“我們門店全北京的二手房都在做，10月店里20多個員工的成交量加起來就七八套，今年5月之前市場好的時候，每個人月均能成交1-1.5套。”北京某房產經紀門店店長單文（化名）告訴21世紀經濟報道記者。

    中原地產研究中心統計數據顯示，北京10月二手房住宅網簽9340套，環比下降25.7%，同比跌幅達53.4%，北京二手房成交量連續7個月下調。“二手房成交不足萬套，代表北京二手房市場全面出現降價。”中原地產首席分析師張大偉稱。

    中國房價行情網的數據顯示，10月北京二手房均價6.75萬元/平方米，環比下降3.2%。

    北京二手房市場遇冷，是中國10月樓市的一個縮影。中指研究院分析發現，10月全國新房價格漲幅收窄，二手房價格下跌，整體成交下降，樓市錯失“銀十”。

    樓市“銀十”低溫運行

    中指研究院監測發現，10月全國100個城市新房平均價格為1.62萬元/平方米，環比漲幅較9月收窄0.05個百分點。今年1-10月整體來看，新房價格累計漲幅處于近五年同期最低水平。二手房平均價格為1.6萬元/平方米，環比由漲轉跌，為2020年6月以來首次下跌，跌幅0.04%，價格下跌城市明顯增加。

    貝殼研究院高級分析師潘浩告訴21世紀經濟報道記者，房價漲跌主要受結構性因素影響，很難從一個總數來討論價格是漲了還是跌了。

    就新房價格而言，潘浩指出，從統計局發布的9月70個大中城市價格指數來看，絕大多數城市的新房價格同比指數呈上漲特征，漲幅主要集中在4%-5%之間，就目前而言新房價格趨向平穩。

    就二手房價格而言，推出二手房指導價城市的二手房價格成為市場關注的重要指標。中指研究院統計發現，珠三角的深圳、東莞、廣州和長三角的上海、寧波二手住宅價格延續下跌態勢，長三角的無錫、金華、溫州由漲轉跌。

    10月樓市低溫狀態不僅表現在價格上，也體現在成交里。中指研究院統計發現，10月樓市整體成交延續下行態勢，其中一線城市成交環比微漲0.25個百分點；二線城市環比下降超16%，其中蘇州降幅接近38%，下降最多；三線代表城市成交環比上漲63.4%，韶關和東莞上漲較多。

    不僅如此，10月土地總體供應量較9月有所減少。據中指數據CREIS，全國300城十月共推出土地9631萬平方米，環比減少17%，同比減少24%；共成交土地6027平方米，環比減少26%，同比減少48%，土地平均溢價率僅為3%。具體到不同能級城市，一線城市和三四線城市10月供地較9月增加，其中一線城市增加近5成，二線城市10月供地減少。

    中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進告訴21世紀經濟報道記者，10月土地整體供應量下降，主要受集中供地節奏和房企資金承壓影響。

    一方面，10月重點城市第二批次集中供地陸續收尾，少數城市剛剛開啟第三批次土地掛牌，10月正好處于集中供地空檔期；另一方面，在樓市降溫、房地產信貸緊張的情況下，房企資金壓力普遍較大，拿地積極性不高。受此影響，部分非集中供地試點的二線城市和三四線城市也進一步放緩供地節奏。

    某品牌房企投資經理向21世紀經濟報道記者表示，土地流拍也是影響10月土地供應的原因之一。據中指數據CREIS，10月土地共流拍62宗，流拍率13.42%。

    年末市場或有所回暖

    房地產信貸吃緊成為10月房地產市場延續降溫態勢的重要原因。

    “北京房貸額度緊張從8月份就開始了，現在很多銀行基本都不放款，得等明年開年了。”單文說。最近幾個月以來，全國多城市出現房貸放款周期延長情況。

    貝殼研究院監測發現，10月90城房貸平均放款周期為74天，較9月有所延長。貝殼研究院分析認為，今年二季度以來，住房信貸環境收緊，二手房市場率先降溫，并在下半年逐步傳導至新房市場和土地市場，新房市場和土地市場的降溫又會進一步減弱二手房市場預期。

    徐躍進指出，除了下半年以來信貸環境收緊外，前期中央、地方密集調控政策的出臺，也對市場預期造成影響，使得10月房地產市場整體延續降溫態勢。“雖然9月底以來，央行多次向市場傳遞積極信號，但在下行預期已經形成的情況下，短期內市場表現還沒有回穩。”

    徐躍進認為，四季度房地產政策存在邊際調整的預期，一方面，信貸政策有望出現一定程度的調整，房貸利率和放款速度等可能會有所改善；另一方面，在市場下行的背景下政府進一步加碼調控的可能性較低，現在已有部分城市出臺政策穩定樓市。

    在信貸政策方面，10月15日，央行召開第三季度金融統計數據新聞發布會，會上金融市場司相關負責人表示，房價上漲過快城市房價回穩后，房貸供需關系也將歸正常。在政策調控方面，10月23日，第十三屆全國人大常委會第三十一次會議決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。近期哈爾濱、廣州、湖南、義烏、孝感等地也出臺政策對購房補貼、公積金貸款、商品房預售等進行調整。

    “隨著信貸環境的改善以及政策的逐漸穩定，我們預計接下來兩個月房地產市場會經歷一個逐漸筑底的過程，成交量價將逐漸回歸平穩。”徐躍進說。

    9月底以來央行多次釋放積極信號，10月房地產信貸環境已經開始有所改善。貝殼研究院統計發現，10月90城中20個城市房貸利率出現下調，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。貝殼研究院稱，10月房貸利率回調是年內首次環比下降，代表著信貸環境有所改善。

    另外，潘浩預測，就新房市場而言，開發商為了完成年度銷售任務、穩定現金流，將在11-12月進行項目加推和促銷，預計四季度新房銷量可能出現年底走高的情況。