本報記者 王麗新
相較于第一輪集中供地的火爆,第二輪集中供地拍賣陷入冰點,多家近兩年激進擴張型房企直接退出戰局。截至目前,第二批集中土拍中,186宗土地撤拍、流拍。
據中指研究院監測數據顯示,2021年9月份,50家代表房企拿地總額同比下降26.0%。另據CRIC監測數據顯示,2021年上半年,近半數百強房企土儲貨值同比下跌,其中,十強房企總土儲貨值下降3.6%,后50強的總土儲貨值下降超11%,更多源于資金鏈緊張。
“一方面由于‘三道紅線’、房企投銷比不超過40%等政策的影響,同時拿地資金來源審查也更為嚴格,房企拿地節奏受到限制,大舉擴張的概率不大。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向《證券日報》表示,另一方面,隨著房地產市場監管趨嚴,以及融資環境收緊,疊加銷售端亦在限售限價等政策調控下,購房者置業意愿不足,房企銷售表現較不理想,一定程度上致使房企資金承壓,拿地意愿有所降低,拿地總額隨之下降。
克制擴張欲望縮減投資
融資緊張、現金流緊縮之下,房企選擇采取“謹投資、促銷售”的策略。上市房企的中報業績發布會上,有近七成上市房企明確下半年仍將謹慎投資,主要策略包括“以銷定投”“多渠道投資”和“嚴控利潤率”等。
據中指研究院統計數據顯示,2021年1月-9月,TOP100房企拿地總額21456億元,同比下降9.8%。碧桂園、萬科、保利發展、中海地產及華潤置地占據TOP5位置,拿地金額均超過800億元。建發房產、越秀地產、濱江集團、卓越集團及龍光集團等區域性龍頭房企拿地轉為積極,新增拿地投資均在300億元以上。
“恒大等負債壓力大,資金流動性不足的房企,首要任務是通過增加銷售回款、資產變現等方式降負債,拿地意愿較低。”梁楠向《證券日報》表示,當前房企大規模擴張或已不太可能,隨著房地產行業分化趨勢逐漸凸顯,未來的房企規模或將有新的排位。
在貝殼研究院高級分析師潘浩看來,部分房企“逆周期拿地”正是穩健型比較常采用的操作方式,在競爭壓力較小的條件下,獲取性價比更高的土地資源,一方面使開發成本更可控;另一方面使項目能夠保持合理的利潤空間。
“行業仍然會發展,市場競爭就是優勝劣汰,適者生存。經濟活動都會有周期,房地產也逃不脫周期規律。當前,房地產市場處于下行階段,對于有融資優勢的企業及財務穩健的企業,可以加強研判,積極獲取優質地塊及收并購項目,適當加速擴張。但是,要保持適度杠桿,對市場保持敬畏。”中指研究院企業事業部研究副總監劉水向《證券日報》記者表示,同時,高杠桿、高負債、盲目多元化、經營激進的企業會落后甚至被淘汰。
賣房還債是第一要務
雪上加霜的是,今年下半年開始,部分房企美元債到期,還債壓力巨大。從目前公開信息來看,恒大、陽光100中國、藍光發展、新力控股、花樣年等多家房企涉及債務違約。
近一周以來,地產債持續陰跌6天,中國地產美元債高收益MarkitIboxx指數也出現大幅下跌。尤其是自10月4日花樣年控股到期日未支付2021年票據剩余未償本金影響以來,多個中資地產美元債累計下跌幅度超過20%,業內稱之為中資房企美元債的“至暗時刻”。
不難看出,投資者對中資房企信用憂慮增加,這將直接導致兩個結果,一是出現拋售現象;二是房企難以再“借新還舊”,對資金鏈壓力大的房企將是重創。如果說今年前三季度的投資與美元債融資無關,但自恒大事件以來,部分房企“借新還舊”的愿望恐怕要落空。
對此,匯生國際融資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示,發美元債主要看國際評級機構的評級、市場氛圍以及該房企二級市場美元債債息率等因素,從目前債市來看,將對未來房企拿地造成影響,沒有錢自然沒有動力拿地。
“部分房企流動性緊張,受融資環境較嚴以及市場下行等因素影響,融資困難,銷售回款不暢,企業資金鏈緊張,企業會更加謹慎投資,從而減少拿地。”劉水表示,在當前市場調整期,房企的當務之急是積極營銷,保障現金流,管控風險,理性投資,規避高價地。
在梁楠看來,隨著房地產市場的調控逐漸常態化,降負債及加速去化或已成房企當前第一要務,其運營、銷售、開發等都將面臨考驗,因此需提升企業的運營能力、加速銷售回款、以及合理控制開發節奏等。
更重要的是,根據中金公司統計,截至2021年8月底,中資地產美元債存量規模為2097億美元,約等于1.35萬億元人民幣。而2021年、2022年、2023年,是中資地產美元債的三個償債高峰年,其中2022年將是最頂峰。
換言之,對當下資金鏈偏緊房企來說,要克制擴張欲望,理性研判市場,賣房還債是第一要務,先保證活下去才能談擴規模發展。
(編輯 李波 喬川川)
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