本報記者 王麗新
“栽一棵樹最好的時間是十年前,其次就是現在。”對于11月5日晚間,萬科拆分萬物云赴港上市這紙公告,有業內人這樣評價。“恰逢其時,合伙奮斗”,萬物云CEO朱保全也這樣回復《證券日報》記者。
“物業什么時候上市?”這是每次媒體記者見到萬科董事長郁亮必提之問。“暫時沒想好”,“我怕資本市場把我們引導壞了”,“有望達成千億市值”,“一定會上市,未來適當的時候”……回答很多。
但不得不說,物管行業估值70倍-80倍的風口時刻,萬物云是缺席的。如今行業估值已開始回歸理性,平均市盈率在30倍上下浮動,部分物管企業市盈率已降至10倍,疊加地產行業正值冬天,萬物云反倒來了。對標貝殼,定位于物管行業的空間科技服務商,萬物云準備好了嗎?
時機已到?
面對2019年以來房企密集分拆物管板塊上市、減緩財務壓力的誘惑,萬物云或許心動,卻沒有啟動IPO。郁亮曾說:“如果只是傳統意義上的物業管理服務,多一家上市公司、少一家上市公司并不重要。”
畢竟,2020年,萬科歸屬于母公司股東的凈利潤是415億元(今年前三季度為167億元),相比之下,物業板塊凈利潤約20億元,這只是賺小錢。還有一點,傳統的物業公司,仍舊是靠規模競速支撐利潤規模的商業模式,對母公司依賴過重。但若想要做物業板塊“一哥”,一要服務業態多元化;二要將交易服務“標準化”,提高交易效率,完成數字化轉型;三要“合伙奮斗”,做行業平臺。
平臺化是難點,也是方向,但需要多年投入,任重道遠。在一次面對《證券日報》記者的采訪中,朱保全曾用“我本將心照明月”這半句詞比喻其難度。從目前萬物云的營收來看,傳統物業服務仍是主力。2021上半年,萬物云營業收入104億元,同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入57.1億元,占比55%;商業物業服務31.6億元,占比30%;其他收入占比仍約為15%。
顯然,以自身營收和母公司資金支持,去完成平臺化建設大目標,已遠遠不夠。未上市的情況下,即便萬物云通過“睿聯盟”等平臺輸出方式盡量降低擴張的資金負擔,但上半年負債率約62.76%,對物業公司而言屬偏高水平。
“2021年中期,在港上市的41家物管樣本企業資產負債率均值為43.75%,萬物云高出18.88個百分點,而碧桂園服務該值僅為40%。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示,上市后在一定程度上可降低母公司萬科的資金壓力,也有利于萬物云降低負債規模。比如,參照碧桂園服務上市后資本市場動作路徑看,在配股融資、發行可換股債券等多種融資手段下募資超過150億港元,為后續收購儲備“糧食”,同時將負債率從上市前接近60%降至上半年的41%。
至于郁亮對萬物云上市“松口”的原因,萬科這樣回復《證券日報》記者,公司認為上市時機成熟,董事會已審議通過,下一步將提請股東大會審議。此外,萬科稱,有利于公司向開發、經營、服務并重的轉型發展。同時,可以有效增強萬物云的資本實力,并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎,為其業務發展提供更為多元化的融資渠道,提升競爭優勢。
“分拆對萬科股價和資金鏈都有助力。”匯生國際融資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示,此外,當下房企普遍正在低價出售物業資產,萬物云若成為上市平臺,融資后可抓住時機并購。
中指研究院數據顯示,截至11月1日,物業管理行業年內發生并購交易63宗,涉及并購方33家物業公司,交易金額約315億元,相比2020年全年交易總額大幅增長198%。僅第一季度公告披露的并購事件就達15宗,披露交易金額約115億元,超過2020年全年總交易額。可謂機不可失,失不再來。
估值幾何?
11月8日,宣布拆分萬物云上市后的第一個交易日,H股萬科企業漲7.05%,報18.22港元,最新總市值2513億港元。
“資本市場是持歡迎態度的。”中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟向《證券日報》記者稱,萬物云是物業"大鱷",在上市的過程中,也可能有新的收并購產生,至于上市后的估值,還要取決于當時資本市場對于行業的整體估值水平。
中指研究院數據顯示,截至2021年11月7日,47家港股上市公司的總市值達6417.96億港元。港股市場市值超過千億港元企業僅1家,100億-1000億港元企業共13家,50億-100億港元的企業有5家,50億港元以下的企業共28家;市值最高的碧桂園服務達1771.58億港元。港股物業板塊平均市盈率為17.58倍,華潤萬象生活、碧桂園服務市盈率在40倍以上。
根據有關媒體4月份報道,萬科分拆物業管理業務或籌資達20億美元。今年8月,陽光城以持有的陽光智博100%股份與萬物云換股,獲取萬物云4.8%的股份。市場當時預計,萬物云估值約為1000億元。
多位業內資深分析師告訴《證券日報》記者,萬物云定位為空間科技服務商,多個細分板塊業務漲勢良好,凈利潤水平為20億元,若參照科技公司估值水平,結合當前頭部物管企業的市盈率情況,大概率會超過40倍,對應市值超過800億元,有望達1000億元以上。換言之,物管板塊有望再迎來市值超千億元的“大鱷新兵”。
不過,另有專業投資者表示,估值到底幾何,行業因素之外,還要看萬物云未來三年的業績承諾。按照朱保全10月下旬在萬科媒體溝通會的表態看,萬物云的SPACE板塊中,萬科物業增速控制在30%,萬物梁行增速30%-60%,萬物云城增速大于60%。
當然,也不排除萬物云未來市值超過萬科的可能性,這在地產行業并不是沒有先例。總體而言,若萬物云完成敲鑼上市,將標志著物管板塊整體正式“獨立”,不再是地產開發的附屬業務。未來,無論是存量還是城市服務,房地產的空間服務時代到來了。
(編輯 上官夢露)
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