本報記者 李春蓮

    見習記者 張曉玉

    2021年，被視為房地產行業的“金融管控年”，這一年對于房地產企業來說，可謂是處于洗牌的陣痛期。隨著房地產稅改革試點工作的推進和三季報的披露，上市房企有人歡喜有人憂。

    在今年樓市全面遇冷的大環境下，多數企業紛紛開啟降本、求穩的模式，達到“三道紅線”的房企數量在增多，但與此同時，上市房企也出現今年三季報增收不增利的現象。

    榮盛發展

    “三道紅線”全部轉綠

    自“三道紅線”出臺之后，房企有息負債規模在持續壓降。所謂“三條紅線”是：1.剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；2.凈負債率不得大于100%；3.現金短債比不得小于1倍。

    隨著2021年三季報的披露，房企負債、現金流情況相繼公布。根據三季報數據顯示，截至2021年9月30日，榮盛發展正式成為“三道紅線”下的“綠檔”房企。

    公告顯示，截至2021年9月30日，榮盛發展現金短債比為1.05，凈負債率為58.89%，較期初下降21.29%；剔除預收賬款后的資產負債率為69.49%，較期初下降4.67%，其中凈負債率較期初下降了21.29個百分點。

    對于榮盛發展成為“三道紅線”下的“綠檔”企業，中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林在接受《證券日報》記者采訪時表示，對于榮盛發展，這是個利好。但榮盛發展資產負債率還有79%，剔除預收賬款之后才剛剛達標，所以還需再接再厲，提高周轉率，進一步壓低債務到安全線以下。

    中國豪宅研究院院長朱曉紅對《證券日報》記者表示，“榮盛發展由紅轉綠成功，從這個意義上講，政策要求緊一點，執行嚴一點，也未必是壞事。”

    值得一提的是，三季報顯示，榮盛發展經營活動產生的現金流量凈額為62.50億元，同比大幅增加138.66億元。1至9月份，榮盛發展的簽約金額達到923.17億元，同比增長25.24%，完成1300億元年度計劃的71.01%，比去年同期提高了10.09個百分點。

    房地產稅試點改革

    或將形成“良幣驅逐劣幣”

    2021年，對房地產企業來說，不僅要關注“三道紅線”的要求，對最新出臺的房地產稅改革試點也不得不關注。

    東亞前海證券在研報中指出，房地產稅改革試點對于房企或將形成良幣驅逐劣幣。該試點可能會影響預售制度，降低企業周轉速度，倒逼開發商進一步降低杠桿，原有的商業模式會受到沖擊，優勝劣汰下對于優秀的企業反而是機會。

    朱曉紅表示，房地產稅加速落地，對房地產行業積極意義有三：一是房地產市場調控的長效機制可期可待；二是市場倒逼成本，確定價格；三是地方政府對土地財政依賴癥減弱了，房企對地方政府政策幫扶的依賴也會降低。

    在盤和林看來，不管房地產稅能不能降低房價，房地產企業降杠桿防風險是大勢所趨。至于房地產稅試點對于房價的影響，要看房地產稅落地的強度。

    IPG中國首席經濟學家柏文喜對《證券日報》記者表示，房地產稅改革試點加速落地會提升持有成本，從而改變房地產市場的預期與市場結構，有可能提升二手房的比例而相對降低新房的市場占比，因此房企面對變化中的市場格局需要做好業務調整甚至是企業轉型才能實現可持續發展。

    多家房企

    三季報增收不增利

    在業績方面，根據房地產企業披露的三季報來看，多家房企出現增收不增利的情況，歸母凈利同比去年的跌幅有所擴大。

    據《證券日報》記者統計18家A股上市房企三季報數據發現，只有8家房企營收和凈利都保持正增長，而剩下的房企業績表現各有不同，但都不甚樂觀。其中，第三季度房企營收和歸母凈利潤均下跌的有華夏幸福、中交地產、榮盛發展、金地集團、金融街以及陽光城；增收不增利的房企包括中南建設、綠地控股、萬科A、招商積余。

    在柏文喜看來，房企三季度增收不增利，實際上反映的是去年房企為保證企業流動性而進行的降價促銷的情況，目前這些合同銷售收入逐步進入結轉期，在報表上自然就體現為增收不增利的現象了。