本報記者 王麗新

    相較于第一輪集中供地的火爆，第二輪集中供地拍賣陷入冰點，多家近兩年激進擴張型房企直接退出戰局。截至目前，第二批集中土拍中，186宗土地撤拍、流拍。

    據中指研究院監測數據顯示，2021年9月份，50家代表房企拿地總額同比下降26.0%。另據CRIC監測數據顯示，2021年上半年，近半數百強房企土儲貨值同比下跌，其中，十強房企總土儲貨值下降3.6%，后50強的總土儲貨值下降超11%，更多源于資金鏈緊張。

    “一方面由于‘三道紅線’、房企投銷比不超過40%等政策的影響，同時拿地資金來源審查也更為嚴格，房企拿地節奏受到限制，大舉擴張的概率不大。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向《證券日報》表示，另一方面，隨著房地產市場監管趨嚴，以及融資環境收緊，疊加銷售端亦在限售限價等政策調控下，購房者置業意愿不足，房企銷售表現較不理想，一定程度上致使房企資金承壓，拿地意愿有所降低，拿地總額隨之下降。

    克制擴張欲望縮減投資

    融資緊張、現金流緊縮之下，房企選擇采取“謹投資、促銷售”的策略。上市房企的中報業績發布會上，有近七成上市房企明確下半年仍將謹慎投資，主要策略包括“以銷定投”“多渠道投資”和“嚴控利潤率”等。

    據中指研究院統計數據顯示，2021年1月-9月，TOP100房企拿地總額21456億元，同比下降9.8%。碧桂園、萬科、保利發展、中海地產及華潤置地占據TOP5位置，拿地金額均超過800億元。建發房產、越秀地產、濱江集團、卓越集團及龍光集團等區域性龍頭房企拿地轉為積極，新增拿地投資均在300億元以上。

    “恒大等負債壓力大，資金流動性不足的房企，首要任務是通過增加銷售回款、資產變現等方式降負債，拿地意愿較低。”梁楠向《證券日報》表示，當前房企大規模擴張或已不太可能，隨著房地產行業分化趨勢逐漸凸顯，未來的房企規模或將有新的排位。

    在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，部分房企“逆周期拿地”正是穩健型比較常采用的操作方式，在競爭壓力較小的條件下，獲取性價比更高的土地資源，一方面使開發成本更可控；另一方面使項目能夠保持合理的利潤空間。

    “行業仍然會發展，市場競爭就是優勝劣汰，適者生存。經濟活動都會有周期，房地產也逃不脫周期規律。當前，房地產市場處于下行階段，對于有融資優勢的企業及財務穩健的企業，可以加強研判，積極獲取優質地塊及收并購項目，適當加速擴張。但是，要保持適度杠桿，對市場保持敬畏。”中指研究院企業事業部研究副總監劉水向《證券日報》記者表示，同時，高杠桿、高負債、盲目多元化、經營激進的企業會落后甚至被淘汰。

    賣房還債是第一要務

    雪上加霜的是，今年下半年開始，部分房企美元債到期，還債壓力巨大。從目前公開信息來看，恒大、陽光100中國、藍光發展、新力控股、花樣年等多家房企涉及債務違約。

    近一周以來，地產債持續陰跌6天，中國地產美元債高收益MarkitIboxx指數也出現大幅下跌。尤其是自10月4日花樣年控股到期日未支付2021年票據剩余未償本金影響以來，多個中資地產美元債累計下跌幅度超過20%，業內稱之為中資房企美元債的“至暗時刻”。

    不難看出，投資者對中資房企信用憂慮增加，這將直接導致兩個結果，一是出現拋售現象；二是房企難以再“借新還舊”，對資金鏈壓力大的房企將是重創。如果說今年前三季度的投資與美元債融資無關，但自恒大事件以來，部分房企“借新還舊”的愿望恐怕要落空。

    對此，匯生國際融資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示，發美元債主要看國際評級機構的評級、市場氛圍以及該房企二級市場美元債債息率等因素，從目前債市來看，將對未來房企拿地造成影響，沒有錢自然沒有動力拿地。

    “部分房企流動性緊張，受融資環境較嚴以及市場下行等因素影響，融資困難，銷售回款不暢，企業資金鏈緊張，企業會更加謹慎投資，從而減少拿地。”劉水表示，在當前市場調整期，房企的當務之急是積極營銷，保障現金流，管控風險，理性投資，規避高價地。

    在梁楠看來，隨著房地產市場的調控逐漸常態化，降負債及加速去化或已成房企當前第一要務，其運營、銷售、開發等都將面臨考驗，因此需提升企業的運營能力、加速銷售回款、以及合理控制開發節奏等。

    更重要的是，根據中金公司統計，截至2021年8月底，中資地產美元債存量規模為2097億美元，約等于1.35萬億元人民幣。而2021年、2022年、2023年，是中資地產美元債的三個償債高峰年，其中2022年將是最頂峰。

    換言之，對當下資金鏈偏緊房企來說，要克制擴張欲望，理性研判市場，賣房還債是第一要務，先保證活下去才能談擴規模發展。

（編輯 李波 喬川川）