本報記者 王麗新

    “如今，‘活下去’依然很重要。”“我們現在需要安全。”“由攻轉守，淬煉永續經營能力。”這三句話，第一句出自萬科總裁祝九勝之口，第二句出自融創中國董事長孫宏斌，第三句則是世茂集團二代接班人董事局副主席許世壇所說。

    三句話，道盡頭部房企對行業當下和未來的清醒認知，亦描繪出了前行的努力方向。對此，貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，土地紅利、金融紅利后的管理紅利時代，靠規模高速增長帶來利潤紅利時代已不再。接下來，行業將整體進入穩健發展階段，審慎經營是第一位，非房開（非房地產開發）業務非常有機會成為盈利點。

    記者參加完30多場標桿房企2021年中期業績說明會后發現，除了集體降杠桿是頭等大事外，還有兩個重點認知，一是房地產行業已告別高毛利率時代，短期內利潤回升無望，房企將低速前行；二是房地產行業細分賽道時代來臨，多家頭部房企重新調整第二增長曲線業務比例，附屬品上升為香餑餑。

    行業利潤率整體回落

    2021年，房地產行業激進擴張的隱患逐漸浮出水面。

    即便是多年自律的“優等生”，依然陷入了“增收不增利”的漩渦。被業內視為“利潤王”的中海地產，上半年毛利率和凈利潤率出現雙降，萬科更是13年來首次在中期業績中出現凈利潤下滑的情況。頭部房企尚且如此，中小房企的盈利能力可想而知。據Wind數據顯示，2021年上半年，54家房企凈利潤率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，五年來首次跌破至10%以下。

    “毛利率下降屬于行業趨勢。”龍湖集團首席財務官趙軼表示，在限價的大環境下，20%-25%的毛利率可能是未來整個地產行業的趨勢，這會讓行業更加穩健持續地發展。

    正如花樣年董事會主席潘軍所言，過去大家唯規模論，認為規模越大越安全，現在則強調現金流和利潤。

    那么，利潤都去哪了？祝九勝將萬科凈利潤下滑歸結于三方面的原因：一是銷售規模增長有限；二是毛利率下降較快；三是轉型業務的效果還沒有真正體現出來。

    “2017年以來的高地價和限房價并行狀態，導致企業毛利水平持續承壓。”中指研究院企業事業部研究副總監劉水認為。

    潘浩也稱，當前房企結算項目由2016年至2018年高溢價土地項目構成，彼時，房地產市場發展蓬勃，土地市場活躍，高溢價土地及“地王級”項目頻出，而這批土地進入銷售周期遇上監管升級，在限價銷售等政策環境下，房企地售比高企（土地費用占銷售價格比重），影響了房企整體的利潤水平。

    何時重回上行通道？業內共識是，從長期來看，房地產行業會維持在一個相對比其他行業社會平均利潤率更高的平均利潤率水平。

    “地產行業將不會再有暴利，邁進管理紅利、品牌紅利時代后，行業進入全方位高強度競爭階段，利潤率回落是發展的必然，預計明年年底這一輪回落會見底。”旭輝控股董事局主席林中表示。

    重新認識第二增長曲線

    當地產開發業務不可逆地走下高利潤神壇，房企們不僅將精細化管理視為圭臬，更在努力尋找、培育第二增長曲線，這些過去的附屬品變成了主航道業務，但非房開業務已經具備一定收入規模的企業仍不多。

    龍湖集團算一個。2021年上半年，龍湖集團經營性業務收入87.8億元，較去年同期增長49%。如今，龍湖集團商業運營、租賃住房、智慧服務等業務均已躋身行業頭部，房屋租售、房屋裝修及產城、醫養等業務，也開始貢獻經營性收入。上半年，龍湖集團在商業、租賃住房等航道均提出了輕資產輸出戰略，提升增值收益。

    在龍湖看來，如果開發引擎代表當下，服務引擎則代表公司未來。另據接近龍湖集團的人士透露，吳亞軍定下的服務引擎業務目標是30%增長，遠高于開發引擎業務目標。同時，每年將銷售額的15%投入非房開業務是鐵律，內部更是設立創新型點心業務。

    世茂集團也算一個。2021年上半年，世茂集團非房開收入為66億元，許世壇稱未來三年目標是150億元，同時考慮拆分細分業務板塊上市。

    據克而瑞統計，在很多房企內部，非房開業務不再是地產開發的附屬品，重視程度和投入規模都遠勝以往。

    “多元化的發展是思路是好的，是房企順勢而為的發展方向。當前很多非房開業務的利潤率水平已經超過房開業務，非房開業務可以拉升房企整體利潤水平。”潘浩表示，但因自身體質存在差異，未必適合每一家企業，需結合自身戰略做選擇。

    “部分房企已經探索出了成功的‘住宅＋多元業務’的多輪驅動模式。”劉水向《證券日報》記者表示，當行業進入全面競爭時代，一方面房企需要強基固本、精細化管理提升經營質效；另一方面應強化供應鏈整合及產業鏈控制能力，打造第二增長曲線，增加新的利潤增長點。

    總體而言，房地產行業落后產能正在出清，行業處在一個再平衡的過程中，隨著規模增量逐步見頂，同時在負債規模和利潤率受限情況下，保證現金流安全，改善運營效率，轉變賺錢理念，做大利潤規模，是房企由攻轉守的必經之路。