.3萬億元,與去年同期基本持平。截至11月,西部重點五省市商品房銷售額在全國樓市的市場占有率達14.3%。四川、重慶商品房銷售額同比增長較大,增速為6.9%、11.9%。單城市看,成都與重慶中心城區商品房銷售額同比正向增長,增速分別為20.8%、17.4%,昆明、貴陽、南寧商品房銷售額均同比下降,分別下降17.1%、3.3%、7.3%。

    2015年至今,房地產進入一輪新的發展周期,由于城市發展階段的差異及因城施策,西部5城的價格浮動較全國價格變動存在一定滯后性,但整體變化趨勢一致。在政策不斷收緊的背景下,西部核心城市表現出較強的價格韌性,在市場上行期時,西部5城的價格漲幅高于全國價格漲幅,但在市場下行期時,價格跌幅窄于全國價格跌幅。

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    成渝“兩集中”供地,央國企、平臺公司表現突出

    在“穩地價、穩房價、穩預期”的發展目標下,2021年土地市場迎來重大變革,全國包含重慶、成都在內的22個試點城市實施集中供地模式。供地模式的變化帶來競賣規則的調整,地方政府及開發商都面臨新的挑戰。試點城市整體呈現出首次過熱;二次收緊,市場遇冷;三次優化糾偏,市場平穩,央企、國企、地方平臺公司拿地居多的態勢。

    重慶:全年兩集中供應土地超八成成交,二三批次以底價成交為主。重慶三批次共推出116宗地,成功出讓97宗,成交總建筑面積1363萬㎡,成交樓面均價7877元/㎡。重慶“兩集中”供地企業拿地金額前十中,有6家國企及地方平臺公司;在第三批次拿地的17家房企中(含聯合拿地),有14家國企,國企占比達82%。

    成都:全年成交土地平均溢價率低于5%,穩地價效果明顯。成都全年三批次共推出155宗地,成功出讓125宗,成交總建筑面積616.3萬㎡,成交樓面均價9051元/㎡,平均溢價率4.47%。從成都“兩集中”供地企業拿地金額排行榜TOP50可見,TOP3均為國企及地方平臺公司。隨著成都TOD的持續探索與發展,成都軌道拿地勢頭強勁,斬獲7宗涉宅用地。

    西部50強房企市場銷售額份額提升至35.7%,TO10企業銷售額占比近兩成

    2021年,西部50強房企繼續加快項目銷售去化,其在西部重點五省市的房地產市場銷售額份額提升至35.7%,較2020年提升2.58個百分點;銷售面積同步上漲,份額占比達29.61%,較上年上漲1.47個百分點。

    從西部重點五省市的市場銷售額占比看,西部50強企業陣營分化差距拉大。TOP10企業在西部重點五省市的市場銷售規模門檻為300億,其銷售金額在西部重點五省市的市場占比近20%;TOP11-20企業的銷售規模集中在150億-300億之間,市場占比近9%;TOP21-30企業銷售規模較為分散,40億-140億區間內均有分布,與TOP31-50的企業,分別貢獻3%、4%的市場份額。

    西部50強房企修煉管理內功,以客戶為核心展開產品力競爭

    2021年,中國房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變,雖然全年房地產市場規模仍處高位,但年底房價跌勢漸顯。西部50強房企以新的心態和發展模式,適度控規模、調節奏、降風險,保持有質量的增長,穩健經營,同時基于現有資源做相應的提升和轉型升級。

    伴隨著企業競爭逐漸回歸產品本身,西部50強房企通過升級產品理念、迭代產品元素和產品標準化建設,以高質量的產品形象吸引客戶,贏得市場口碑。同時,通過數字化、智能化、標準化手段,以硬件(產品)+軟件(服務)為核心,實現產品創新升級。

    西部城鎮化率約57.3%,市場需求疊加政策利好加速西部物業行業空間擴容

    截至2020年西部地區常住人口約3.8億,城鎮人口約2.2億,城鎮化率約為57.3%,低于同期全國城鎮化率水平(63.9%),但仍持續提高。2015-2020年,西部商品房銷售面積復合增長率為8.0%,同期城鎮居民可支配收入復合增長率達7.2%,2020年為37331元/人,新增商品房交付面積及西部區域生活品質消費能力提升,為西部物業市場擴容提供了支撐。

    在國家層面多重政策利好的基礎之上,西部地區省/直轄市/自治區層面以及地級市層面,積極響應國家指導性政策,結合各區域物業行業發展情況,出臺基層社區治理、物業服務標準化、保障業主權益等多項政策與條例,為西部物業行業持續健康有序發展提供良好的外部環境。

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    西部50強物企市場份額占有率13.3%,基礎物業服務收入貢獻占比超八成

    截至2021年6月30日,西部50強物企管理面積均值達18.0百萬方,較2020年末增加約70萬方,在管項目數量均值為73個,較2020年末增加6個。西部50強物企在西部區域的市場份額為13.3%,較去年略有增加,但仍存在較大提升空間。根據在管業態統計分析,西部50強物企中,布局住宅物業、辦公物業、商業物業的占比分別為100%、75%、75%。布局學校物業、產業園區物業、公眾物業、醫院物業的為40%、36%、28%、24%,低于住辦商業態,但較2020年均有所上升。

    截至2021年6月30日,西部50強物企營業收入均值達3.27億元,較2020年末增加0.29億元。其中基礎物業服務收入均值為2.73億元,收入貢獻約為83.5%,較2020年末增加0.21億元,仍是西部50強企業主要收入來源。多種經營服務收入均值為0.54億元,收入貢獻率為16.5%,較2020年末增加0.08億元。

    西部50強物企構建全方位服務能力,并積極承擔社會責任助力西部美好生活

    物業服務的本質是物的養護和人的服務,2021年西部50強物企業以客戶為中心,持續推進服務體系和標準升級;以需求為導向,聚焦社區文化與社區煥新雙管齊下以科技為手段,有效提升服務運營管理的品質;以人才為支撐,儲備高素質人才夯實戰略資源;以項目為抓手,強化標桿與星級項目示范效應,構建起全方位服務能力。

    物業服務行業是涉及民生問題的行業,作為服務提供方,物業服務企業在建設社會主義和諧社會中處于特殊地位。在國家號召打造“共建共治共享”社會治理格局的背景下,西部50強物企積極響應國家方針政策,參與到基層社會治理,從社區疫情防控、老舊小區服務、垃圾分類到社區扶貧、教育助學等諸多方面,勇擔社會責任,助力西部美好生活。(李豪悅)

(編輯 田冬)

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