8月19日，杭州市住房保障和房產管理局對其二手房交易監(jiān)管服務平臺進行了升級。

    “杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”新增了“個人自主掛牌房源”功能。

    這意味著，房東無需通過中介，就可在這個平臺發(fā)布房源信息出售二手房，買家可以直接與房東聯(lián)系！

    此事對杭州的二手房東影響不小。

    杭州近來在住房保障、房地產市場和土地出讓等方面持續(xù)推出調控“硬菜”。杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示：

    杭州政策持續(xù)收緊，會促進房地產市場進一步趨穩(wěn)，一定程度上將推動市場成交價量齊降，“二手房市場或降溫跡象明顯”。

    與此同時，杭州二手房市場在數(shù)月前已進入下滑通道。在這樣的行情下，越來越多的人不愿意輕易當二手房“接盤俠”，迄今為止，杭州二手房已經“五連跌”。

    杭州升級“二手房直售”

    12天房源大漲11倍！

    二手房出貨窗口期逐漸收窄，更加速了買賣雙方節(jié)約交易成本的想法，導致自主掛牌房源數(shù)量激增。

    21世紀經濟報道記者查詢杭州二手房交易監(jiān)管服務平臺發(fā)現(xiàn)：

    8月18日至30日，主城區(qū)個人自主掛牌房源量從85套增至960套，增長逾11倍。

    從杭州市住房保障和房產管理局提供的數(shù)據(jù)來看，該平臺已累計掛牌房源109.4萬件，涉及房屋45.18萬套，個人自主掛牌房源數(shù)量占比很小。30日17時貝殼平臺杭州的二手房掛牌量73632套，是官方二手房交易平臺個人自主掛牌房源的近77倍。

    多位在平臺自主掛牌的房東向21世紀經濟報道記者表示，該平臺掛牌免費，認證流程也方便。

    一位房東還談到，其掛牌后不久就有幾位客戶致電咨詢房源信息。但在具體操作過程中，該平臺還存在系統(tǒng)更新不及時、購房交易流程中資金安全問題無法有效保障等問題。

    在該平臺自主掛牌的房東李建向21世紀經濟報道記者表示：

    政府雖上線了個人自主掛牌功能，但后續(xù)流程不完善，還需房屋經紀人介入交易。

    如在資金方面，因為有先付款還是先過戶的疑慮，需要房屋經紀人來保證資金安全。

    杭州一位房屋經紀人亦表示，該功能主要是說明房東房屋真實在售、可以真正交易，目前僅靠房東和購房者還很難完成繁雜的二手房交易閉環(huán)。

    另外，21世紀經濟報道記者以購房者身份與部分房東聯(lián)系后發(fā)現(xiàn)，個別房東并不提供帶看服務，需購房者自行前往看房、了解相關信息。

    中原地產首席分析師張大偉曾撰文表示，該功能無法對二手房中介市場產生明顯沖擊。

    浙報傳媒地產研究院院長丁建剛在接受21世紀經濟報道記者采訪時也談到，該平臺的成交量不足二手房交易市場的5%，市場影響甚微。

    杭州市房產市場綜合管理服務中心房產市場科科長胡萍莉此前對媒體表示，“我們此舉的主要目的是便民，為個人房東賣房提供一個全新的售賣渠道。房東可以把房源掛在我們平臺上的同時，也掛到中介那里，提高成交機會。”

    李建在自主掛牌的同時也會找經紀公司幫忙掛牌，更多用個人自主掛牌功能以豐富宣傳渠道。21世紀經濟報道記者查閱該平臺發(fā)現(xiàn)，類似同時進行個人自主掛牌和委托中介掛牌的情況并不少見。

    取代中介的可能性有多大？

    目前個人自主掛牌房源數(shù)量的規(guī)模與該平臺上房產中介掛牌15萬套房源還不能相提并論，但個人自主掛牌房源對二手房市場很多方面都造成了一定的沖擊與反思。

    一名業(yè)內人士指出，基數(shù)低導致掛牌房源數(shù)量激增，但也在一定程度上反映了消費者對這一模式的接受度很高。

    事實上，過往的二手房交易中，各地均出現(xiàn)不少房東與買家直接交易的案例。

    業(yè)主在小區(qū)群里聯(lián)系買家，然后約時間看房、談價，但中介非但沒有受到影響，還跟隨房地產市場進入高速發(fā)展期，背后的原因不言自明：過去房地產市場容量一直在擴張，二手房交易手續(xù)漸趨復雜，買賣雙方需要第三方幫助提升交易安全性；如今，調控進入深水區(qū)之后，行業(yè)透明度也越來越高，二手房交易人為可控的程度也越來越高，對于一些相對簡單的交易操作，中介功能在逐漸減弱、消退。

    沒有委托中介的前提下，買賣雙方，如何才能完成交易？

    21世紀經濟報道記者采訪了一名剛剛與買家完成二手房交易的業(yè)主趙雨欣（化名），她透露，自己的房產沒有抵押按揭，不涉及贖回房產的手續(xù)，買家在資金與房票這兩點也符合要求，交易流程相對簡單。買家只需要按照銀行貸款政策辦理銀行貸款即可。此前，趙雨欣偶然在小區(qū)業(yè)主群里找到有購房需求的鄰居，兩人對接上并洽談成功之后，交易流程大概是這樣的：

    1、官網下載網簽合同，簽訂購房合同之后，與銀行簽按揭合同；

    2、買賣雙方資料齊全送審；

    3、先等公積金審批（15個工作日左右）；

    4、公積金審批完后商業(yè)審批（大概3-5個工作日）；

    5、組合貸都審批完畢后，買賣雙方一起去公積金面簽做資金監(jiān)管（監(jiān)管首期的9成以上、面簽前買家存好九成以上首付在供款卡里，面簽后第二個工作日公積金會凍結）；

    6、公積金首期凍結后就開始走合同蓋章環(huán)節(jié)（大概5個工作日左右）；

    7、蓋好章后提前2個工作日預約過戶；

    8、過完后戶5個工作日出證（回執(zhí)會有出證日期）；

    9、出證后公積金會去取證；

    10、取證回公積金3-5個工作日解凍首付款（直接劃入業(yè)主賬戶不經過買家）；

    11、首付款解凍大概一周左右放公積金尾款；

    12、銀行取證后開始走銀行放款流程大概5-15個工作日放銀行尾款（以銀行為準）；

    13、銀行歸檔通知買家取房產證和借款合同等資料。

    趙雨欣指出，中介的作用基本就在前半段顯現(xiàn)，網簽之前簽一份三方合同，保障買賣雙方利益；一旦網簽，后面的流程如前所述，中介幾乎不需要介入了。

    “資金可以直接找公積金中心或者銀行監(jiān)管，比中介可靠多了”。

    調控持續(xù)加碼效果待檢驗

    杭州近期加強房地產市場調控的“重磅”政策并不少見。

    “近期杭州出臺房地產政策的頻率前所未見，而且是在杭州二手房成交量快速下滑的當下。”上官劍表示。

    在住房保障端，7月22日，杭州發(fā)布《杭州共有產權保障住房管理辦法（征求意見稿）》，規(guī)定共有產權保障住房以中小套型為主，同一項目購房家庭可以根據(jù)支付能力在50%至80%間選擇產權份額比例，并按銷售基準價對應不同比例支付房價，有效滿足居住需求。

    在市場端，8月5日，杭州發(fā)布新政，規(guī)定杭州新落戶未滿5年家庭，需連續(xù)繳納社保滿2年（此前無要求），方可在限購范圍內購買1套住房；非戶籍家庭需連續(xù)繳納社保滿4年（此前要求2年），方可在限購范圍內購買1套住房。此外，調控還對無房家庭、人才搖號規(guī)則等做出進一步規(guī)定。

    在土地端，8月26日，杭州重新發(fā)布第二批宅地集中出讓公告，將地塊溢價率上限由20%下調至15%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%，地價觸頂之后搖號確定競得人。另外，還對競買準入條件、購地資金來源、企業(yè)信用監(jiān)管等方面進行規(guī)定。

    負責杭州市場的品牌房企投資經理陳厲告訴21世紀經濟報道記者，從市場層面來看，“競品質”地塊房屋質量可能會有所提升，但由于沒有加大土地供應，杭州新房市場仍將處于供不應求狀態(tài)，買房難度并不會降低。

    上官劍指出，杭州近期在住房保障端、市場端和土地端等推出的系列政策，一方面體現(xiàn)出地方調控的主動性在加強，以長短結合的方式持續(xù)加碼房地產調控，建立全方位、立體化的政策體系，完善房地產長效調控機制；另一方面亦表明杭州樓市調控向精準化和精細化方向發(fā)展，逐個封堵政策漏洞。

    但高樂對目前的市場形勢并不樂觀。從其看房經歷看來，杭州發(fā)布限購和搖號新政后，受8月部分紅盤開盤分流影響，參與搖號的人看似減少了，但中簽率依然很低，“很難滿足剛需預期”。

    8月25日，地鐵萬科·未來天空之城搖號，項目高層單價3.61萬元/平方米，開盤房源共計874套，6801組客戶報名，高樂排在2400位之后。“項目中簽率低，沒有搖中也在我們的意料之中，只是感覺之后新盤會越來越少。”高樂告訴21世紀經濟報道記者。

    “杭州新房位置合適的樓盤偏少，而且價格不低，搖號也難，我們情況又比較特殊，要準備婚房。”8月25日，高樂未能搖中地鐵萬科·未來天空之城，開始把目光轉向二手房市場。

    “二手房房源倒是挺多的，但現(xiàn)在房貸額度受限，放貸周期延長，購買二手房尤其是一些老小區(qū)可能會受到比較大的影響”。

    高樂登錄杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺查看房源信息，發(fā)現(xiàn)該平臺上雖有房東直售房源，但絕大部分房源仍由房產經紀公司掛單，“就目前而言，掛牌房源并無太大價格優(yōu)勢”。

    新的博弈

    8月5日，杭州出臺新政延長購房社保門檻年限。

    新政首日，杭州二手降價房源量多達711套，是漲價房源的4倍多；新政前一日，這一比值僅3.4倍。不少二手房東已經開始下調掛牌價，有的甚至計劃每個月降5萬，直到成交為止。

    毋庸置疑，賣家節(jié)約中介費的動力更大了。

    每一次市場下行，遭遇沖擊最大的是中介門店。面對國家監(jiān)管力度的加強與行業(yè)透明度的提升，中介行業(yè)在新一輪博弈中適應與生存，或帶出一系列小中介門店的去留問題。

    杭州一名中介人士表示，政府做平臺沒有技術壁壘，由于產證檔案等資料齊全，數(shù)據(jù)精準可靠。問題在于房產是高度定制化交易，房源的信息是動態(tài)的，周邊配套、小區(qū)環(huán)境、房屋坐落、樓層、戶型、采光，沒有一套房子是一模一樣的，業(yè)主自己上傳資料如何保證數(shù)據(jù)合規(guī)、有效？

    他認為，官方平臺為市民提供基礎數(shù)據(jù)服務，目前還需要時間完善功能。平臺目前的功能僅局限于房源信息發(fā)布與核驗，尚未開發(fā)交易簽約和資金監(jiān)管等相關功能。

    二手房交易監(jiān)管平臺的個人直掛房源在一定程度上確實有調節(jié)市場的功能，但后續(xù)需要政府繼續(xù)對此進行升級服務，就涉及很多無形的投入。比如貝殼找房APP有一個VR看房功能，客戶使用免費，但是對于公司而言，客戶每點擊看一套房子貝殼都要付出一定的成本。

    市場向上的時候，為了保障交易過程中的風險控制，更多的買家與賣家愿意選擇通過中介完成交易，也不那么在意高額的中介費；但是市場一旦下行，買賣雙方就變得更加謹慎與精打細算了。

    中介業(yè)務員在與客戶交流時，都會強調自己是撮合交易的角色。因為中介人員掌握周邊小區(qū)全部待售房源信息，買家只有通過中介渠道才能在更大范圍挑選適合的房源，且中介能提供必要的服務。比如協(xié)調買賣雙方議價，盡快達成買賣雙方都認可的交易價格，并輔助辦理銀行貸款、交易過戶、繳納稅費等業(yè)務。此外，通過中介的潤滑作用，買賣雙方可以打破陌生人之間的信任壁壘，加速交易完成。目前政府搭建的“二手房交易監(jiān)管服務平臺”，也能做到打破信息不對稱與高傭金壁壘，理論上可以滿足購房中的需求，加強二手房市場監(jiān)管。只是完全“去中介化”還需要時間。

    如果個人自主掛牌房源數(shù)量持續(xù)增長，對中介門店將是一次不小的沖擊。

    中介或許會在服務升級上入手改革，收費也會變得更加透明。

    （應受訪者要求，文中高樂、李建、陳厲均為化名）