中國商辦市場體量龐大，且發展潛力巨大。2020年，我國GDP首超100萬億元，在下半年經濟增速回正、企業復工復產的利好因素影響下，重點20城寫字樓租金雖仍處于下行通道，但整體企穩趨勢明顯，商辦物業大宗交易總成交額超過2000億元。貝殼研究院近日發布的《2021年中國“新商辦”行業發展研究報告》顯示：近十年全國商辦面積復合增長率均超過10%，商辦類企業數量接近2500萬個，增速接近17%。

    該《報告》著重分析了中國商辦市場將進入新發展階段，商辦從業者要加快擁抱數字化、打造權威市場數據庫、革新經營理念并與高品質渠道合作，迎接萬億資產市場變革。在貝殼研究院看來，需求驅動市場進化，在“十四五”期間，信息技術類企業會成為一線和強二線城市寫字樓租賃業務的新增長極，行業進階也將是大勢所趨。

    眾多業內人士認為，消費市場復蘇態勢明顯，且隨著“十四五”規劃和2035年遠景目標的重磅出臺，“科技創新”被提到了前所未有的高度，數字經濟是未來十年產業升級的主線，該領域釋放的辦公需求將是未來商辦市場的重要支撐。

    商辦地產平均增速超過住宅

    眾所周知，在新建住宅市場交易規模逐漸接近天花板后，多數房企都在爭相布局商業地產，寄望于提前占據賽道，以便在后房地產時代來臨時，該業務可以變身業績主力增長點之一。事實上，華潤置地、龍湖集團等房企已經在該領域占得先機，每年租金收入已經達到60億元以上。

    “商辦市場在中國發展超過25年，已經逐漸成為僅次于住宅市場的第二大市場。購物中心遍布全國各大城市，滿足消費者日常生活和娛樂的需求；標準化寫字樓也成為企業落地的首選。”貝殼研究院認為，近年來各地服務業增加值占比逐年上升，加上越來越多的人口進入各大城市群，商辦市場會迎來更多的需求。

    據上述《報告》顯示，預計2021年，我國房地產銷售總規模達17.5萬億元人民幣，其中住宅14.3萬億元，商辦地產2.6萬億元；商辦地產行業在2013年至2018年年均復合增長率達13.1%，受宏觀環境影響，預計2019年至2022年年均增速下降至7.4%，但依舊超過住宅地產增速。

    另據相關數據顯示，2021年全國寫字樓市場凈吸納量預計將突破500萬平方米，同比增長60%。貝殼研究院認為，目前成立的21個自貿區中對現代商貿業、金融、信息技術和醫療健康四個行業的重視和投入會促進周邊寫字樓和物流地產的發展：在有利的政策條件指引下，金融、信息技術和醫療健康類的寫字樓租戶會更加傾向在自貿區周邊落地；對商務貿易和跨境電商的傾向政策則會利好自貿區周邊的物流地產行業。

    庫存和空置率壓力增大

    潛在需求巨大，但目前市場供應量并不小，受疫情影響，不少城市商辦物業遭到退租，市場庫存高，銷售、租賃交易都存在較大壓力。

    以北京為例，根據貝殼研究院監測，2020年，受疫情影響，北京市寫字樓市場持續承壓，全市甲級寫字樓凈吸納量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4個百分點。

    據上述《報告》顯示，受疫情影響，2020年北京各甲級寫字樓商圈均出現不同程度的退租情況，退租租戶大多為承租能力較弱的專業服務類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關村的乙級寫字樓商圈也在年中出現大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

    但與此同時，以互聯網公司為代表的信息技術行業在2020年擴張迅速，新租面積主要集中在望京，中關村和上地。傳統金融，專業服務和地產行業的頭部企業依然保持穩定的擴租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴張。從甲級寫字樓的租賃行業結構看，傳統金融（有別于P2P等新興金融行業），信息技術和專業服務依然占據甲級寫字樓市場新租面積排名的前三位。

    在銷售類商辦市場上，2020年，北京寫字樓散售成交量達到97萬平方米左右，比去年增長6.4%。但從歷史趨勢上看，去化周期自2017年起大幅增長，2020年的去化周期錄得56.8個月，為近十年來最高點。受此影響，北京寫字樓散售可售存量從2018年起不斷累積上升，到目前可售庫存面積達到430萬平方米左右，比去年增長13.7%。

    不難看出，即使是一線城市，商辦市場去化和租賃也存在較大壓力，但仍不乏機會。對此，貝殼研究院認為，在傳統的租賃合作模式下，受限于當前較為封閉的市場信息壁壘，待租面積和目標租戶之間無法實現信息共享，供需錯配明顯，交易效率較為低下。同時，相對模糊的行業分工、大規模高品質渠道團隊的缺席等因素，都導致行業亟須變化。

    換句話說，在中國的住宅市場，經過多家機構的多年投入，已經形成了非常全面的住宅樓盤字典，將整個行業數字化線上化，大幅提高經紀作業效率。但在數字化方面，商辦市場進程依舊緩慢。

    商辦經紀亟待數字化變革

    眾所周知，商業地產的房源類型多元，涵蓋辦公樓、零售、工業、土地、混合使用、酒店公寓，每一種房源數據特點不一，難以統一。因此目前中國缺乏專業數據機構來引領整個商辦市場。不過，貝殼找房已經開始以北京寫字樓市場為試點，著手建設商辦樓盤字典。

    據貝殼商辦樓盤字典統計，截至2020年四季度，全市寫字樓總存量超5000個樓宇，總建筑面積超9000萬平方米，其中甲級寫字樓存量錄得1074.3萬平方米，乙級寫字樓存量為701.4萬平方米。

    事實上，數據服務為底層基礎服務，可衍生出掛牌、咨詢、交易及租賃等大營銷服務，繼而可撬動物業管理、金融服務等專業服務。據測算，我國商辦市場直接數據服務的市場規模在60億元至70億元，但可撬動的大營銷及股價行業規模約為450億元，資產規模則接近2700億元。由此可見，商辦地產背后服務市場的巨大空間。

    更重要的是，在2015年后市場逐漸成熟、各地寫字樓空置率因此逐年升高背景下，商辦市場供需關系發生了變化，買方市場逐漸形成。在這種市場格局下，過去住宅經紀行業的發展進程或許能給商辦市場經紀行業的變革帶來正向影響，比如利用數字化手段打破信息孤島，與渠道合作加快銷售進度，通過跨城跨省的渠道品牌幫助項目方大規模快速去化，實現專業化分工。屆時，交易額將呈倍數級增長。

    當然，這一切實現的前提是，需要行業有非常專業化的商辦經紀人和公開透明的平臺，以及良性競爭的行業準則。

    據貝殼研究院測算，中國目前擁有約150萬名房地產經紀人，其中約20萬人專門從事商辦經紀業務，其中約1萬人為商辦領域的專家。作為中國最大的房地產經紀平臺，貝殼找房旗下共擁有49萬名經紀人，其中約14萬人兼做住宅和商辦經紀業務，達到專家級的商辦經紀人占比卻比較有限。

    即便如此，根據商業地產的銷售屬性，以代理滲透率100%，代理費用為2%為測算依據，2021年我國商業地產代理傭金規模也約達527.4億元。未來，隨著商辦市場的活躍，這一規模將進一步擴大。屆時，數字化程度高、能夠提供高品質服務的行業經紀平臺將率先受益。

    事實上，受疫情影響，全國多個寫字樓商圈均出現大面積退租后，許多平時運營情況較好的業主方第一次感到空置率高企的壓力。鑒于此，近年來已經有不少商辦機構在嘗試擁抱數字化，并建立專業去化的渠道團隊，“新商辦”的春天可能就要到來。

（編輯 田冬）