在一線城市紛紛升級調控政策為房地產市場降溫的同時，部分三四線城市卻正在迎接“逆向”調控，通過制定政策的方式限制房價跌幅。

    據《時代周報》消息，近日，長三角首張“限跌令”落地，江陰市住建局發布《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高于備案價格，嚴禁低價（如低于成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

    江陰并非第一座出臺“限跌令”的城市。在此之前，昆明、岳陽、惠州、唐山等城市先后出臺類似政策。

    “限跌令”折射的是部分非熱點三四線城市在強調控之下成交持續低迷，而房企在“三道紅線”等政策的約束下，資金壓力逐漸顯現，“以價換量”是他們的對策。但是在“穩房價、穩地價、穩預期”的基調下，“限跌”又是另一道坎，房地產市場也由此進入了雙向調控時代。

    成交低迷下的應對之策

    “限跌令”是在“穩地價、穩房價、穩預期”背景下的另類調控政策，其目的同樣是防止房價出現大漲大跌，促進房地產市場的健康發展。

    嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者采訪時就稱：“此類限跌令，是直接對應了房企經營壓力增大、市場去庫存環境惡化等情況。通過惡意降價進行違規競爭，顯然不可行。所以此類嚴控惡意降價，本身不代表政府不允許房價下跌，而代表不允許借降價來干擾市場秩序。”

    如果從發布“限跌令”的城市來看，也可以發現，“限跌令”并非普遍現象，它只發生在庫存較高、去化較難的城市。

    以江陰為例，據江陰510房產網發布的數據，2021年8月份江陰全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，環比下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度來看，全市住宅去化周期大約在28個月左右。

    去化速度較慢，房企為了盡快回籠資金采取以價換量的方式，也是理所應當。

    在四線城市操盤一個中型項目的李林告訴21世紀經濟報道記者，“現在的市場，能夠賣出去就很好了。我們隔壁項目，差不多快交房了，現在也就賣了幾十套。（他們）為什么不降價呢，因為降價了可能會虧很多，更重要的是，降了也可能賣不出去。”

    這是許多三四線城市的現狀。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，“很多項目，特別是資金鏈緊張的開發商的項目，打折力度很大，對周邊項目的定價和營銷都造成了影響，導致其他項目也不得不跟隨降價，所以就導致地區房價下跌。”

    李宇嘉續稱，“原來很多地方都規定，開發商的新房備案價格是一房一價的，在價格的15%以內自由調整，超過了這個范圍就要重新備案。但是由于現在很多項目在進行促銷，其跌幅就超過了這個比例，依照規定來講是應被禁止的。”

    不僅是市場環境不好，房企當前面對的現實壓力也不小。同策研究院研究總監宋紅衛就分析認為，“降價背后，體現的是房企集中償債壓力較大。根據wind數據，今年房企到期債務規模達到1.2萬億，月均超過1000億。二季度房地產行業平均負債率為77.85%，較一季度下降1.34%，較2020年下降1.23%。調控的效果開始顯現，房企都把降低負債、優化三道紅線當做首要戰略。”

    “限跌令”意在市場維穩

    “限跌令”是“穩房價、穩地價、穩預期”下的必然選擇。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，從房價的角度看，類似限跌令是有非常好的導向的。無序下跌容易引起惡性競爭，搞亂市場交易。從實際過程看，一些攪局者破壞了市場交易秩序，導致交易的正常環節破壞，本身確實需要管控。

    若不實施“限跌令”，任由房價下跌，會帶來一些負面的影響。嚴躍進指出，“如果房企無序降價，可能會引起業主的反對，造成很多新的情況和問題。此外，如果房企無序降價，也會干擾營銷秩序，對于同類房企的業務開展會有沖擊。”

    這樣的現象的確在全國各地時有發生。某頭部房企近期為了回籠資金，在多座城市采取以價換量的方式。據21世紀經濟報道記者統計，鄭州、內蒙古等，均有購買該房企期房的業主留言稱希望這種行為被整治。

    在這樣的市場背景下，“限跌令”的出臺有其必要性，也可以看作是常規調控行為。

    李宇嘉分析認為，“限制房價下跌是常規調控行為，其穩定房價的作用主要是穩定市場預期。房價下跌會對市場預期造成影響，在跌幅較大的時候，品質比較好的盤也很難賣出去，這不利于市場和市場預期的穩定。同時，后續也會影響地價的穩定，會對土地的正常出讓造成一定影響。所以從這個角度來講，限制房價下跌是必須要做的，每次樓市回調的時候都會出現這種情況，這不奇怪。”

    如果不對這樣的無序行為加以調控，房地產市場也會受到一定的沖擊。

    “如果不實施限跌令，任由開發商降價，可能會造成劣幣驅逐良幣的狀況，品質最差的項目會先啟動營銷策略使價格下跌更厲害，而品質好的反而賣不出去，這是不公平的；其次，拿地時間早、地價較低的開發商能夠承受更大幅度的價格下跌，而對于很多近期拿了高價地的開發商、給當地公共服務配套做出巨大貢獻的開發商，是不公平的。”李宇嘉指出。

    需要指出的是，“限跌令”雖在一定程度上能夠穩定房地產市場的預期和發展，但是，非熱點三四線城市未來市場的發展，依然應該謹慎使用。宋紅衛稱，“下半年市場下跌的程度取決于行業資金面。房企的融資端基本已經鎖死，下半年房企自救主要靠銷售回款。當前銷售最大問題不在于缺乏購買力，而在于居民的按揭貸款受限。尤其是大部分核心城市主力群體是置換型的改善需求，由于房子賣不掉，導致購買新房也受到影響。”