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“商管+物管”雙輪驅(qū)動為估值加分 龍湖分拆物管上市備好賺錢模式?

2022-01-11 17:49  來源:證券日報網(wǎng) 王麗新

    本報記者記者 王麗新

    “物業(yè)什么時候上市?”這是每次年度業(yè)績會上,龍湖集團(tuán)管理層的必答題,提問者有媒體,也有投資者,但得到的回答是“暫時沒有上市計劃”。

    不過,1月7日晚間,龍湖集團(tuán)旗下物業(yè)板塊龍湖智創(chuàng)生活向香港聯(lián)交所提交招股書,有業(yè)內(nèi)人士這樣評價,“栽一棵樹最好的時間是十年前,其次就是現(xiàn)在。”

    不得不說,2019年以來房企密集拆分物管板塊上市,面對減緩母公司流動性壓力和行業(yè)70-80倍高估值等多重誘惑,龍湖智創(chuàng)生活“堅持”缺席。如今行業(yè)估值已回歸理性,平均市盈率在30倍上下浮動,個別母公司遭遇債務(wù)危機(jī)的物管企業(yè)市盈率已降至10倍,疊加地產(chǎn)行業(yè)正值冬天,龍湖智創(chuàng)生活反倒來了,龍湖出于何種考慮呢?

    跑通“智慧服務(wù)”模式?

    在傳統(tǒng)商業(yè)模式下的物管服務(wù)企業(yè),人工成本占到70%以上,但物業(yè)費七八年可能難漲一成,按照這種商業(yè)模式擴(kuò)張,顯然不是賺錢模式。

    彼時業(yè)內(nèi)猜測龍湖物業(yè)不上市原因:在物管行業(yè)非標(biāo)服務(wù)模式下,成本高效率低,若做傳統(tǒng)的物管公司,仍舊是靠規(guī)模競速支撐利潤規(guī)模的商業(yè)模式,多一個傳統(tǒng)物管上市主體,只是擴(kuò)大管理半徑,難以發(fā)揮“一個龍湖”戰(zhàn)略下,板塊之間相互賦能的“1+1>2”的乘數(shù)效應(yīng)。

    有了這樣的考慮,模式不跑通,自然不能急著上市。那么,如今將物管板塊拆分上市,是模式跑通了嗎?對龍湖智創(chuàng)生活分拆上市,招股書透露,通過“智能科技化”手段和“智慧人性化”服務(wù),以“創(chuàng)新”驅(qū)動,“創(chuàng)造性”地連接人與空間,是龍湖智創(chuàng)生活顯著區(qū)別于其他企業(yè)的重要特征。

    據(jù)悉,依托“一個龍湖”生態(tài)體系,除自主研發(fā)外,龍湖智創(chuàng)生活亦受益于龍湖集團(tuán)包括產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等,底層技術(shù)支撐和中臺共享服務(wù)功能模塊的支持,持續(xù)構(gòu)建針對空間運營與服務(wù)的科技體系及解決方案,并開發(fā)各類新興技術(shù)與系統(tǒng)。另招股書披露,龍湖智創(chuàng)生活此次IPO募資凈額的一部分,未來用于持續(xù)提升數(shù)字化運營及人工智能物聯(lián)網(wǎng)(AIOT)的核心競爭力。

    有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者直言,智慧服務(wù)模式是否跑通,還有待驗證。但若想穩(wěn)居物管行業(yè)頭部陣營,將交易服務(wù)“標(biāo)準(zhǔn)化”,提高交易效率,完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型,是中長期目標(biāo),任重道遠(yuǎn)。在此之前,服務(wù)業(yè)態(tài)多元化、第三方獨立業(yè)務(wù)收入占比超過50%,是保證現(xiàn)金流收入,以期實現(xiàn)長期目標(biāo)的重要支撐。

    第三方業(yè)務(wù)收入占比過半

    實際上,近一年來龍湖智創(chuàng)生活收并購頻繁,如今看來,或許是為了上市做準(zhǔn)備。

    2021年3月,龍湖智創(chuàng)生活以12.73億元收購億達(dá)物業(yè)全部股權(quán);2021年8月6日收購楷林商務(wù)服務(wù);8月25日,完成收購美好幸福物業(yè);9月,向九龍倉集團(tuán)收購其旗下中國內(nèi)地部分物管企業(yè)100%股權(quán)。

    對此,中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟向《證券日報》記者表示,龍湖智創(chuàng)生活的并購意義深遠(yuǎn)。第一,可以快速實現(xiàn)管理面積的擴(kuò)張,實現(xiàn)自身業(yè)績目標(biāo);第二,實現(xiàn)對企業(yè)管理業(yè)態(tài)的快速補(bǔ)充;第三,通過并購專業(yè)性公司為拓展增值服務(wù)做好準(zhǔn)備;第四,通過并購部分具有區(qū)域優(yōu)勢的物業(yè)公司來強(qiáng)化區(qū)域深耕或者市場外拓,優(yōu)化整體市場布局。

    IPO之前,抓住房企拋售物業(yè)回籠資金的抄底時刻收購,讓龍湖智創(chuàng)生活的第三方收入規(guī)模快速增厚。據(jù)招股書顯示,截至2021年12月28日,龍湖智創(chuàng)生活簽約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米,在管面積2.5億平方米,來自獨立第三方住宅及非商業(yè)物業(yè)在管建筑面積占比59.8%。

    更重要的是,在管面積規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的同時,龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)正在不斷優(yōu)化。

    “物管+商管”提升估值?

    積極布局滲透諸多個細(xì)分市場,這是碧桂園服務(wù)、萬物云等頭部物管企業(yè)都在做的,目的就是實現(xiàn)對城市服務(wù)的全覆蓋,以在更高制高點上取得規(guī)模和業(yè)績的持續(xù)增長。這是科技賦能想象空間之外,決定資本市場給予估值的重要參考依據(jù)。

    招股書顯示,截至2019年、2020年及2021年前9個月,龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元;凈利潤分別達(dá)到6.81億元、9.31億元、11.3億元,營收和凈利潤雙雙增長,且增長的速度不斷加快。

    從招股書可知,龍湖智創(chuàng)生活收入由住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)兩大板塊構(gòu)成,擁有全賽道的業(yè)態(tài)布局。截至2021年9月30日,前者對收入的貢獻(xiàn)率從89%下降到77.4%,后者對收入的貢獻(xiàn)率從11%提升至22.6%,商管業(yè)務(wù)收入占比提升。

    有分析師向《證券日報》記者直言,此前,物管板塊分為純物業(yè)、輕資產(chǎn)商業(yè)運營商以及兩者結(jié)合者,但純物業(yè)管理賽道擁擠,如果不是特別有特色的公司相對吸引力與未來擴(kuò)張力都不夠,整體估值已回歸理性,有輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)和科技賦能加分,估值短期內(nèi)則仍會在相對較高的水平。

    對此,中信證券指出,龍湖智創(chuàng)生活最佳可比公司是華潤萬象生活,兩者都具備以一、二線城市業(yè)務(wù)為主的物業(yè)在管組合和運營商場組合,都具備有全國影響力的品牌,都試圖在物管和商管運營服務(wù)方面尋求協(xié)同,綜合化滿足消費者需求,也都具備一個信用強(qiáng)大、穩(wěn)健發(fā)展的母公司作為堅實后盾。就區(qū)別而言,龍湖智創(chuàng)生活的物管收入遠(yuǎn)大于華潤萬象生活,物管業(yè)務(wù)外拓和并購的經(jīng)驗也明顯更為豐富,商管外拓則晚于華潤萬象生活,定位面向更廣闊城市中產(chǎn)居民。

    “龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)運營服務(wù)已開業(yè)60個項目,在管580萬平方米,儲備項目68個,商業(yè)運營板塊優(yōu)勢凸顯。”牛曉娟表示,在當(dāng)前商業(yè)運營備受資本青睞的背景下,“物管+商管”的有機(jī)結(jié)合可能會為龍湖智創(chuàng)生活帶來更高估值。

    億翰智庫也指出,待龍湖智創(chuàng)生活上市后有望成為市值前三的物業(yè)企業(yè),萬物云若也成功登陸資本市場,以龍湖智創(chuàng)生活、碧桂園服務(wù)、萬物云為代表的頭部企業(yè)將形成“三足鼎立”的格局,將會對市場上的交易資金產(chǎn)生巨大的“引流”作用。

    此外,牛曉娟指出,2021年港股物業(yè)板經(jīng)歷了5個多月的調(diào)整,當(dāng)下物業(yè)企業(yè)估值已恢復(fù)合理水平,板塊下行空間不大,房地產(chǎn)行業(yè)政策也已出現(xiàn)邊際改善,預(yù)計未來將逐步好轉(zhuǎn)。因此,龍湖智創(chuàng)生活選擇此時上市,定是經(jīng)過審慎考慮的,可以說是不錯的機(jī)會。

    值得一提的是,公布分拆物管板塊上市后的第一個交易日,龍湖集團(tuán)漲4.37%,報41.80港元。正如上述分析師指出,“資本市場是歡迎的”。

(編輯 喬川川)

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