證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

    曾經(jīng)火爆的深圳二手房市場(chǎng)，在二手房參考價(jià)推出后迅速降溫，這個(gè)“調(diào)控利器”也被越來(lái)越多的城市使用。由此可見(jiàn)，多地樓市的調(diào)控重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

    預(yù)計(jì)多地將推出

    二手房參考價(jià)

    今年以來(lái)，深圳、上海、西安、成都、三亞、東莞等城市陸續(xù)推出參考價(jià)，控制虛高掛牌、完善二手住房網(wǎng)簽交易價(jià)等針對(duì)二手房市場(chǎng)的措施。對(duì)于二手房參考價(jià)，深圳、成都、西安由住建部門(mén)發(fā)布價(jià)格，三亞市由三亞市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)建立商業(yè)小區(qū)二手住宅成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

    近日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，明確西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區(qū)為單位，充分參考二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等因素，形成二手住房成交參考價(jià)格。涉及二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機(jī)構(gòu)要將二手住房成交參考價(jià)格作為參考依據(jù)，引導(dǎo)二手住房理性交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)要對(duì)已掛牌房源開(kāi)展自查，下架價(jià)格虛高的二手住房房源。

    而從7月9日起，上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加了價(jià)格信息的核驗(yàn)。上海市房地產(chǎn)交易管理部門(mén)將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。具體操作中，一般先由房產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)向官方平臺(tái)提交擬掛牌的相關(guān)房源信息進(jìn)行核驗(yàn)，除了房源所在小區(qū)、樓層等自身信息外，還要提交擬掛牌價(jià)格進(jìn)行核驗(yàn)。如果提交的價(jià)格高于該小區(qū)的市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，則不能通過(guò)核驗(yàn)，該房源也就不得對(duì)外發(fā)布。

    此前，多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)都曾出現(xiàn)一些“亂象”，例如小區(qū)業(yè)主集體“控盤(pán)”，炒房客集中買(mǎi)入某些小區(qū)并順勢(shì)抬高價(jià)格等。由此可見(jiàn)，二手房?jī)r(jià)格怎么定，怎么發(fā)布，多地都開(kāi)始將調(diào)控焦點(diǎn)放在二手房的價(jià)格之上。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“從深圳開(kāi)始，樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，大家要適應(yīng)這種變化，因?yàn)槎鄶?shù)重點(diǎn)城市的樓市是以二手房為主，如果不把二手房市場(chǎng)控制住，新房?jī)r(jià)格就很難管控，例如多個(gè)城市此前出現(xiàn)的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，助長(zhǎng)打新和投機(jī)炒作。”李宇嘉還表示，“關(guān)鍵是政府要把基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完善起來(lái)，同時(shí)把銀行杠桿也控制好。”

    在“房住不炒”之下，或有更多城市進(jìn)入“二手房參考價(jià)時(shí)代”。“這說(shuō)明當(dāng)前在管控房地產(chǎn)方面，各城市越來(lái)越細(xì)致。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，價(jià)格管控確實(shí)有必要，預(yù)計(jì)后續(xù)其他省會(huì)城市也會(huì)加入。”

    二手房市場(chǎng)

    量?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)

    深圳早在今年2月就已經(jīng)推出二手房參考價(jià)，與其他城市不同，目前深圳各房產(chǎn)中介門(mén)店和網(wǎng)上平臺(tái)展示的均為參考價(jià)格，各銀行也執(zhí)行相關(guān)政策，購(gòu)房者只能以參考價(jià)來(lái)貸款，由于業(yè)主的掛牌價(jià)格、實(shí)際成交價(jià)與參考價(jià)之間仍普遍存在距離，導(dǎo)致購(gòu)房首付比例均有所增加，杠桿率自然也有所下降。

    那么，二手房參考價(jià)的威力到底如何？以深圳市場(chǎng)為例，今年上半年深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)30505套（含自助），同比下滑48%。此外，6月深圳二手房過(guò)戶2575套，環(huán)比下跌14%，同比下跌75%。除了成交量大幅下降，記者在深圳羅湖、福田和南山多地調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，主動(dòng)降價(jià)的二手房業(yè)主越來(lái)越多，愿意按照參考價(jià)賣(mài)房的業(yè)主也越來(lái)越多。福田八卦嶺片區(qū)堪稱(chēng)深圳學(xué)區(qū)房“魔幻”表現(xiàn)的代表，記者在當(dāng)?shù)夭稍L時(shí)，資深房產(chǎn)中介黃經(jīng)理正在向客戶推銷(xiāo)一套鵬益花園兩房單位，業(yè)主按參考價(jià)出售。“由于在建的荔園小學(xué)東校區(qū)，八卦嶺的房?jī)r(jià)最瘋狂的時(shí)候曾經(jīng)在一年多時(shí)間內(nèi)翻倍，但我發(fā)現(xiàn)今年前來(lái)咨詢的購(gòu)房者理性多了，主動(dòng)降價(jià)的房源也在增多。”

    樂(lè)有家研究中心最新發(fā)布的報(bào)告顯示，據(jù)樂(lè)有家門(mén)店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，“2·8參考價(jià)”新政出臺(tái)后，從4月份開(kāi)始市場(chǎng)上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開(kāi)始下調(diào)報(bào)價(jià)，下調(diào)報(bào)價(jià)房源占比從41%上漲至55%，回到年初，這個(gè)占比還不到20%。此外，由于二手房首付成本的上升，銀行資格審核門(mén)檻趨嚴(yán)，導(dǎo)致貸款客戶的占比降低，收益預(yù)期大幅減少，投資客占比也在趨減。2021年上半年購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶，68%為剛需客，21%為改善客。

    與去年的火爆行情相比，參考價(jià)的出現(xiàn)讓深圳二手房市場(chǎng)“量?jī)r(jià)拐點(diǎn)”初現(xiàn)。與此同時(shí)，“深圳十四五規(guī)劃”當(dāng)中關(guān)于住房的計(jì)劃也正迅速落地。

    近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房發(fā)展2021年度實(shí)施計(jì)劃》，深圳市規(guī)劃和自然資源局一口氣放出多項(xiàng)大招，以保障居住供地。除了公布2021年度第二輪公開(kāi)掛牌集中出讓的22宗居住用地信息，新發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施》中更提出“原批準(zhǔn)土地用途為商業(yè)的，可申請(qǐng)將部分或全部商業(yè)建筑面積調(diào)整為居住用途，其中商品住房面積按所調(diào)整商業(yè)建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房”。可見(jiàn)，深圳也開(kāi)始推動(dòng)“商改居”政策。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳推出的措施實(shí)際上都從土地供應(yīng)量的角度出發(fā)，能夠在很大程度上使得居住用地的供應(yīng)得到保障。尤其是一些商業(yè)辦公用地，既面臨調(diào)整用地屬性，也面臨增加開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等機(jī)會(huì)，對(duì)于后續(xù)增加住房供應(yīng)等有積極的作用。

    有分析人士表示，未來(lái)二手房成交量?jī)r(jià)持續(xù)火熱的城市及一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重城市，將迎來(lái)“二手房參考價(jià)時(shí)代”，特別是效仿深圳和成都模式，把二手房參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。