業內人士認為，未來幾年，北京頂尖學區的入學人數仍將維持高位，調劑或在所難免。http://www.hibor.com.cn 【慧博投研資訊】

文 | 薛宇飛

“買了最貴的學區房，孩子卻被派位到了一個‘渣校’，怎么辦？”看到家長群里熱火朝天的討論，去年入手北京海淀區學區房的林夢，也有點慌了：將來自己的孩子上小學，會不會也被調劑？

隨著北京小學入學意向填報工作的開展，一些家長發現，教育高地西城、海淀動起“真格”，多校劃片的入學方式正式落地，在“新老劃斷”時間點以后買學區房的家長，他們的孩子有可能與“牛校”無緣。http://www.hibor.com.cn （慧博投研資訊）

如果進入“牛校”變得無法保證，買學區房成了“猜盲盒”，這或許就意味著，數百萬元乃至上千萬元買入的學區房失去了最重要的支撐。那接下來，火熱的學區房市場是否會降溫？畸高的價格是否會出現調整？

“踩了最高的價，可能還是上不了”

2020年，林夢買下海淀區八里莊學區內一套住宅，如果按照對口入學的方式招生，她的孩子將來會進入一所“一流二類”的小學。

其實，她買入的時間點已經晚于“1911”多校劃片政策，該政策是指2019年1月1日后在海淀區新登記并取得房產證的家庭，申請入學時將不再對應一所學校，而是實施多校劃片。林夢之所以還要買在這里，是因為中介告訴她海淀區此前的多校劃片政策并未嚴格執行。

她對中新經緯（微信號：jwview）說：“‘1911’的政策之后，雖然也聽說有學生被調劑，但絕大部分還是按照之前對應的學校入學了，所以，很多家長覺得買海淀的學區房，上優質學校是有保障的。”

但2021年的入學政策，卻在“1911”政策之后買入海淀區房源的家長中炸開了鍋，多校劃片正式落地。林夢稱，這幾天，“1911”政策之后的家長們陸續反映稱，他們的孩子沒有被對口的上述小學錄取，而是進入了學區內比較一般的學校。

林夢所在的家長群進行過一次投票，投票結果顯示，“1911”政策之后的孩子，今年大約有一半的人被前述“一流二類”小學錄取，剩余一半的孩子被其他學校錄取。她說：“沒有被對口學校錄取的孩子家長，都很激動，但也沒辦法。去年和今年買房的家長都踩了最高的價，但可能還是上不了。”

相比于海淀區還能在同一學區內派位，西城區乃至北京優質教育最為集中的金融街學區、德勝學區及月壇學區，學位緊張情況更為嚴重，“731”政策之后的孩子，不少都被派到了臨近其他學區。“731”政策是指，自2020年7月31日后在西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

德勝學區的一位房產經紀人告訴中新經緯，“731”之后買房家庭的孩子，并非都被調劑出德勝學區，有一部分孩子被學區內的其他學校錄取了，“德勝學區的小學教學質量都很好，能留在這里就不錯了。”

一位學生家長還反映，他們位于西城區的房子，已經多年沒有變更過房屋產權，但只因為是“四老房”（即孩子爺爺、奶奶、姥姥、姥爺所持有的房屋），沒能進入此前的對口學校北京實驗二小（一流一類小學），可能會被調劑到一所“二流一類”或“二流二類”的小學。

房價微幅松動 頂尖學區價格或受沖擊

從單校入學到多校劃片，無疑給學區房增添了不確定性，對房價走勢也將產生影響。中新經緯注意到，在北京多校劃片政策發酵這幾天，已經有個別學區房的售價有所松動。

西城區新風南里小區一套房源，實際成交價低于掛牌價90萬元

西城區新風南里小區，對口的學校是“一流一類”的育翔小學，該小區一套82.7平方米的兩居室，在近兩日以1410萬元成交，低于掛牌價90萬元；定阜街小區一套63.4平方米的兩居室，最終以970萬元成交，低于掛牌價40萬元。另外，有數家媒體報道稱，受入學政策調整的影響，已經有德勝學區、月壇學區的買房者，即便支付幾十萬甚至上百萬的違約金也選擇臨時毀約撤單。

劉峰是金融街學區一位經驗豐富的房產經紀人，他對中新經緯表示，金融街學區房目前的價格還沒有明顯變化，個別敏感的業主只是10萬、20萬元的降價，試試市場反應而已。月壇學區和德勝學區的學位更緊張，價格調整要大一點，有買房者臨時變卦解約的情況。

中原地產首席分析師張大偉認為，當下實施的入學政策，確實可以打擊對學區房的炒作行為，金融街、德勝、月壇等價格偏高的頂尖學區的房價將受到沖擊。預計未來2-3年，熱門學區的學位仍會緊張，買房人需要注意風險，建議關注其他性價比高的區域。

合碩機構首席分析師郭毅則指出，多校劃片政策可能會對西城區的房價形成削峰填谷式的影響。

在劉峰看來，現在幼升初的錄取工作還沒結束，實際的結果要等到7月中旬才能完全知道。“如果想買房的話，建議再等幾天，等形勢明朗了，再做下一步打算。”

入學人數此前創下10年高點

住房資料圖

多校劃片入學，是北京過去幾年一直在推進的事情，但學生實際入學的情況似乎并沒有出現太大變化。因此，很多人不禁要問：2021年的招生情況，為何會突然出現這么大的變動？

有觀點認為，適齡兒童的增加，尤其是熱門學區內的適齡兒童大幅增長，是造成學位緊張而不得不落實多校劃片的原因之一。2020年5月，北京市教委公布的數據顯示，預計當年小學入學人數為21.7萬人左右，而在2019年，幼升小招生人數為近18.3萬人。中國經營報此前報道，北京2020年的小學入學人數創下了近10年的新峰值。

2021年小學入學人數尚未公布，但一些分析認為，今年的入學人數依舊維持高位。在去年，東城、西城、海淀的一些優質學校就顯現出學位緊張的跡象，今年的情況也可想而知。

而從房源成交量情況看，優質學校集中的西城和海淀，在過去一年間上演了較為瘋狂的量價飆升行情。2020年4月底，西城區公布了“731”政策，大批家長蜂擁至西城區購房，易居研究院提供的數據顯示，2020年5-7月，西城區二手住宅成交量分別為1711套、2015套、1251套，單月的成交量均是平時的3倍左右。之后幾個月，西城區二手住宅成交量恢復常態，但從2020年12月底至今，單月成交量又維持在1000套以上。海淀區同樣如此，從2020年下半年開始，優質學校對口小區的成交量大幅上升，一度出現搶房潮。

張大偉對中新經緯分析，以西城、海淀一些優質學區為代表的區域，近幾年的入學人數不斷增加，而這些區域的擴招能力又相對有限，學位緊張狀況加劇。他還說：“大量的學生家長都去買學區房，讓德勝、月壇、金融街等少部分區域的學位壓力陡增，但也應該看到，除了上述三個區域，西城區其他學區還是比較平穩。”

除此之外，北京多個區域在今年同時大力執行多校劃片政策，也被解讀為貫徹調控思路。今年4月30日舉行的中共中央政治局會議上提出，防止以學區房等名義炒作房價。有業內人士認為，在如此高級別的會議上討論學區房問題，較為罕見，信號意義明顯。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這一輪房價上漲，并非政策大幅度放松，而是樓市大環境變化后市場的自發反彈，其中學區房又是此輪樓市回升的助推器。炒作學區房違背了“房住不炒”，在調控進入精細化的時代，調控政策也就要見招拆招。

（應受訪者要求，林夢、劉峰為化名。）

西城區新風南里小區一套房源，實際成交價低于掛牌價90萬元，來源：受訪者供圖