● 本報記者 張軍

從22個重點城市首批集中供地情況看，受溢價限制等因素影響，上海的土地成交溢價率均值僅5.8%，遠低于其他城市。

機構指出，限制條件少、產業要求低的地塊多成房企的“香餑餑”。第二輪集中拍地規則調整若向上海方案靠攏，則土拍市場有望降溫，項目利潤率或抬升。

溢價率均值為5.8%

目前，上海已完成首批集中供地，除1宗地塊終止出讓外，31宗含宅地塊總成交額為773.8億元，其中涉及4宗舊改用地，27宗為含宅用地。

首拍當日下午成交的9宗涉宅地塊多低價成交，溢價率分別為9.21%、0%、8.39%、0%、0%、0%、0%、0.21%、0%，平均溢價率低至1.98%。

值得關注的是，上海本次集中拍地僅1宗地塊成交溢價率超過10%，為12.78%，整體成交溢價率均值為5.8%。

4月30日，上海市土地交易市場公布新的土地競買規則，合理設定地塊起始價格、中止價和最高報價。本批次最高報價一般限定為起始價的110%；競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”等。

有望形成示范效應

專家指出，推行“兩集中”政策主要在于抑制地塊出讓價格過高。從第一批集中供地的情況看，上海市場效果或更為顯著。

中指研究院統計數據顯示，在22個重點城市首批集中供地中，有5個城市的整體溢價率均值超過20%，包括重慶、杭州、深圳、廈門和寧波。其中，重慶的溢價率達到38.82%。

方正證券表示，上海在土拍競價環節設置中止價、最高報價和一次性書面報價等規則，地價得到有效控制，平均溢價率僅為5.8%，遠低于2020年的10.1%。除武漢外，其他21個城市合計出讓建筑面積9719萬平方米，成交總價9688億元，溢價率均值為15.1%。從這個角度看，上海首批集中供地政策實施效果較好。

中信建投認為，考慮到上海在首批集中拍地的示范效應，預計第二輪集中拍地將有更多城市向上海方案學習。若細則調整，項目利潤率有望抬升。

從目前情況看，產業要求低、限制條件少的優質地塊仍是房企的“香餑餑”，為各房企所角逐。以上海市場為例。崇明陳家鎮地塊成為唯一一宗突破10%溢價的地塊，溢價率達12.78%，被建發競得。而奉賢區奉賢新城18單元01-B-02區域地塊（“城中村”改造項目-肖塘地區）等地塊則以0溢價率成交。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示：“整體而言，限制條件少、產業要求低的地塊更適合房企快速周轉要求，且利潤率較高，多為房企所青睞。”

供給或影響溢價率

上海低溢價率或與供給量有關。上海首輪集中供應31宗地塊成交建筑面積393.82萬平方米，占2020年涉宅地塊（不含安置房、租賃住房）的85%。

南京計劃2021年住宅用地供應面積為919萬平方米，首次集中供地占全年計劃的24%。在實際土拍中，51宗地塊中的36宗達到最高限價，占比72.6%。

中指研究院數據顯示，截至6月29日，全國300個城市土地供應面積同比減少6%，成交量同比減少9%。國家統計局數據顯示，前5個月，房地產開發企業土地購置面積4396萬平方米，同比下降7.5%；土地成交價款1931億元，同比下降20.5%。前5個月，全國房屋新開工面積74349萬平方米，同比增長6.9%。其中住宅新開工面積55515萬平方米，同比增長9.1%。房屋竣工面積27583萬平方米，同比增長16.4%；其中住宅竣工面積19880萬平方米，同比增長18.5%。全國房地產開發投資54318億元，同比增長18.3%。

國泰君安數據顯示，今年前5個月百城供地面積同比下降18%，成交面積同比下降22%，平均溢價率達到20%。