本報記者 杜雨萌

    回顧即將過去的2021年，房地產銷售市場及土地市場呈現出明顯的前高后低走勢。不過，隨著年末政策面不斷釋放積極信號以及房企采取多種方式自救，眾多業內人士認為，行業預期已初見修復。

    而相較于樓市銷售端的分化，住房租賃市場無疑獲得了政策的精準護航。ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前，以“資產管理”為本質的住房租賃行業商業閉環初步形成，住房租賃行業迎來了全新的發展局面。

    新房、二手房、土地成交

    全鏈降溫

    2021年的房地產市場，可大致用“先熱后冷”來總結。

    貝殼研究院發布的《2022年房地產市場展望報告》顯示，2021年房地產市場的降溫首先出現在二手房市場。3月份到9月份，二手房市場在半年之內從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。新房市場方面，上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長，6月份單月創2016年以來同期最高水平，但到了11月份，新房銷售面積已跌至2016年以來同期最低。此外，在土地市場方面，更是呈現出上半年房企“搶地”、下半年熱點城市多宗地塊流拍的局面。

    中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，今年上半年，在企業加大推盤力度、信貸資金相對充裕等因素的帶動下，市場整體延續了2020年底的活躍態勢，疊加土地市場熱度較高，進一步帶動了購房者置業情緒，使得上半年全國樓市表現超預期。在此背景下，為進一步實現“三穩”目標，多地紛紛加碼樓市調控政策，如發布二手住房成交參考價、加強市場監管力度、提高人才購房門檻等，部分城市繼續升級限購、限貸、限售等政策，且調控城市進一步向三四線城市擴圍。

    而隨著熱點城市樓市調控加碼，政策效果已經顯現。下半年以來，全國新房、二手房和土地市場快速降溫，在此背景下，對于部分城市而言，有效應對樓市下行壓力被擺在了更加突出的位置。7月份以來，已有超20個城市發布“限跌令”以穩定樓市。此外，據中原地產研究中心不完全統計，近一個月以來，已有桂林、晉江、蕪湖、荊門、衡陽等20余個城市出臺購房補貼政策。

    “不難發現，近期出臺鼓勵購房政策的城市，主要是三四線城市，這些城市的特點之一是庫存較大。”中原地產首席分析師張大偉對記者表示，從過往經驗來看，在樓市表現較為低迷時，三四線城市確實會通過購房補貼等方式配合房企的打折促銷活動，以進一步激活當地房地產市場交易。預計后續庫存壓力較大的城市，仍有望跟進類似措施以激活購房需求。

    58安居客研究院分院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，無論是上半年限購政策的升級、二手房參考價的發布，以及嚴堵法拍房、假結婚等漏洞，還是下半年信貸政策的邊際放松以及多地購房補貼政策相繼出臺，整體上看，盡管不同城市的樓市調控動態“細膩度”存在差異，政策力度略有不同，但究其根本，都是致力于保障各地房地產市場平穩發展，尤其是保持土地價格和房價穩定。

    陳文靜認為，當前，房地產市場仍處在調整通道，市場預期尚未穩定，短期樓市調控政策改善預期仍較強，各地將繼續積極落實因城施策。

    事實上，由于房地產行業規模大、鏈條長、涉及面廣，其對經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。

    談及如何促進2022年房地產行業的良性循環和健康發展，住建部部長王蒙徽近日公開表示，一是保持調控政策連續性穩定性；二是增強調控政策協調性精準性；三是堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險；四是持續整頓規范房地產市場秩序。

    住房租賃行業完整商業閉環

    初步實現

    經過前期的無序發展和疫情沖擊，2021年全國住房租賃市場迎來了嶄新局面，多項政策出臺，一方面鼓勵市場通過多種渠道增加有效供給，特別是增加保障性租賃住房的供應；另一方面，進一步加強監管，約束行業行為。

    趙然表示，總體來看，今年出臺的與住房租賃市場有關的政策，一方面，有利于降低住房租賃企業的成本負擔，包括開發成本和運營成本，同時打通了“投融建管退”中“退出”的關鍵環節，使得整個住房租賃行業的商業閉環形成，極大促進住房租賃市場的發展。另一方面，政策強調“高度重視保障性租賃住房建設”，也給住房租賃市場定下了“保民生”的基調，切實保障新市民、青年人的需求，避免行業無序發展。

    具體來看，7月份，國務院辦公廳正式發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》。此外，國家發改委發布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入試點申報項目名單。疊加財政部、稅務總局和住建部聯合發布的《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》，無疑對保障性租賃住房實現REITs發行給予多種保障，旨在解決行業“三高一低”的痛點。

    此后，多地又陸續出臺了符合城市特色的加快發展保障性租賃住房的實施意見，將保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點，加快建立多元化和多主體供給。而今年的中央經濟工作會議再次強調，要堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

    “這是近三年來中央經濟工作會議在房地產政策層面首次加上‘良性循環’。經過多年調控，我國房地產市場‘租購并舉’的結構基本形成，多層次住房體系已初現雛形，即長租房、保障性住房和商品房‘三足鼎立’。”趙然稱，總體來說，今年陸續出臺的住房租賃市場政策，是基于前幾年的市場實踐經驗總結而來，可以說是促進整個行業發展“上臺階”的重要支持政策。

    展望2022年，ICCRA住房租賃產業研究院發布的《中國住房租賃市場藍皮書·2021》預計，租賃住房的重點是發展保障性租賃住房。預計未來在因城施策的背景下，部分城市對于保障性租賃住房的認定標準，特別是對于產品規劃、租金水平的管控，會根據城市特點因地制宜。除了保障性租賃住房之外，預計也會有大量市場化的長租房以滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創造“住有所居”“優其所居”的多種選擇。因此，如何調動市場積極性，保證多元化的市場供給，是后續構建多層次供給體系的關鍵。

    從住房租賃市場長效機制的形成來看，今年是探索集中供地新模式的第一年，前兩次集中供地通過“競自持、競配建”，大大提升了“租賃”地塊的成交量。但是，這種供地方式，特別是“競自持”方式下產生的地價，對于“運營微利”的住房租賃行業來說，沉淀了巨大的開發成本。預計2022年各地在集中供地模式下將會展開積極探索，即在按計劃實現增加租賃住房供給目標的前提下，結合行業自持時間長、運營利潤低的特點，在供地模式上推陳出新。