雅生活集團(tuán)總裁 李大龍

    各位行業(yè)的大咖，各位朋友大家好！今天非常高興有機(jī)會(huì)能夠和大家分享物業(yè)管理行業(yè)以及雅生活這兩年發(fā)展。

    實(shí)際上今年應(yīng)該算是一個(gè)寒冬，感覺(jué)今年時(shí)間過(guò)得特別快，我們好像都在做一件事情，但是我們看到整個(gè)行業(yè)在資本市場(chǎng)表現(xiàn)應(yīng)該來(lái)說(shuō)迎來(lái)了一個(gè)春天，其實(shí)來(lái)到北京，今天應(yīng)該是我2020年最后一次出差了，但是感同身受。三年前也是圣誕節(jié)這一天，我拿到了中國(guó)證監(jiān)會(huì)批件，所以當(dāng)時(shí)我們是第一個(gè)母公司是境外的注冊(cè)公司，去分拆H股上市的企業(yè)，在2018年2月份在中國(guó)香港上市了，今天回到這里感同身受的。這三年時(shí)間，雅生活的發(fā)展剛好也是一個(gè)資本發(fā)展縮影，所以今天我趁著這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家分享一下雅生活這兩三年的發(fā)展。

    我2016年加入了雅生活集團(tuán)，當(dāng)時(shí)我是財(cái)務(wù)出身，2016年雅生活集團(tuán)整體收入規(guī)模大概10億元，實(shí)際上從地產(chǎn)集團(tuán)來(lái)看的話，我們當(dāng)時(shí)被定位為物業(yè)服務(wù)中心，實(shí)際上是一個(gè)成本中心，一年10個(gè)億元營(yíng)收，掙了大概幾千萬(wàn)元。在地產(chǎn)來(lái)看，基本上我覺(jué)得這個(gè)行業(yè)或者說(shuō)雅生活在整個(gè)集團(tuán)里面，大家覺(jué)得不是那么重要。但是我們?cè)倏催@三年，隨著資本的借力，今年收入規(guī)模突破了百億元，通過(guò)三年發(fā)展，收入規(guī)模突破百億元。還有一個(gè)數(shù)據(jù)，我們來(lái)自于地產(chǎn)或者說(shuō)來(lái)自于母公司整個(gè)收入的供給只有20%，80%是來(lái)自于第三方市場(chǎng)來(lái)源的收入，整個(gè)收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化。

    同時(shí)這兩年通過(guò)資本借力，我們逐漸完成了全國(guó)市場(chǎng)化的布局，以前雅生活依托于雅居樂(lè)，主要深耕于華南，今年統(tǒng)計(jì)了一下，超過(guò)60%的項(xiàng)目位于中國(guó)一線城市和新一線城市，超過(guò)80%的項(xiàng)目是一線城市和二線城市，業(yè)務(wù)布局集中在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，通過(guò)這兩三年的發(fā)展，資本借力雅生活，給了雅生活跨越式的發(fā)展。

    雅生活實(shí)際上1992年源自于中山，引入了港式的物業(yè)，當(dāng)時(shí)主要為地產(chǎn)，為中國(guó)香港業(yè)主進(jìn)行服務(wù)；在2016年我們開(kāi)始了多元化，拆分了雅生活集團(tuán)，從雅居樂(lè)地產(chǎn)拆分出來(lái)，成為獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。到了2017年籌備上市，引入了綠地集團(tuán)作為我們的二股東，收購(gòu)了綠地物業(yè)；在2018年，成功在中國(guó)香港上市，大概募集資金超過(guò)40億元。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)我們是最大一起IPO。通過(guò)這次IPO，我們也是通過(guò)收購(gòu)和兼并在2019年、2020年實(shí)際上形成了全國(guó)布局，在2020年當(dāng)時(shí)也提出來(lái)從物業(yè)圍墻內(nèi)走向圍墻外，同時(shí)也是布局了城市服務(wù)板塊。

    這是我們當(dāng)時(shí)收購(gòu)的布局，從2017年與綠地合作再到2019年整個(gè)中民投的收購(gòu)，物業(yè)管理行業(yè)通過(guò)資本的注入，我們也感覺(jué)到這個(gè)行業(yè)屬性發(fā)生了變化，以前我們說(shuō)這個(gè)行業(yè)很輕不需要錢(qián)，但是從雅生活發(fā)展來(lái)說(shuō)，我自己感覺(jué)沒(méi)有錢(qián)萬(wàn)萬(wàn)不可以。這兩年累計(jì)投入，在物業(yè)股權(quán)上的投入花了40億元，基本上把我們當(dāng)時(shí)募集資金全部用完了，換來(lái)了在產(chǎn)業(yè)鏈的布局，現(xiàn)在給到雅生活和整個(gè)行業(yè)新的問(wèn)題，以前都是自己干，現(xiàn)在通過(guò)資本，通過(guò)收購(gòu)怎么樣干，怎么樣融合，怎么樣1+1不只等于2，還要>2，對(duì)于行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)提出了新的挑戰(zhàn)。

    這是雅生活整個(gè)布局，五大產(chǎn)業(yè)板塊，從以前住宅到資產(chǎn)管理，再到社區(qū)服務(wù)，再到公建類(lèi)的物業(yè)，今年布局了城市服務(wù)，同時(shí)雅生活和其他大型頭部物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，也有一個(gè)蠻有特色的地方，我們的品牌實(shí)際上有18個(gè)品牌，我們主打品牌是雅生活物業(yè)以住宅為主，但是全國(guó)百?gòu)?qiáng)品牌里面有9家企業(yè)在雅生活旗下，這9家企業(yè)在區(qū)域性和專業(yè)性上對(duì)于雅生活來(lái)說(shuō)是完全補(bǔ)足，通過(guò)頭部整合，包括戰(zhàn)略上疏導(dǎo)，以及在激勵(lì)上的設(shè)置，形成了雅生活大家庭，雅生活品牌矩陣，通過(guò)資本的道路讓雅生活在整個(gè)行業(yè)里面展現(xiàn)出了獨(dú)特一面的地方。

    通過(guò)這兩年的發(fā)展，實(shí)際上我們完成了全國(guó)布局，完成了一些在業(yè)態(tài)上的布局。同時(shí)在今年進(jìn)入了城市服務(wù)板塊，前兩天碧桂園進(jìn)行了蠻大的兩家全國(guó)性環(huán)衛(wèi)企業(yè)的收購(gòu)，雅生活前兩天做了公告，布局了一家環(huán)衛(wèi)企業(yè)，也是通過(guò)我們?cè)谛袠I(yè)里面，在區(qū)域上的布局，今年也是戰(zhàn)略性進(jìn)入到這個(gè)板塊，我們也希望通過(guò)物業(yè)服務(wù)的精細(xì)化的管理經(jīng)驗(yàn)，公建類(lèi)服務(wù)包括政府采購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)，能夠在今年和明年提供更多城市服務(wù)的案例。

    通過(guò)雅生活這兩年發(fā)展，因?yàn)槲易约菏秦?cái)務(wù)出身，平時(shí)主要和投資者、資本市場(chǎng)進(jìn)行溝通，根據(jù)我這兩年跟資本市場(chǎng)和投資人溝通的經(jīng)驗(yàn)，跟大家進(jìn)行一些分享。

    首先這個(gè)行業(yè)這兩年的發(fā)展，實(shí)際上我們看到這個(gè)行業(yè)隨著資本的介入，最近三年發(fā)生了翻天覆地的變化，以前我在跟投資者投行溝通的時(shí)候，應(yīng)該是三年前，其實(shí)最多溝通的是什么呢？實(shí)際上是在介紹這個(gè)行業(yè)，什么是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)？我們和境外上市公司和五大行有什么樣的區(qū)別？其實(shí)我印象最深在2018年當(dāng)時(shí)我們?cè)谏鲜蠭PO路演的時(shí)候，第一家走向歐美，我們當(dāng)時(shí)路演了十幾分鐘給美國(guó)投資人介紹，給英國(guó)投資人介紹，介紹中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)。但是今天我們看到全球投資人基本上不再會(huì)問(wèn)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)什么樣的行業(yè)，大家對(duì)于中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該是普遍、完全進(jìn)行了深入了解，大家認(rèn)可咱們行業(yè)，而且這個(gè)行業(yè)成為我們一個(gè)新的資本市場(chǎng)里面的賽道。現(xiàn)在投資人問(wèn)我問(wèn)得最多的是，雅生活和碧桂園相比，和其他上市公司相比的話，有什么差異化的特色？實(shí)際上我們看到說(shuō)行業(yè)規(guī)模很大，目前來(lái)說(shuō)形成估值上的差異，形成了估值規(guī)模上的差異，也是形成了整個(gè)在發(fā)展上未來(lái)一個(gè)差異。現(xiàn)在我們看到我們上市公司有超過(guò)千億元市值的，碧桂園服務(wù)已經(jīng)是1500億港元，市值超過(guò)500億的公司也有3、4家，同時(shí)還有一些物業(yè)公司估值很低，可以說(shuō)在港股市場(chǎng)沒(méi)有任何價(jià)值，未來(lái)資本市場(chǎng)會(huì)形成差異化，估值重新被重塑。

    我們一直在說(shuō)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)輕資產(chǎn)的行業(yè)，實(shí)際上最近這兩年資本大量進(jìn)入，現(xiàn)在我盤(pán)點(diǎn)一下，上市公司手里面資金現(xiàn)金有1000億元，這是很可怕的一個(gè)數(shù)據(jù)，1000億元的資產(chǎn)怎么去投，在項(xiàng)目擴(kuò)展上，一個(gè)市場(chǎng)打法來(lái)說(shuō)，很多項(xiàng)目投入大量的資金，墊資進(jìn)去。實(shí)際上這個(gè)以前不需要投任何資金，但是項(xiàng)目投資逐步變成重資產(chǎn)，這就是一個(gè)重資產(chǎn)。同時(shí)介入了城市服務(wù)，城市服務(wù)要做什么？設(shè)施設(shè)備投入，資產(chǎn)的投入，項(xiàng)目還沒(méi)有拿，先投資設(shè)備進(jìn)去，先墊資進(jìn)去。再大到股權(quán)投資，雅生活投了40億元，我相信李長(zhǎng)江總也投了很多，其他物業(yè)上市公司要擴(kuò)大規(guī)模就是要投資和收購(gòu)，所以我覺(jué)得物業(yè)管理行業(yè)借助這一輪上市的春風(fēng)，每個(gè)人都手握巨資，這個(gè)行業(yè)從輕資產(chǎn)逐步變成重資產(chǎn)，但是重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)沒(méi)有明顯界限，最終怎么樣走出來(lái)，最終有沒(méi)有萬(wàn)億元級(jí)上市公司，那么未來(lái)是否有差異化，在于每一家物業(yè)公司和頭部企業(yè)能夠去駕馭資本的能力，駕馭好的資本，借助資本這個(gè)行業(yè)會(huì)加速整合，加速分化，所以目前來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理行業(yè)像黃院長(zhǎng)講，還有十年風(fēng)口期，萬(wàn)億元級(jí)的企業(yè)我們也是拭目以待。同時(shí)，我們一直在講，現(xiàn)在我們看到所有上市公司基本都是港股上市公司，尤其是龍頭物業(yè)公司，我們看到龍頭物業(yè)公司大部分是地產(chǎn)分拆出來(lái)的，帶有明顯的地產(chǎn)屬性，前一段時(shí)間，整個(gè)物業(yè)股跌得很厲害，大規(guī)模調(diào)整，我也問(wèn)了一下投資者，行業(yè)基本面沒(méi)有發(fā)生太大的變化，我覺(jué)得投資者很敏感，他看到了什么？看到今年地產(chǎn)政策，三道紅線；同時(shí)受到疫情影響交付產(chǎn)生了延遲，自然而然對(duì)于物業(yè)整個(gè)估值進(jìn)行了打折，其實(shí)我們是被動(dòng)進(jìn)行了一波下調(diào)。包括我記得當(dāng)時(shí)2018年9月份還有一輪延長(zhǎng)社保，交社保，所以說(shuō)忽然之間，我們其實(shí)看到這個(gè)行業(yè)在投資者眼里還沒(méi)有成為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，他對(duì)你的定位：勞動(dòng)密集型同時(shí)附屬于地產(chǎn)。

    我相信隨著行業(yè)發(fā)展，未來(lái)回歸主流A股市場(chǎng)，讓更多國(guó)內(nèi)投資人認(rèn)可我們享受行業(yè)紅利未來(lái)應(yīng)該是一個(gè)趨勢(shì)，我們也覺(jué)得隨著這個(gè)行業(yè)進(jìn)一步整合，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入這樣一個(gè)整合和分化期，將來(lái)頭部企業(yè)的話，我覺(jué)得應(yīng)該能夠有機(jī)會(huì)享受A股所帶來(lái)的價(jià)值紅利。

    我們這個(gè)行業(yè)還是處于一個(gè)高速期，穩(wěn)定增長(zhǎng)期，實(shí)際上我們也統(tǒng)計(jì)了一下到2025年整體的管理面積，包括我們的服務(wù)的話應(yīng)該會(huì)突破300億平方米，所以行業(yè)經(jīng)歷了這樣一個(gè)上市融資潮之后，今年基本上行業(yè)融資，包括上市的融資，包括二級(jí)市場(chǎng)的融資。在這樣的情況下，接近了千億元的融資，所以經(jīng)過(guò)這樣一個(gè)上市潮之后，可能整個(gè)的物業(yè)管理行業(yè)包括龍頭企業(yè)應(yīng)該更加注重市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)能力。因?yàn)槲覀兛吹交旧舷耦^部地產(chǎn)商物業(yè)公司本來(lái)體量很大，但是以前沒(méi)有注重市場(chǎng)化的能力，現(xiàn)在一旦進(jìn)入到市場(chǎng)，進(jìn)入到資本市場(chǎng)以后的話，市場(chǎng)化能力一定會(huì)進(jìn)行加強(qiáng)，我們看到現(xiàn)代物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)可能就是前兩年地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而且可能會(huì)降維打擊，用這種手段進(jìn)行市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)，所以我相信這幾年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)一定會(huì)進(jìn)一步加劇。

    同時(shí)在行業(yè)監(jiān)管上，法律法規(guī)上，《民法典》出臺(tái)之后給了物業(yè)管理行業(yè)，尤其是大型頭部的企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠進(jìn)一步去完善行業(yè)的做法，然后能夠去更加注重有溫度的服務(wù)，我們服務(wù)產(chǎn)品力可以提升整個(gè)行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)這樣一個(gè)氛圍。

    資本助力，行業(yè)進(jìn)一步會(huì)整合。截止到目前為止，今年我們看到上市公司公布收購(gòu)有34例，總金額接近100億元，還有一些一級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)還是存在，預(yù)計(jì)未來(lái)上市公司并購(gòu)會(huì)進(jìn)一步加劇，同時(shí)從一級(jí)市場(chǎng)的并購(gòu)，我相信可能在未來(lái)一段時(shí)間里會(huì)出現(xiàn)二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)和整合。包括跟上市公司進(jìn)行了股權(quán)上、生態(tài)鏈上的植入，未來(lái)這個(gè)也會(huì)成為下一步整合的趨勢(shì)。

    從2019年開(kāi)始，非住宅物業(yè)會(huì)成為龍頭企業(yè)，尤其是大型地產(chǎn)下屬物業(yè)公司一個(gè)新的發(fā)力點(diǎn)，不光是通過(guò)收并購(gòu)會(huì)進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域。非住宅物業(yè)市場(chǎng)目前來(lái)看應(yīng)該還是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，尤其是公建業(yè)態(tài)市場(chǎng)化加速釋放，總體會(huì)超過(guò)萬(wàn)億元，環(huán)衛(wèi)大概有3000億元，但是環(huán)衛(wèi)目前來(lái)說(shuō)整個(gè)市場(chǎng)化只有1/3，而且市場(chǎng)分散度更為分散，所以我們相信將來(lái)政府的招采類(lèi)、公建類(lèi)、城市服務(wù)類(lèi)將會(huì)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，而且現(xiàn)在基本上頭部物業(yè)企業(yè)借助資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)入到大的城市管家，城市物業(yè)大的范疇，應(yīng)該來(lái)說(shuō)降維，加速這個(gè)行業(yè)的收購(gòu)并購(gòu)和整合。

    社區(qū)增值服務(wù)；剛才幾位大咖講到了，實(shí)際上對(duì)于物業(yè)服務(wù)來(lái)說(shuō)的話，我們講到整個(gè)社區(qū)增值服務(wù)現(xiàn)在是一個(gè)風(fēng)口，社區(qū)團(tuán)購(gòu)出現(xiàn)了資本上一個(gè)熱潮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎么樣做這個(gè)社區(qū)團(tuán)購(gòu)，怎么參與競(jìng)爭(zhēng)呢，剛才潘總講了，我們的服務(wù)力、社區(qū)的溫度，怎么讓我們做團(tuán)長(zhǎng)，怎么讓我們的物業(yè)管家成為一個(gè)李佳琦，產(chǎn)生業(yè)主的粘性，把我們的爆品，把我們服務(wù)的體系去融入到整個(gè)社區(qū)服務(wù)價(jià)值體系，這種不是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，更多是合作開(kāi)發(fā)的關(guān)系，包括社區(qū)團(tuán)購(gòu)，我想所有的物業(yè)公司現(xiàn)在都在研究這一塊，但是每一家物業(yè)公司，或者物業(yè)小區(qū)密度不一定夠，未來(lái)我想物業(yè)公司和物業(yè)公司之間也會(huì)產(chǎn)生這種合作，產(chǎn)生這種網(wǎng)格化的合作，而這種合作會(huì)帶來(lái)整個(gè)社區(qū)增值服務(wù)，在社區(qū)團(tuán)購(gòu)上的一個(gè)新的突破。

    最后這個(gè)也不是我的觀點(diǎn)，也是和一些投資人他們經(jīng)常去交流，他們?cè)趺礃觼?lái)看現(xiàn)在有接近40家的物業(yè)管理行業(yè)，總結(jié)來(lái)看，對(duì)于這個(gè)估值和企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)的話有四點(diǎn)。

    一、如何突圍？企業(yè)估值差異到底體現(xiàn)在什么地方？首先是發(fā)展市場(chǎng)化，僅僅依托于房地產(chǎn)，僅僅依托于母公司對(duì)它的估值是有限的，當(dāng)然增長(zhǎng)是恒定的，市場(chǎng)更希望龍頭企業(yè)出現(xiàn)，能夠在市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)和競(jìng)爭(zhēng)力上體現(xiàn)出行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    二、定位差異化。每一家企業(yè)和每一家企業(yè)有不同的定位，現(xiàn)在不能說(shuō)哪家企業(yè)好，應(yīng)該說(shuō)百家爭(zhēng)鳴，百花齊放，每一家企業(yè)都在探索適合于自己發(fā)展的差異化和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    三、品牌獨(dú)立化。今年雅生活進(jìn)行了改名，叫雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司，能夠?yàn)楦嗟禺a(chǎn)，能夠?yàn)楦嗟臉I(yè)主和城市注入我們獨(dú)立發(fā)展的理念和服務(wù)的理念。

    四、業(yè)務(wù)平臺(tái)化。實(shí)際上所有增值服務(wù)，包括雅生活我們也是做了一些投入，不管在信息化也好，在社區(qū)的增值服務(wù)上也好也是進(jìn)行了一些投入，每年科技化的投入接近1個(gè)億元，當(dāng)然和李長(zhǎng)江總相比少了很多，但是我覺(jué)得小步快跑，同時(shí)我們也希望在這個(gè)行業(yè)里面有一些東西或者有一些科技化的機(jī)器人的東西，我們也可以去學(xué)習(xí)，也可以引入，這個(gè)行業(yè)好了，我相信我們每一個(gè)企業(yè)都會(huì)更好。

    今天是圣誕節(jié)，也非常高興能夠回到北京，確實(shí)今天也是我在2020年最后一次出差，趁著這個(gè)機(jī)會(huì)祝大家節(jié)日快樂(lè)，預(yù)祝2021年我們的行業(yè)更加的美好，謝謝大家！