隨著“三條紅線”落地，現金流管理的重要性更加凸顯，促銷售、抓回款前所未有地考驗著房企的整體運營能力。

    來自國家統計局的數據顯示，今年前四個月，商品房銷售面積5.03億平方米，同比增長48.1%；商品房銷售額5.36萬億元，同比增長68.2%。但就單月來看，4月以來，各地政策嚴管樓市、信貸政策收縮，客觀上導致4月份商品房銷售面積環比回落約23%，銷售金額環比回落約21%。從公布的銷售情況簡報來看，多家房企的銷售額也在四月遭遇大幅環比回落，其中包括部分行業“優等生”。

    在這一大背景下，碧桂園近日公布的銷售成績單更加令人矚目。碧桂園發布公告稱，1月-5月，碧桂園共實現累計權益合同銷售金額2497.6億元，同比增長21.25%。其中，今年5月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約573.8億元，環比增長8.63%，同比增長2.26%。至此，碧桂園已連續5個月實現同比、環比增長。十強房企中，碧桂園也是唯一實現年內連續5個月環比增長的企業。

    另據中指研究院6月1日發布的數據，2021年前5個月，TOP10房企銷售額門檻值為1260億元，較上年增長59.5%。其中，恒大、萬科、融創、保利四家房企前5個月銷售額超2000億元，碧桂園則是唯一一家突破3000億元的房企，以3541億元的銷售額穩居行業第一位。

    均衡布局力推業績持續增長

    從2013年跨入千億門檻到2016年躋身3000億元，再到2017年首次突破5000億元，碧桂園每次大跨步都讓行業矚目。而有效應對市場不確定性，抵御黑天鵝事件，實現持續穩定的高成長的背后，離不開這家龍頭房企多年來堅持均衡布局一到六線，重倉三四五線的戰略定力。

    相比一二線市場調控風聲緊，競爭激烈、高存量去化慢，三四線城市政策環境相對寬容，高端競品少，銷售回款快。碧桂園集團總裁莫斌此前就曾表示：“在這次疫情之后，在需求端，三四線客戶改善住宅的意愿將越來越強。目前政府在供給端也給了很大的支持，希望供需端結合起來，在三四線能夠有更好的銷售情況。”

    億翰智庫亦認為，對于碧桂園來說，當其他企業紛紛走向一二線城市，其在三四線城市的發展或會迎來更多的利好，包括競爭壓力的降低，品牌影響力的擴大等等，都會給企業的發展帶來良性的賦能，可以通過極致化的滲透搭配優質的產品和服務，進一步強化企業在三四線城市的話語權，形成獨一無二的優勢地位。

    數據顯示，2020年全年碧桂園共獲取511宗土地，權益總代價約人民幣2100億元，其中65%位于三四線城市。同時，碧桂園已進駐的245個三四線城市中，84%的城市處于庫存短缺或合理狀態，這也直觀地反映出三四線市場需求潛力巨大，并成為不斷助推碧桂園業績逆勢而上的重要需求端因素。

    根據億翰智庫調研情況來看，城市本身的基本面優勢仍是需求的最大支撐點，其中長三角和粵港澳大灣區大量區域需求支撐最為強勁。

    而這兩大區域也正是碧桂園一直前瞻性深度布局的“糧倉”所在。2020年全年，碧桂園共獲取508宗土地，權益總代價約人民幣2092億元，新獲取的土地按權益地價計算，75%的土儲聚焦五大都市圈。另外，位于五大都市圈的權益可售資源1.28萬億元，占已獲取權益可售資源的73%，遠超其他房企。這無疑進一步帶動了今年以來碧桂園銷售業績持續增長。

    區域“裂變”提升市場競爭力

    另一方面，隨著地產行業持續面對調控從嚴、融資從緊的政策組合，愈加“內卷”的市場環境，也讓馬太效應凸顯，中小房企的空間進一步被壓縮，頭部房企強者更強。

    數據顯示，2021年5月，TOP30房企門集中度為54%，TOP50房企集中度超65%。對此，億翰智庫認為，集中度變化的背后也反映出行業的發展邏輯：企業可供爭奪的行業份額縮減，競爭會逐步向著精細化，細致化的方向發展，競爭的白熱化狀態也要求企業的競爭力打造逐步聚焦。

    在這一點上，碧桂園也早已有備而來。早在去年初，整個地產行業還沒從疫情的沖擊下緩過神來，碧桂園就率先啟動對集團和區域架構的優化整合，將部分業務規模偏小的、地域鄰近的區域合并，將較大的區域再次裂變。到2021年5月，碧桂園下轄區域總計裂變為106個。

    對于這一輪區域架構調整，碧桂園集團董事局主席楊國強明確表示，蜻蜓點水等于是竹籃打水，裂變是為了有能力做得更好、更完美。莫斌亦稱：“今后每個區域都相當于一個小碧桂園。”

    碧桂園此舉旨在通過縮小各個區域的管理半徑，深耕當地，及時專注響應市場和客戶的需求。說得直白一點，就是通過再塑組織，高效搶占市場，沖刺業績。2020年碧桂園銷售額約占全國總體市占率約5%，在已進駐的三四線城市中，平均市占率約8%。

    同時，為了提升市場競爭力，自去年以來，碧桂園就屢屢強調要做好“一率五力”，即高效率、成本力、產品力、營銷力和科技力。其中高效率被莫斌稱為碧桂園占領市場的制勝法寶，成本力是生存之道。

    目前來看，大刀闊斧、多管齊下的變革舉措也確實有效地推動了碧桂園在行業集中度不斷提升之際搶占到更多的市場份額。

    “我們每周都會做一些常態培訓，現在把區域拆分成106個，也是鼓勵大家有長期主義的精神，聚焦深耕，做一成一。”在5月24日舉行的碧桂園股東周年大會上，莫斌十分自信地表示，現在碧桂園的態勢“非常好”。

    穩健財務助力穿越市場波動

    值得關注的是，在“三道紅線”的重壓下，為了應對資金鏈危機，部分房企在促銷回籠資金上頗為手忙腳亂，導致近期負面傳聞連連。相比之下，穩健的財務狀況令碧桂園表現更為從容，能夠專注發展，更好地穿越市場波動。

    最新財報顯示，截至2020年12月31日，公司有息負債總額降至3265億元，大幅下降11.7%，期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個基點，融資成本進一步降低。

    報告期內，碧桂園凈負債率僅為55.6%。目前，碧桂園已連續多年保持凈負債率低于70%，這在國內地產企業中非常少見。而中指研究院統計顯示，2020年這一指標的百強房企均值為94.6%，碧桂園遠低于行業均值。此外，截至2020年底，碧桂園可動用現金余額達1836億元，資金保障能力強大。

    碧桂園因此成為去年疫情環境下為數不多信用評級逆勢而上的企業。目前，在國際三大權威信用評級機構中，碧桂園已獲得惠譽和穆迪兩家機構的投資者評級，這在國內民營房企中并不多見。其中，穆迪除了將碧桂園發行人評級由原來的非投資級”Ba1/正面”上升為投資級“Baa3/穩定”，高級無擔保債券評級更是罕見地連跳兩級上升至投資級“Baa3”。另外，標普也已把碧桂園長期主體信用評級從之前的“BB+/穩定”調升為“BB+/正面”，距投資級均只有一級之遙。

    此外，今年5月13日，全球極具影響力的權威商業雜志之一《福布斯》發布“2021年上市公司2000強榜單”。碧桂園位列第140名，實現連續第12年上榜。而此前的《財富》2020年度世界500強榜單中，碧桂園排名也升至第147名，居全球房地產行業首位。

    事實上，在當前的市場環境下，越來越多購房者傾向于選擇那些負債水平低、財務狀況良好以及品牌實力強的房企，而這反過來也會進一步推動市場份額向碧桂園這樣的頭部房企集中，加速其銷售回款，優化現金流狀況，進而形成一種良性循環。

    可以說，在房地產行業存量時代，面對調控常態化、不確定性增加的市場，碧桂園樹立了一個房企如何“行穩致遠”的典型樣本。此前，在今年3月舉行的業績發布會上，莫斌曾表示，公司有信心在未來的三年每年錄得10%的權益銷售額增長。碧桂園今年能否超預期完成目標，市場拭目以待。

（編輯 崔漫）