本報記者 王麗新

    近日，繼深圳、成都、寧波后，西安加入了發布二手住房成交參考價的城市陣營。隨后，一則魔幻賣房信息在西安地產圈流傳。某業主將一套價值超過600萬元的房子以300萬元的價格掛牌出售，并附贈一個車位，但購房者必須附帶購買一幅畢加索假畫，標價卻高達380萬元。

    “房子不單賣，假畫單賣，房源是真實的，業主應該也是誠心想賣。”某業內人士向《證券日報》記者表示，或許是因西安部分小區定了二手房參考價，業主用低報價吸引買家，但又不甘心房子賣低了。

    事實上，多城出臺二手房參考價（也稱二手房指導價）的背后是，今年以來，部分城市的部分小區業主“抱團”漲價，還有人寫“漲價檄文”讓業主擰成一股繩，打響資產報價戰。不難看出，以高掛牌價格擾亂市場預期的行為時有發生。那么，二手房參考價一出，業主掛牌價是不是必須要低于參考價？這是“限價”賣房嗎？二手房參考價是如何影響市場的？《證券日報》記者帶著諸多疑問進行了調查采訪。

    首付款或增百萬元

    2月8日，為了打擊樓市投機炒作，深圳率先推出二手房參考價制度，被市場簡稱為“208新政”，正式打響了今年地方政府二手房價格管控的發令槍。此后，成都、西安等城市相繼跟進。

    “以深圳某小區為例，實際成交單價每平方米15萬元左右，二手房參考價是每平方米11.6萬元，價差是每平方米3.4萬元，按照100平方米的房源，再結合深圳的一套或者二套首付可貸款不同比例計算，最終購房者都需要比實施二手房參考價之前多拿出百萬元量級以上的首付款，才能買下這套房子。”在北京某中介門店，一位房產中介門店經理向《證券日報》記者表示，深圳不少小區在實施二手房參考價后，無形中增加好幾百萬元首付款的房并不少，資金緊張的購房者自然被“勸退”。

    從西安看，從“330新政”（3月30日晚，西安發布“關于建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知”），到二手房成交參考價機制，再到102個住宅小區二手房成交參考價的公布，西安二手房在今年二季度經歷了三次遞進式調控。市場的交易主體，銀行、賣家、買家、中介機構等均受到影響。

    上海的跟進力度更大。7月9日上午，上海市房管局召開了全市規范二手住房管理會議，要求在已實施房源掛牌核驗的基礎上，再次增加價格信息核驗的步驟。

    據《證券日報》獲悉，在深圳、西安等城市公布數百個小區的二手房參考價之前，北京樓市其實早有先例。

    上述門店經理稱，多個城市出臺二手房參考價，并不是不允許業主以高于參考價的價格出售房產，而是房產總價標的越高，參考價越低，購房者需要付的首付越高，這就抬高了購房者的買房門檻。但是，業主若真心賣房，就會降低掛牌價格，讓投機者鉆空子的概率降低。

    “部分城市、部分銀行房貸投放以參考價格為準，若成交價高于參考價，則買方的實際首付比例有所提升，對購房者的資金提出了更高的要求。”中指研究院指數事業部高級分析師馬琛向《證券日報》記者表示，這在一定程度上影響城市二手房成交量。

    二手房市場進入“冰河期”？

    參考價等一系列政策調整后，二手房市場會進入“冰河期”嗎？

    “深圳二手房參考價覆蓋范圍廣，實施已經5個多月，對市場的影響正逐漸釋放。總體上講，業主掛牌價格并未大幅下降，不少業主不是很傾向于降價成交，價格大幅下降或一時難現，但交易量已經大幅下滑。”上述門店經理向記者透露。

    根據中房指數系統百城價格指數，6月份，深圳二手房價格環比下跌0.56%；另據中指數據顯示，二季度深圳二手商品住宅銷售套數同比下降超六成，從4月份起銷售套數呈逐月下降的趨勢。

    “從目前已發布二手房成交參考價的城市市場表現來看，熱度有所回落，特別是深圳，市場降溫明顯。”馬琛表示，二手房參考價在一定程度上影響了購房者對房價的預期，市場觀望情緒增加，導致市場成交量有所下降。

    諸葛找房數據研究中心分析師陳霄也認為，整體來看，深圳二手房成交陷入冰點與二手房參考價的實施是有一定關系的。在他看來，住房貸款的限定對購房者買房有一定影響，但也不全是。二手房參考價反映了更真實的市場價格信息，有效地抑制了一些炒作房價等市場亂象行為，促使熱度過高的區域逐漸回落。

    此外，前述門店經理向記者直言，二手房參考價出來后，房價不一定應聲而落，于買賣雙方而言，參考價會減弱市場預期，降低業主的銷售預期，買方相對之前有一定的話語權，甚至由于首付資金不夠而暫時進入觀望期。但無論如何，市場最終還是供需關系決定走向。

    對此，陳宵也認為，隨著部分城市二手房參考價格的落地，掛牌價格逐漸回歸理性，較為不合理的掛牌價格將逐漸消失。為確保樓市平穩運行，預計接下來將有更多城市響應二手房控房價的相關政策。

    不過，馬琛指出，仍有部分熱點城市二手房市場熱度較高，價格韌性較強，學區房或者房價上漲較快的小區，后續政策或會重點關注。