2010年12月剛過，一則消息振奮了當時的房地產行業。消息稱，萬科2010年度銷售總額已突破1000億元。這一數字，相當于美國四大住宅公司銷售高峰時的總和。而千億，是萬科在2004年提出的2014年遠景目標，但當時，他們整整提前49個月就已實現。

    克而瑞研究中心于2021年12月31日發布《中國房地產成企業銷售TOP200》顯示，按操盤口徑，排在首位的碧桂園銷售規模已經高達7208.6億元，而萬科銷售金額則高達6122.8億元，千億如今不過是TOP30房企的門檻值。

    但這并不意味著房地產行業仍能高歌猛進。克而瑞這則榜單后還備注了一組解讀，解讀指出，2021年規模房企銷售增速罕見出現負增長。規模房企整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，平均目標完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

    這組解讀隱藏著一個行業共識的結論，新常態下，高杠桿、高負債運營模式無法持續。未來房企經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務杠桿，增強企業自身的抗風險能力，以實現穩健、高質量發展。

    于當下，行業格局迎來重塑，優質企業市占率持續提升。長遠來看，“高杠桿、高周轉”模式亟待變革，管理紅利大幕徐徐開啟，存量時代下多元化業務發展重要性提升，將更為考驗開發商包括財務、管理、運營等在內的多維實力。

    告別“白金時代”

    克而瑞上述解讀還夾雜著一個悲觀的預測，2022年或將迎來20年來首次規模負增長，我們告別2021年，意味著真正要和“白金時代”說再見。

    每個行業都有其自然發展規律，房地產也不例外。

    回望萬科實現千億的這一年，彼時，我國商品房銷售額是5.25萬億元，城鎮化率僅為47%。以此為序幕，中國房地產市場開啟了波瀾壯闊、快速發展的時代。尤其是2015-2016年，整個住宅行業規模從11億左右跳到14億-15億，隨后一路高歌猛進。

    按照克而瑞研究中心的數據推演，2021年，這個數據預計還能再創新高，預計全年商品房銷售面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。

    硬幣的另一面是，盡管我國城鎮化率尚未達到峰值（社科院報告預計中國城鎮化率峰值將出現在75%至80%），但規模增長已進入平穩通道（有預測城鎮化率70%為平臺期），成交量已見頂，增量空間正在逐漸消失。

    數據可以印證，2021年下半年銷售、融資急劇下滑。2021年7-11月，過去5個月百強房企累計操盤金額同比下滑27.8%；7-11月融資總量環比下降了40%。這是過去5年之中從未發生過的，從歷史數據來看，基本上每一年下半年的銷售數據都高于上半年，與上一年同期相比也更優。

    這是一個短期的周期性波動嗎？審視當下環境，“三條紅線”限制房企融資規模，“房貸集中度”設置銀行涉房貸款占比上限，“供地兩集中”要求22個試點城市分批次集中出讓土地，這些均對房企現金流管理提出更為嚴格考驗。疊加調控、城鎮化等諸多考量，如今恐怕沒有人會再輕易得出這個結論。

    以上種種，預示著市場的重構無疑正在加速到來。

    重構背后的極限運動

    重構背后，誰又能走到彼岸呢？這是時下令人深思的問題，繼而要思考的是，他們又將如何走到彼岸？

    由于當下融資市場和資本市場更加重視對房企現金流層面的考量，招商證券前不久根據港股47家上市公司現金流穩健型及成長性分類。最終得出的結論是開發領域，首推具備“持續內生性現金流創造能力”的保利地產、金地集團、萬科A等，關注港股龍湖集團、華潤置地等，高杠桿型房企要精選“有質量的杠桿”，資源型公司仍可獲穩健回報，關注華僑城A等。

    在銷售端，2021年百強房企全年銷售額同比下降3%，而龍湖集團、華潤置地等企業，仍能在逆勢實現穩健增長。比如，龍湖全年實現2900億銷售金額，同比去年高出7.2%，回款率維持在超90%的行業高位；在融資端，一些房企囿于緊張的財務盤面，難以“借新還舊”，而國企和優質民營房企，持續獲得金融機構青睞。2021年12月10日，龍湖控股集團有限公司發布公告，公司間接附屬公司重慶龍湖企業拓展有限公司已于2021年12月7日及8日公開發行2021年度第一期中期票據，規模為人民幣10億元，期限15年，票面利率僅3.70%。

    短期陣痛與中長期重塑，房地產參與者表現分化：國企及優質民企為代表的穩健房企融資、拿地相對受益，他們將率先走出困局并進一步擴大優勢；中長期看，新增住房需求高位震蕩，多元賽道空間打開提供更多發展可能性，模式優化、綜合實力突出房企有望持續提升份額，實現高質量發展。

    以上可以綜述為行業共識。

    彼岸之間的路徑也已清晰可見：“管理紅利”成為主導房地產公司成長的核心變量，這是行業估值體系重構的最大特點。多元賽道的競逐中，房地產生態鏈價值逐步顯現，提供更多發展可能性。參照2020年全國物管行業總在管面積259億平方米，百強物企2020年平均物業費3.84元/平方米/月，測算2020年全國基礎物管規模1.2萬億元。后續新房交付、存量房滲透以及非居業態拓展均有望推動管理面積增長，增值服務成熟亦有望帶來更大想象空間。另根據佛若斯特沙利文報告，2020年中國商業運營總收入（含商業運營收入及租金收入）8369億元，至2025年有望達到1.3萬億元。存量房時代增量業務機會同樣存在，物管、商業等多元賽道價值逐步體現，將為開發模式轉變提供更多可能。

    為了提升運營管理水平，招商蛇口去年制定了“一城一模板”的城市戰略，全面提升各城市公司的操盤能力。招商蛇口也在加大數字化建設。由招商蛇口與明源云鏈聯手打造的工程管理協同平臺“墨斗”就是其中一個代表性成果。該平臺包含全景計劃、質量安全、云監控與名匠工坊四個功能模塊。

    中海在最新的“十四五”戰略確立了獨特的“982”戰略布局，并把整個中海的業務航道分為“今天，明天、后天”三個層次。即今天業務：90%的業務仍然做住宅開發；明天業務：8%業務是購物中心、寫字樓、星級酒店、長租公寓等商業運營；后天業務：1%-2%開拓新業務，比如數字科技、供應鏈管理、新能源新基建、教育、康養、物流產業園及上下游產業投資等。

    2022年1月7日，龍湖集團控股有限公司（00960.HK）發布公告，擬分拆龍湖智創生活有限公司（以下簡稱為“龍湖智創生活”）于聯交所主板獨立上市。同日，龍湖智創生活向聯交所提交上市申請表格。龍湖智創生活，是中國領先的提供物業管理，和商業運營服務的智慧生活及空間服務提供商。龍湖智創生活有機融合了龍湖集團原有智慧服務、商業運營等業務的核心能力，是龍湖集團基于全新業務內涵、外延，在“一個龍湖”生態體系中生長出來的全新品牌。

    《基業長青》作者、美國管理學家詹姆斯·柯林斯曾對28家優秀企業進行追蹤，針對卓越企業特質進行有效的提煉。柯林斯發現，公司從優秀到卓越，與從事的行業是否在潮流之中沒有關系，事實上，即使是一個從事傳統行業的企業，即使它最初默默無聞，它也可能卓越。柯林斯提出了一整套觀點，“只要采納并認真貫徹，幾乎所有的公司都能極大改善自己的經營狀況，甚至可能成為卓越公司”。

    無論是“黃金時代”還是“白金時代”，真正的卓越企業所擁有的特質都能助力其達彼岸，并穿越周期。（李豪悅）

（編輯 田冬）