本報記者 王麗新
受“三線四檔”規則等房地產融資政策調控影響,不論是在交易所市場還是在銀行間市場,房企公開發債都受限明顯。疊加10月份以來,中資房企遭評級機構下調信用評級,在海外發新債困難。同時,受房企青睞的供應鏈ABS(資產支持證券)已斷發近兩個半月。
但這一艱難局面似乎迎來了新的變化。11月9日,中國銀間市場交易商協會舉行房企代表座談會。這在業內被視為是四季度房企融資環境可能松動的利好信號。
對此,諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者稱,接下來,房企融資環境或有所放松,但當前資本市場謹慎心理較強,對房企的信用資質較為關注,部分資金較緊張的房企信用受到一定影響,融資仍較難。
債券融資規模緊縮
據貝殼研究院統計,2021年1月-10月房企境內外債券融資累計約7993億元,較2020年同期下降24%,金額減少2463億元;境內發債規模約5522億元,同比下降約13.4%;境外發債折合人民幣約2471億元,同比下降約37.4%。此外,房企境外融資規模占比維持31%左右的低水平。
單從10月單月房企融資情況來看,境內外債券融資共發行31筆,較上月減少31筆,發行規模折合人民幣約304億元,環比減少55.9%,同比減少56.1%。另據中指研究院數據顯示,10月份,信用債規模占比35.62%,海外債占比23.09%,信托融資占比41.29%,ABS融資占比0%。
中指研究院企業事業部研究副總監陳星向《證券日報》記者表示,ABS融資10月份仍暫停簽發,這說明依然嚴控表外融資,年內恐怕不會放松。同時,融資額繼續大幅下滑,說明行業周期下行和個別房企的風險暴露,引發金融機構對投資行為更為審慎,投資者信心嚴重不足。雖然監管層連續發聲,倡導不可對信貸發放矯枉過正,誤傷合理需求,但仍需一段時間才會傳導到市場層面。
鑒于此,在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來,經營穩健、信用等級較高的企業將會更容易實現融資。國內發債對房企信用等級要求較高,實力較強、經營穩健的企業對金融機構有吸引力,預計頭部經營穩健的民營企業及央企、國企發債融資比較容易。
“國企憑借相對穩健性,融資受影響幅度較小,其中部分企業采取通過資本平臺運作,將存量資產出售給相關基金運營,再通過資本化手段退出,以達到降低重資產持有比例,調整負債結構,增強資金流動性,提升企業風險抵御能力的目的。”在同策研究院看來,這種模式下,房地產項目以出售股權替代債務融資,控制杠桿水平同時降低融資成本,在“三道紅線”等政策的長效機制調控下,或成為未來發展的趨勢之一。但值得注意的是,地產基金模式也有一定風險,十分考驗企業的運營和投融資能力。
融資環境或逐步放松
自人民銀行、銀保監會于9月底召開房地產金融工作座談會以來,金融監管部門多次釋放房地產金融政策信號,引導房企融資環境逐步“解凍”。
11月9日,中國銀間市場交易商協會舉行房企代表座談會。據悉,部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。有消息稱,招商蛇口、保利發展、碧桂園等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。
在貝殼研究院來看,近期央行多次針對房地產行業表態,釋放一定的友好性。但在房企直接融資方面,由于行業整體處于高位回調階段,融資需要投資人信心提振后,融資環境才能得到實質性改善,目前看尚需時日。
“房企融資可能會適度放松,但也不會出現明顯放松的情況。”梁楠向《證券日報》記者稱,受風險偏好影響,信用資質較好、運營穩健、流動性充足的房企更受資本市場青睞,融資難度相對低。劉水也認為,房企融資環境會邊際改善,但力度有限,難以出現房企融資集中性爆發的情況。
“融資大面積放松的可能性不大,依然會在貸款集中度管理和‘三線四檔’的政策框架下執行,但過度收緊的金融環境預計將有所改善。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示,同時,也需要看到穩健型房企在此過程中受益可能更多,對已經暴露出風險的房企需要通過改善經營、加速銷售回款等方式改善自身狀況從而獲得更多信心和支持。
“房企到期債務已從千億元規模回落,償債壓力較三季度有所緩解,但新增發債規模不足到期債務規模二分之一,房企融資壓力仍保持緊張。”貝殼研究院表示,臨近年末,房企配債余額受政策限制,剩余額度有限,短期看銷售回款依然是開發商最有效、最可控的方式。
(編輯 上官夢露)
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