華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者徐超杭州報道

    有別于前幾次滿城風雨之下眾人皆等靴子落地，這一次在樓市較為平穩、也沒有出現高價樓盤、地王等情況下，杭州突然升級樓市調控政策。

    1月27日早上7點44分，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》（下稱《通知》），從住房限購、住房限售、稅收調節和無房家庭認定標準及高層次人才優先購房政策等方面進一步加強調控。《通知》涉及到的政策，自發布之日起施行。

    杭州市住房保障和房產管理局官方公眾號稱杭州加強房地產市場調控是“因城施策”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《華夏時報》記者采訪時表示，此次政策進一步體現了對住房市場管控的導向，積極落實了解決大城市住房問題的導向。

    限購限售兩大指標從嚴

    《通知》開宗明義，出臺的背景是“為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”，堅決抑制投機炒房，遏制房價過快上漲，保持杭州房地產市場平穩健康發展。

    根據升級的政策，限購和限售兩大指標被進一步收緊。一是在杭州落戶不滿5年的，在杭州市限購范圍內只能限購1套住房；二是在在限購范圍內把房產贈與他人的，贈與人也須滿3年方可購買限購范圍內住房，受贈人家庭還須符合杭州市的住房限購政策（不含遺贈）。

    “這兩條規定，說明杭州在限購政策打補丁方面，是最全面的。”嚴躍進向《華夏時報》記者表示，第一條針對新落戶人員的限購，防范通過新落戶來進行炒房，通過施加落戶年限，使得杭州本地戶籍購房者炒房空間減少；第二條是針對房屋贈與，過去房屋贈與成為繞過限購的一種常規做法，這次也進行管控。“其中贈與人若是贈送房屋，那么也不能立即去購置其他房產，而受贈人要獲得此類贈與房屋，也得符合購房資格。這樣操作，就使得通過贈送來回避限購的意義不大了。”嚴躍進說。

    在限售政策上，規定杭州市限購范圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。優先滿足無房家庭購房需求的熱點商品住房項目，購房人以優先購買方式取得的商品住房，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。

    嚴躍進認為，中簽率10%以下的房源限售5年，意味著“買到就是賺到”的網紅盤，后續也不能隨意倒騰，這說明過去有購房者鉆了限價的漏洞，進行了房源炒作。而無房家庭買到網紅盤，也要限售5年，可理解為優購方式更加規范，防范借優先購房政策來炒房。“這樣做，也是端正優購購房的紀律，防范借優先購房來變相炒房。”

    增值稅免征年限升級

    稅收調節方面，《通知》明確杭州市限購范圍內，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。

    有房地產人士向《華夏時報》記者表示，稅收這一塊近期市場多有傳聞，這次政策里面涉及到，算是最終落地，大家多少有一些心理準備。

    統計來看，目前全國至少有6個城市升級了增值稅的政策，包括深圳、無錫、沈陽、成都、上海和剛出新政的杭州。這是一個非常強的信號，即后續二手房交易方面，增值稅政策升級是大概率事件。嚴躍進特別向記者提到，鑒于近期上海增值稅升級過程中出現的一些糾紛，這要求后續落實此類政策的時候，要防范房東隨意把稅費成本轉嫁給購房者或下家。

    《通知》對2018年4月4日開始實施的《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》中確定的“無房家庭”的認定標準進行了調整，新增一類無房家庭：2018年4月4日后轉讓杭州市限購范圍內住房的，在杭州市限購范圍內無自有住房記錄滿3年，可認定為無房家庭。

    嚴躍進分析認為，這條政策是對無房家庭認定標準的升級。因為無房家庭可以通過優先購房的方式進行購房，這也成為繞過限購的一種新方式，所以需要管控。而從此類政策可以看出，部分購房者若是先轉讓房產然后申報無房家庭，那么就不可行。所以“無房”的認定更為清晰。這個政策真正讓一些剛就業的、確實無房產的人才等享受購房政策，而一些“看似無房、實則有房”的家庭則難以享受此類政策。

    《通知》還完善了高層次人才優先購房政策。明確自《通知》發布之日起，高層次人才轉讓本市限購范圍內住房的，須在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優先購房。

    之所以此次調控政策里面專門加上了高層次人才購房，業內告訴《華夏時報》記者，因為部分高層次人才借購房的政策紅利也參與了炒房。所以此次通過新政，防范部分人才通過轉讓住房來享受優先認購的政策。

    嚴躍進說，這也是后續全國各地值得關注的政策。考慮到后續各地城鎮化發展以及人才引進的政策，要在人才住房方面進行政策調整。一方面要真正為人才提供更好的購房環境，另一方面也要杜絕此類“假人才真炒房”的亂象。

    杭州連續6年新房網簽超10萬套

    作為“好不到一線城市的命但已有一線城市房價”的杭州，樓市歷來是火爆的頭等話題。疫情復工后房價倒掛導致的“萬人搖”，高層次人才落戶給購房補貼等政策，雖沒有震驚全國的“爆款”，但杭州樓市也一直是在全國的領先方陣。

    據克而瑞浙江區域數據統計，截至2020年12月31日，杭州十城區共成交商品房152039套，環比增長12%。其中，住宅商品房成交117226套，占商品房交易量的77%。這也是有數據可查的杭州商品住宅成交量連續六年突破10萬套。

    近五年，杭州住宅整體均價呈穩步增長態勢。2020年，杭州十城區商品住宅成交均價為28446元/㎡，環比2019年的27695元/㎡，上漲了13.54%，為近五年甚至十年來最高。

    由于限購的政策，以及學區房概念，更多的人把目光轉向二手房。有房地產人士告訴《華夏時報》記者，杭州最近二手房比較兇猛，“老百姓換房的多，因為關注學區。”

    數據顯示，2020年，杭州市區（不含臨安）共成交約10.2萬套二手房。和2019年的8.1萬套相比，成交量上漲約25%。近8年以來，杭州二手房成交量最高的年份為2017年，約11.8萬套，其次是2016年，約11.3萬套。今年的10.2萬套，排名第三。

    去年年初受春節和疫情影響，二手房短暫遇冷，2月成交量幾乎創下歷史新低，但疫情后市場迅速升溫，4月到8月連續5個月成交量破萬，下半年幾輪新政下，新房搖號難度增加，屢搖不中的購房者被分流到二手房市場，加上不少熱門次新房入市、外來人口不斷流入，導致市場持續升溫，11月二手房成交量再度破萬。

    嚴躍進認為，在上海出臺調控后不久杭州就升級調控，意味著后續或有很多城市跟進。但也有房地產業人士認為，2020年杭州整體房價平穩，并沒有出現前幾年特別被全國關注的火爆事件，尤其是四季度又臨近年底，房子有一點點賣不動了。“杭州跟在上海后面升級調控，說明杭州對房價非常自信，而中央對炒房的政策是一貫和明確的，所以‘先調為敬’。”