本報記者 王麗新

    受“三線四檔”規則等房地產融資政策調控影響，不論是在交易所市場還是在銀行間市場，房企公開發債都受限明顯。疊加10月份以來，中資房企遭評級機構下調信用評級，在海外發新債困難。同時，受房企青睞的供應鏈ABS（資產支持證券）已斷發近兩個半月。

    但這一艱難局面似乎迎來了新的變化。11月9日，中國銀間市場交易商協會舉行房企代表座談會。這在業內被視為是四季度房企融資環境可能松動的利好信號。

    對此，諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者稱，接下來，房企融資環境或有所放松，但當前資本市場謹慎心理較強，對房企的信用資質較為關注，部分資金較緊張的房企信用受到一定影響，融資仍較難。

    債券融資規模緊縮

    據貝殼研究院統計，2021年1月-10月房企境內外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，金額減少2463億元；境內發債規模約5522億元，同比下降約13.4%；境外發債折合人民幣約2471億元，同比下降約37.4%。此外，房企境外融資規模占比維持31%左右的低水平。

    單從10月單月房企融資情況來看，境內外債券融資共發行31筆，較上月減少31筆，發行規模折合人民幣約304億元，環比減少55.9%，同比減少56.1%。另據中指研究院數據顯示，10月份，信用債規模占比35.62%，海外債占比23.09%，信托融資占比41.29%，ABS融資占比0%。

    中指研究院企業事業部研究副總監陳星向《證券日報》記者表示，ABS融資10月份仍暫停簽發，這說明依然嚴控表外融資，年內恐怕不會放松。同時，融資額繼續大幅下滑，說明行業周期下行和個別房企的風險暴露，引發金融機構對投資行為更為審慎，投資者信心嚴重不足。雖然監管層連續發聲，倡導不可對信貸發放矯枉過正，誤傷合理需求，但仍需一段時間才會傳導到市場層面。

    鑒于此，在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，經營穩健、信用等級較高的企業將會更容易實現融資。國內發債對房企信用等級要求較高，實力較強、經營穩健的企業對金融機構有吸引力，預計頭部經營穩健的民營企業及央企、國企發債融資比較容易。

    “國企憑借相對穩健性，融資受影響幅度較小，其中部分企業采取通過資本平臺運作，將存量資產出售給相關基金運營，再通過資本化手段退出，以達到降低重資產持有比例，調整負債結構，增強資金流動性，提升企業風險抵御能力的目的。”在同策研究院看來，這種模式下，房地產項目以出售股權替代債務融資，控制杠桿水平同時降低融資成本，在“三道紅線”等政策的長效機制調控下，或成為未來發展的趨勢之一。但值得注意的是，地產基金模式也有一定風險，十分考驗企業的運營和投融資能力。

    融資環境或逐步放松

    自人民銀行、銀保監會于9月底召開房地產金融工作座談會以來，金融監管部門多次釋放房地產金融政策信號，引導房企融資環境逐步“解凍”。

    11月9日，中國銀間市場交易商協會舉行房企代表座談會。據悉，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。有消息稱，招商蛇口、保利發展、碧桂園等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

    在貝殼研究院來看，近期央行多次針對房地產行業表態，釋放一定的友好性。但在房企直接融資方面，由于行業整體處于高位回調階段，融資需要投資人信心提振后，融資環境才能得到實質性改善，目前看尚需時日。

    “房企融資可能會適度放松，但也不會出現明顯放松的情況。”梁楠向《證券日報》記者稱，受風險偏好影響，信用資質較好、運營穩健、流動性充足的房企更受資本市場青睞，融資難度相對低。劉水也認為，房企融資環境會邊際改善，但力度有限，難以出現房企融資集中性爆發的情況。

    “融資大面積放松的可能性不大，依然會在貸款集中度管理和‘三線四檔’的政策框架下執行，但過度收緊的金融環境預計將有所改善。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，同時，也需要看到穩健型房企在此過程中受益可能更多，對已經暴露出風險的房企需要通過改善經營、加速銷售回款等方式改善自身狀況從而獲得更多信心和支持。

    “房企到期債務已從千億元規模回落，償債壓力較三季度有所緩解，但新增發債規模不足到期債務規模二分之一，房企融資壓力仍保持緊張。”貝殼研究院表示，臨近年末，房企配債余額受政策限制，剩余額度有限，短期看銷售回款依然是開發商最有效、最可控的方式。

（編輯 上官夢露）