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樓市半年考:房價轉為“穩中有落” 投資端熱度不減或支撐下半年銷售

2021-07-16 06:08  來源:21世紀經濟報道

    70大中城市房價漲幅由此前的“穩中有升”、“趨穩”,變為“穩中有落”。

    2021年上半年的房地產市場,經歷了一場市場升溫與調控“維穩”的雙重變奏。

    7月15日,國家統計局發布今年1-6月的樓市相關數據,今年上半年,全國商品房銷售面積同比增長近三成,銷售額同比增長近四成,繼續刷新歷史同期紀錄。受此影響,房地產投資、開竣工、資金來源等指標繼續保持不錯的增速。

    上半年的市場熱度,是由去年年末的學區房升溫而引發。到今年第二季度,部分城市因一二手房價格倒掛而出現非理性升溫。此后,一系列調控政策推出,市場再度恢復平穩,房價也逐漸回歸理性。

    根據國家統計局的解讀,今年6月,70大中城市房價漲幅由此前的“穩中有升”、“趨穩”,變為“穩中有落”。

    在此過程中,市場預期也逐步回調。多數機構認為,隨著信貸環境的收緊,房地產市場的預期正在回調,下半年的市場將繼續趨于理性,房價漲幅有望繼續收窄。

    銷售向好的三個原因

    統計局的數據顯示,今年上半年,商品房銷售面積88635萬平方米,同比增長27.7%;比2019年1—6月份增長17.0%,兩年平均增長8.1%。商品房銷售額92931億元,增長38.9%;比2019年1—6月份增長31.4%,兩年平均增長14.7%。

    今年以來,房地產市場一直保持著交易熱度,不僅月度交易規模明顯高于往年同期,市場預期也頗為高漲。在部分東部城市,消費者一度出現恐慌性入市,并引發市場亂象。整個上半年,房地產銷售創同期歷史新高。

    中原地產指出,有三個原因促成這一現象:第一,信貸整體寬松,2021年1-6月,居民戶中長期信貸數據刷新歷史記錄。第二,因一二手房價倒掛,部分城市出現了“打新潮”,刺激了市場需求。第三,疫情后,購房需求集中釋放,加之海外投資銳減,資金回流,使市場需求進一步累積。

    分區域來看,東部和中部地區仍是熱度最高的區域,上半年銷售面積增速均超過30%,銷售金額增速均超過40%。西部地區和東北地區的銷售面積增速均在20%以下。

    銷售向好,也使得其他指標保持較好的增速。今年上半年,全國房地產開發投資72179億元,同比增長15.0%,近兩年平均增長8.2%。房屋施工面積和開竣工面積均保持正增長。

    多數機構認為,投資端的熱度不減,與熱點城市的“兩集中”供地政策有關。從今年4月開始,22個熱點城市先后實施土地集中公告和集中出讓,并對整體土地市場的熱度帶來刺激。按照現有的開發周期,首批土地有望在年內形成銷售業績,因此開發商的拿地和投資熱情頗高,這既刺激了新開工、投資兩項指標的提升,也有望支撐下半年的銷售。

    多數機構認為,全年來看,今年房地產銷售規模很可能再度創下歷史新高,并有望向20萬億的規模發起沖擊。

    在資金端,上半年房地產開發企業到位資金102898億元,同比增長23.5%。其中,受銷售向好的影響,“定金及預收款”增幅高達49.7%。

    從“趨穩”到“穩中有落”

    雖然上半年交易熱度頗高,但為維持市場穩定,調控政策也在不斷落地。

    據中原地產的統計,今年上半年,監管層和各地出臺的樓市調控政策達到286次,其中以住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、經營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房為主。

    6月是政策發布的最密集階段。貝殼研究院統計顯示,6月無錫、天津、青島、廣州、海南、北京、哈爾濱、長春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興共15城發布20次房產調控政策。

    與此同時,在各種原因影響下,信貸環境也有所收緊。前述機構監測的72城房貸利率顯示,6月首套房貸款利率為5.52%,二套房貸款利率為5.77%,分別較1月上浮23和21個基點;6月72城房貸平均放款周期為50天,較5月延長2天。

    這些政策不僅對銷售起到了一定的抑制作用,也開始影響到市場預期。按照貝殼研究院首席市場分析師許小樂的觀點,市場整體預期正在回調,購房者的熱情已經有所下降。

    因此,臨近年中之時,市場終于趨于平穩。具體體現在,雖然交易量仍維持高位,但房價漲幅明顯收窄。

    統計局發布的另一組數據顯示,今年6月,一線城市新房價格環比上漲0.7%,漲幅與上月相同,二、三線城市新房格環比分別上漲0.5%和0.3%,漲幅均回落0.1個百分點。二手房價格方面,各能級城市維持持平和微漲狀態。

    從國家統計局對房價的解讀中,不難看出變化的趨勢。今年一季度,70大中城市價格漲幅還處于“有升有降”的狀態。到第二季度,漲幅分別為“穩中有升”、“趨穩”和“穩中有落”。

    華東某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,各項調控政策帶來的資金壓力,加上“限價令”的限制,漲價空間基本被堵死,相反,上半年已有不少企業實施降價促銷。如果資金鏈繼續承壓,“以價換量”的情況還會繼續。

    許小樂認為,這種情況應是大概率事件。一方面,政策環境仍然從緊,局部新房市場熱度較高的城市可能收緊調控,如調整二手房指導價等。另一方面,信貸環境收緊,預計整體預期還將進一步回調。他表示,預計市場將進一步趨于理性,后期房價整體漲幅也會繼續收窄。

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