證券時(shí)報(bào)記者 賀覺(jué)淵 實(shí)習(xí)生 唐穎

    2021年上半年，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)加碼，住房信貸收緊，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入樓市，以嚴(yán)控的姿態(tài)保證了樓市熱度從年初逐漸收斂。接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的專家指出，隨著信貸收緊與調(diào)控政策的效應(yīng)不斷釋放，以及調(diào)控重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)下半年二手房市場(chǎng)或?qū)⒃谡{(diào)控加碼下逐漸熄火。

    上半年樓市先揚(yáng)后抑

    今年首月，各線城市房?jī)r(jià)就開(kāi)啟全面升溫模式，至一季度結(jié)束都保持較高的市場(chǎng)熱度。進(jìn)入二季度后，中央和地方的一系列調(diào)控政策效應(yīng)釋放，市場(chǎng)熱度逐漸收斂，但如北京、深圳等部分熱點(diǎn)城市樓市熱度依然不減。

    為抑制市場(chǎng)過(guò)熱，上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策全方位升級(jí)加碼。在中央層面，住建部副部長(zhǎng)倪虹率隊(duì)趕赴上海、深圳、北京、杭州等多地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作，并約談了房?jī)r(jià)漲勢(shì)較快的南昌、廣州、合肥等城市。3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，加大經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的監(jiān)管力度。

    在整體收緊的樓市政策下，住房信貸供應(yīng)量也逐漸減少。6月1日，銀保監(jiān)會(huì)副主席梁濤在新聞發(fā)布會(huì)上表示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)8年來(lái)新低，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題得到初步扭轉(zhuǎn)。

    在地方層面，各地除了出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限售等方面的措施外，主要聚焦在打擊學(xué)區(qū)房炒作和嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入樓市上。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1~5月各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過(guò)234次。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，“先揚(yáng)后抑”可以概括為今年上半年的市場(chǎng)特點(diǎn)，這和政策面上住建部和地方政府的主動(dòng)調(diào)控等有關(guān)。今年以來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)和去年走勢(shì)有類似邏輯，即各類資金都在加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有很明顯的避險(xiǎn)和保值情緒。而部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)熱度不減的現(xiàn)象，或與熱點(diǎn)城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大后，各類購(gòu)房需求隨之釋放有關(guān)。

    “雙集中”

    未降溫土地市場(chǎng)

    上半年，土地市場(chǎng)迎來(lái)了重點(diǎn)城市住宅用地“雙集中”（指集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)）新政，要求22個(gè)重點(diǎn)城市組織開(kāi)展試點(diǎn)，且全年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。截至6月23日，22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市都發(fā)布了已完成首批集中供地涉及地塊的具體明細(xì)。除武漢外，北京、上海等21個(gè)城市已開(kāi)展首批集中供地出讓。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，第一輪已經(jīng)完成土地出讓的21個(gè)城市合計(jì)出讓住宅土地高達(dá)787宗，合計(jì)土地出讓金也達(dá)到了9501億元，平均土地溢價(jià)率達(dá)到了14.75%。

    “雙集中”新政出臺(tái)時(shí)，中指研究院曾認(rèn)為，集中供地客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。集中供地必然會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房?jī)r(jià)上漲壓力，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

    不過(guò)，根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，“雙集中”賣地并沒(méi)有讓土地市場(chǎng)降溫。數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市在2020年全年完成的住宅土地出讓情況，地價(jià)平均樓面價(jià)上漲了15%。從溢價(jià)率看，2021年第一輪集中供地也較去年上漲了2個(gè)百分點(diǎn)。從平均溢價(jià)率看，部分試點(diǎn)城市如重慶、深圳、廈門、杭州的溢價(jià)率都超20%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者指出，雖然疫情對(duì)房企的資金鏈影響較大，但由于國(guó)內(nèi)今年以來(lái)融資難度降低，經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，資金相對(duì)寬松，部分房企拿地積極性也隨之逐漸提高，因此多地出現(xiàn)了高溢價(jià)率土地成交，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。需要警惕的是，除了成交活躍外，本輪集中供地最典型的一個(gè)特殊現(xiàn)象是“馬甲”井噴，多地都出現(xiàn)房企注冊(cè)數(shù)個(gè)“馬甲公司”參與土拍的情況，南京、無(wú)錫、蘇州等地也已出臺(tái)政策約束“馬甲”。

    二手房市場(chǎng)或?qū)⑾ɑ?/p>

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月份，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，這是深圳二手房?jī)r(jià)自2019年7月以來(lái)環(huán)比首次下降。

    “以本輪房?jī)r(jià)上漲龍頭的深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下調(diào)為標(biāo)志，本輪房?jī)r(jià)漲幅基本到頂。”張大偉表示，過(guò)去各地主要以新房作為主要調(diào)控的對(duì)象，在新房嚴(yán)格的限價(jià)下，許多城市開(kāi)始出現(xiàn)新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。今年以來(lái)各地針對(duì)二手房的調(diào)控力度不斷加大，其中深圳在上半年就設(shè)立了二手住房成交參考價(jià)格，同時(shí)收緊了按揭貸款與經(jīng)營(yíng)貸政策，制約了市場(chǎng)炒作投機(jī)氛圍。因此，深圳5月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)釋放出信貸收緊，市場(chǎng)漲幅放緩，調(diào)控政策加碼見(jiàn)效的信號(hào)。

    展望下半年市場(chǎng)走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前市場(chǎng)總體上以趨穩(wěn)為主，不過(guò)大城市和小城市略有差異。大城市正進(jìn)入政策消化期，其價(jià)格往往容易穩(wěn)定，包括二手房。而小城市則要警惕反彈和炒作的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是一些地級(jí)市。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也認(rèn)為，由于近期多城調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，二手房降溫幅度更加明顯。預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)控升級(jí)仍會(huì)延續(xù)，房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)繼續(xù)趨緩。

    在張大偉看來(lái)，雖然各地政策加碼，但供應(yīng)量短期很難增加，而信貸政策則處于逐漸收緊，預(yù)計(jì)一線城市新房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)將依然持續(xù)，二手房市場(chǎng)或?qū)⒃谡{(diào)控加碼下逐漸熄火。