本報記者 王麗新

    第二輪22城集中供地于8月4日開啟，在此之前，“拿地銷售比不超過40%”的規則已悄然運行，在“上規模”與“要質量”的平衡中，“不拿地后悔三天，拿地后悔三年”的焦慮情緒在房企中蔓延。

    中指研究院監測數據顯示，2021年前7個月，百強房企拿地總額18057億元，同比下降3%。而翻開克而瑞上半年百強房企新增貨值榜可以發現，部分TOP10房企正在收縮拿地投資，比如中國恒大上半年新增貨值僅234.8億元，不足今年月均銷售額的一半。補貨動力不足的背后，是現金流穩定壓倒擴張欲望的安全意識。

    房企投拓條線面臨的挑戰可謂前所未有，執行十幾年的“熟套路”已不再高效，內外部行業基本面都倒逼房企掌舵人重新進行預判和選擇。

    “減少拿地投資并非房企緩解資金緊張程度的第一選擇，更多的是戰略性取舍。”貝殼研究院高級分析師潘浩對《證券日報》記者表示，在當前行業形勢下，房企會同時關注土地的收益率和資金流的穩定性，在對一些核心城市的戰略布局中，資金流穩定性的權重會超過收益率。

    房企投資謹慎

    從權益拿地金額來看，據克而瑞統計數據顯示，今年上半年，TOP20房企權益投資金額近2600億元，占百強房企的48%。

    在聚焦深耕的策略下，三成百強企業上半年貨銷比超過60%，以區域深耕房企為主。如大家、越秀等分別聚焦長三角和大灣區投資，上半年新增貨值占去年全口徑銷售比例超過110%。而中駿、綠城、德信等得益于集中供地，貨銷比同樣超過70%。此外，上坤、力高等在差異化投資策略下，在核心三線、四線城市積極補倉。

    “整體而言，在自身補貨充裕以及優化財務指標的背景下，龍頭房企的投資腳步將有所放緩，核心城市第二輪、第三輪集中供地將成為中小房企投資的窗口期。”克而瑞認為，規模房企策略仍是聚焦首輪集中拍地，一方面資金優勢可以“先發制人”，另一方面“搶跑”首輪雙集中地塊既可以在年末形成部分可售貨值，也可以為二輪、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。

    值得關注的是，有公開數據顯示，7月份以來，百城土地成交面積環比減少40.8%，已連續三周大幅低于季節性。

    “成交量下滑是土地市場結構性和節奏性雙重因素導致，隨著首批集中供地于6月份結束，第二批集中供地從8月份開始，7月份就成為了22城集中供地的‘真空期’，導致7月份土地成交量明顯下滑。”潘浩表示，從歷史數據來看，存在季節性波動，近五年來7月份土地成交量皆為環比下降。

    但總體而言，房企拿地熱情確實在減退，在中指研究院企業事業部研究副總監劉水看來，政策方面，“三道紅線”、“兩集中”賣地、“拿地銷售比40%紅線”等政策促使企業量入為出，審慎拿地；市場方面，城市投資風險顯著加大，容錯率越來越低，房企傾向于精準投資，避免盲目投資帶來的流動性風險、去化風險和盈利性風險；戰略選擇方面，標桿房企發展目標注重平衡規模、效益和風險，過去的土地紅利和金融紅利遠去，行業進入管理紅利時代，調整拿地節奏以適應新時代需求成為一個必選項。

    標桿房企著重考核回款

    縮減投資的背后，房企都忙著回款，以往的KPI考核以銷售額為主，現在則多了回款和利潤指標，畢竟落袋為安。疫情反復也增加了不確定性，房企需要準備充足資金來還債和應對市場變化。

    多輪重磅調控政策的出臺，讓房企重塑發展邏輯。劉水表示，融資受阻、集中供地帶來集中推盤的銷售壓力下，房企會更加依賴經營性現金流，堅持加大營銷、緊抓回款，保持良好的經營局面是爭取資金支持的關鍵。

    根據各房企公布的數據顯示，頭部房企回款率保持在90%左右，如2021年上半年，恒大銷售回款率高達90%，與2020年（回款率為90.3%）基本持平；截至2020年底，碧桂園連續5年銷售回款率超90%；2020年，中海的銷售回款率達到95%。

    “從銷售角度來看，多項調控政策導致房企融資渠道收緊，房企對銷售回款的依賴程度加深。根據國家統計局發布的房地產開發到位資金來源看，房企銷售回款累計占比由年初50%的水平，快速拉升至年中的54%，提升了4個百分點，達到2016年以來的最高值，而往年年初至年中保持在1個百分點左右的變化。”潘浩表示，同時，越來越多的房企將銷售回款作為運營管理的核心指標，頭部房企回款率在2020年達到90%的平均水平，其中不乏有房企達到95%、97%。

    不難看出，房企開始做新的謀篇布局，從過去單純的規模排位賽，轉換到更注重規模、效益及防風險三者的均衡發展。鑒于此，潘浩認為，房企的規模效應在邊際遞減，但也不會過快收縮，規模房企會在穩定的基礎上加快資產和存貨的周轉效率。行業馬太效應不斷加劇，中小房企的生存壓力增大，留給他們的時間和機會都在減少。