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橫琴之后,前海也來啦,但炒樓已成歷史

2021-09-07 13:23  來源:第一財經

    原標題:橫琴之后,前海也來啦,但炒樓已成歷史|一財地產日評

    傳了好幾年的前海擴區今天終于塵埃落定。9月6日晚間,深圳規土委正式對外公示了《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》(下稱“《方案》”),前海合作區總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里。

    《方案》包括:南側毗鄰的蛇口及大小南山片區:22.89平方公里,北側毗鄰的會展新城及海洋新城片區:29.36平方公里,機場及周邊片區:30.07平方公里,寶安中心區及大鏟灣片區:23.32平方公里。

    一財點評:自2010年,深圳經濟特區成立三十周年,國務院批復同意《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》,前海成為“特區中的特區”,到今日前海擴區,前后十余年,前海已經部分發展成為了一個宜居宜業宜游的新區。

    以擴區后的寶安區為例,《方案》就有提及將在寶安中心區謀劃建設濱海產業金融中心。除此之外,還將以會展海洋城、寶安中心區為核心,打造國際消費城市主力區。回看深圳2020年的這輪樓市上漲,寶安區是其中漲幅較大的區之一。如今再遇《方案》加持,會否助推該區的發展前景,房價的上行呢?至少目前看來,這種可能性非常小。

    一方面,深圳在二手房成交參考價等政策影響下,二手住宅市場降溫顯著,二手住宅成交量能度已經連續4個月墊底,預計8月總體成交量約2000套,同比下跌繼續超8成。這種回歸理性的局面對于剛需來說,意味著有更充分的時間來從容選擇心儀的房源。

    另一方面,擴區后的前海待售新盤不多,價錢居于6-10萬/㎡,算是市場理性價格區間內,可能會比較搶手,想買新盤的購房者可能會需要重點關注。若是新盤沒有買到合適的,購房者大可從容等待后續入市的新盤,或者轉向已回歸理性的二手房市場,也是有很多選擇空間的,并不足以心態崩掉。

    一線城市房貸繼續收緊

    今年下半年以來,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市主要銀行房貸額度趨緊,貸款周期拉長,放款需要排隊等待,甚至出現二手房停貸。日前,上海銀行業集體上調房貸利率,最低由4.65%增至5%;廣州主流銀行還嚴查首付來源。北京多家銀行房貸額度趨緊,貸款周期拉長,放款需要排隊等待,銀行對資金來源和資質審批趨嚴。北京部分購房者面臨前所未有的“貸款難”,甚至有人已被銀行通知“明年再來”。

    一財點評:從時點上看,相比于上半年,下半年至年底,一般銀行的額度都會比較緊,因為到年底,一年的額度就差不多用完了,傳出個別銀行房貸額度趨緊并不足以為懼。

    另外,基于落實房住不炒,今年算得上是涉房信貸嚴控的一年。按照國家“房住不炒”的政策,今年1月1日起,兩項房貸新規正式開始實施。其中,根據央行、銀保監會聯合發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,對銀行貸款中,房地產貸款占比進行限制。并采取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。

    剛剛過去的二季度,人民銀行還對信貸資金違規進入樓市的問題,連續開出多張罰單,持續保持高壓嚴查態勢。這也是購房者今年會頻頻遇到房貸資質審查嚴格、放貸周期長等系列問題的原因之一。

    但是信貸政策嚴格透明,對房地產的投機者是一個嚴厲的打擊。對于未買過房,或者未貸過貸款的,尤其是信用好、還款能力比較強的群體來說,反而能迎來更好的機會,所以購房者不必過于擔心當前的一系列政策。

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