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保利發(fā)展30天拋243億元融資案 是為“儲糧”還是為償債

2021-12-02 00:25  來源:證券日報(bào) 王麗新

    本報(bào)記者 王麗新

    11月下旬,保利發(fā)展接連拋出兩宗融資方案。11月30日晚間,保利發(fā)展發(fā)布公告稱,公司擬發(fā)行租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品,發(fā)行規(guī)模不超過100億元。而就在不久前的11月22日,保利發(fā)展稱擬發(fā)行不超過98億元的公司債券,期限不超過10年(含10年)。

    此外,僅11月份單月,保利發(fā)展就成功發(fā)行兩筆中期票據(jù),合計(jì)規(guī)模為45億元。以此計(jì)算,30天內(nèi),保利發(fā)展總計(jì)拋出243億元融資案。

    頻繁輸血背后,是“儲糧”發(fā)力還是償還債務(wù)?

    “近期,部分央企、國企及大型房企在公開市場發(fā)債融資,說明融資端政策正從偏緊向逐漸放松回歸正常的方向發(fā)展。”同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報(bào)》記者表示,通過融資輸血,利于緩解企業(yè)資金壓力。同時(shí),能夠增強(qiáng)企業(yè)市場競爭能力,可抓住拿地窗口期備貨,投資布局更具優(yōu)勢。

    拋百億元融資大單

    “三道紅線”之下,截至9月30日,保利發(fā)展剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率65.62%,凈負(fù)債率67.62%,現(xiàn)金短債比2.32。凈負(fù)債率及現(xiàn)金短債比情況較上半年有所弱化,不過依舊處在綠檔,融資輸血?jiǎng)幼鬏^為頻繁。

    據(jù)《證券日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì),今年以來,保利發(fā)展在短短11個(gè)月內(nèi)發(fā)債8項(xiàng)、票據(jù)4項(xiàng),總規(guī)模已達(dá)181.9億元,發(fā)行利率水平在3%-4.5%之間,若加上已經(jīng)拋出的兩宗合計(jì)198億元的擬融資方案,發(fā)債規(guī)模和頻率都遠(yuǎn)勝以往。

    據(jù)11月30日公告顯示,保利發(fā)展資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品擬發(fā)行規(guī)模不超過100億元,擬直接或間接認(rèn)購次級資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品,認(rèn)購比例不超過資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品規(guī)模的10%,初步選定廣州天悅養(yǎng)老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、沈陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等項(xiàng)目作為首次資產(chǎn)標(biāo)的,首期發(fā)行規(guī)模約10億元(具體根據(jù)發(fā)行情況確定)。

    對于發(fā)債目的,保利發(fā)展稱,為提升公司自持物業(yè)的運(yùn)營效率,探索創(chuàng)新型資產(chǎn)運(yùn)作。除卻該筆融資計(jì)劃,其他已經(jīng)發(fā)行或擬發(fā)行的公司債及中期債券,用途多是償還債務(wù)、補(bǔ)充流動資金及其他用途。

    “近期債券市場融資開閘,主要對象是央企、國企和地方城投平臺,主要目的是在城市更新、老舊小區(qū)改造、區(qū)域開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等領(lǐng)域補(bǔ)短板,需要這些企業(yè)去落實(shí)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報(bào)》記者表示。

    拿地勢頭頗猛

    進(jìn)入行業(yè)規(guī)模前三的目標(biāo)仍在,保利發(fā)展在土拍市場頻繁舉牌。根據(jù)中指研究院2021年前11個(gè)月房企拿地排行榜顯示,保利發(fā)展僅次于碧桂園和萬科,位列第三位,拿地金額為1119億元,緊隨其后的是中海地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國等國資房企。

    而在土拍市場遭遇寒流的當(dāng)下,保利發(fā)展拿地成本并不高。根據(jù)評級機(jī)構(gòu)測算,今年上半年,在保利發(fā)展拿地金額中,集中供地占比42.6%,第一輪集中供地中拿地平均溢價(jià)率為15%,與22城基本持平。第二輪集中供地新增地塊六成底價(jià)成交,平均溢價(jià)率為12%。第三輪集中供地還在進(jìn)行中,保利發(fā)展已在南京等城市有所斬獲。

    “部分民營房企暴露信用風(fēng)險(xiǎn)后,多數(shù)融資陷入停滯,央企國企在融資端和拿地端的實(shí)力提升,這將改變未來房地產(chǎn)市場的競爭格局。”李宇嘉直言,比如若重啟并購貸,且并購貸不計(jì)入“三道紅線”融資規(guī)則要求,有實(shí)力的房企將會加大兼并弱房企的力度,部分央企國企地位將得到進(jìn)一步提升。

    “信用債市場的存在,給予大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以長期限、低資金成本、用途限制較少的增量資金,使得大中型企業(yè)在土地市場具備極強(qiáng)的競爭力。”中信證券在一份研報(bào)中稱。

    換言之,誰能率先以低成本獲得融資輸血,便可低成本斬獲土地,將在未來市場中搶得更大話語權(quán)。不過,中信證券在上述研報(bào)中也提示了風(fēng)險(xiǎn),比如大多數(shù)大中型地產(chǎn)在未來一段時(shí)間都要面臨或大或小的、以經(jīng)營性現(xiàn)金流流入凈償還債務(wù)的情況。而鑒于樓市遇冷,項(xiàng)目層面向總部層面的現(xiàn)金“逆流動”并不順暢,則增加了大企業(yè)的挑戰(zhàn)。

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