二季度以來(lái)，已有逾10家房企公告稱擬下調(diào)債券票面利率，涉及債券多是在2017年至2018年發(fā)行的人民幣債券。同時(shí)，房企境內(nèi)融資增量明顯。

    專家表示，房企債券票面利率調(diào)整集中在期限結(jié)構(gòu)上，今年以來(lái)流動(dòng)性寬松，市場(chǎng)資金相對(duì)充裕，融資成本有所下降，房企擬下調(diào)高利率債券票面利率意愿較高，這也可減少利息支出。

    下調(diào)利率

    9月11日奧園集團(tuán)公告，根據(jù)公司實(shí)際情況和當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，公司決定將18奧園04后1年的票面利率下調(diào)265個(gè)BP，即2020年10月12日至2021年10月11日，票面利率由8.50%下調(diào)至5.85%。公告披露，18奧園04發(fā)行總額為15億元。

    9月4日重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司發(fā)布提示性公告，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，公司擬下調(diào)15龍湖04后2年期的票面利率，即2020年11月2日至2022年11月1日的票面利率由4.08%下調(diào)至3.20%-3.60%之間。

    中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，二季度以來(lái)，已有逾10家房企擬下調(diào)債券票面利率，包括陽(yáng)光城、萬(wàn)科A、格力地產(chǎn)等。如7月27日，金融街公告稱擬下調(diào)15金街03票面利率，預(yù)計(jì)下調(diào)幅度為0BP-300BP。從已公告擬下調(diào)的債券來(lái)看，2017年、2018年發(fā)行的較多，且都為人民幣債券。

    也有房企下調(diào)票面利率失敗的現(xiàn)象。如18金地03擬將其票面利率由5.29%下調(diào)379BP至1.5%，但因《募集說(shuō)明書(shū)》相關(guān)約定不支持公司單方面下調(diào)該債券票面利率而告終。

    “房企債券利率調(diào)整主要集中在期限結(jié)構(gòu)上。整體來(lái)看，房企擬下調(diào)存續(xù)債券票面利率主要有兩方面原因：一是今年以來(lái)流動(dòng)性邊際重回寬松，市場(chǎng)資金相對(duì)充裕，融資成本有所下降；二是房企短債發(fā)行量上升，各梯隊(duì)房企境內(nèi)融資成本均有所下降。”蘇寧金融研究院陶金在接受記者采訪時(shí)表示。

    “今年以來(lái)，為應(yīng)對(duì)疫情、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，央行貨幣政策靈活，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，貨幣供應(yīng)量明顯提高，市場(chǎng)流動(dòng)性充裕。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水稱。

    增量明顯

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月房企境內(nèi)發(fā)行99筆融資債券，較7月增加17筆，融資規(guī)模約為758億元，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)8%；境外發(fā)行24筆融資，折合人民幣約為490億元，環(huán)比下降3%，同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-8月房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模為4472億元，同比增長(zhǎng)14.5%，信用債平均利率為4.45%，同比減少0.90個(gè)百分點(diǎn)。8月房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為690億元，同比增長(zhǎng)7.6%。

    克而瑞證券研報(bào)稱，8月中資房企人民幣債券票面利率多在3%-4%之間。如中國(guó)中鐵35億元公司債的票面利率為3.95%；美的置業(yè)30.76億元公司債品種一、品種二的票面利率分別為4.33%、3.98%；金地集團(tuán)20億元中期票據(jù)的票面利率為3.83%；金融街20億元公司債的票面利率為3.6%。

    “今年房企新發(fā)人民幣債券票面利率整體低于往年。”克而瑞證券研究院首席分析師孫楊表示。

    償債承壓

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，9-12月房企債務(wù)到期規(guī)模約3603億元，較2019年同期增長(zhǎng)68%。11月到期債務(wù)規(guī)模最大，達(dá)1071億元。

    克而瑞證券研報(bào)稱，若不考慮未來(lái)一年內(nèi)的債券新發(fā)、回售和提前還款，9月房企需償債946.8億元。償債高峰期在2021年3月、4月，償還總額分別為1957.1億元、2106.5億元。

    8月16日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，央行、住建部召開(kāi)座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。有專家表示，整體來(lái)看，在相關(guān)政策下，房企融資難度或?qū)⒃黾印?/p>

    對(duì)房企來(lái)說(shuō)，降負(fù)債提上日程。融創(chuàng)中國(guó)將繼續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率水平和融資成本作為當(dāng)前發(fā)展階段的重中之重。華遠(yuǎn)地產(chǎn)將聚焦全年目標(biāo)，提升營(yíng)銷去化能力和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，堅(jiān)決降負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)作為下半年計(jì)劃。新湖中寶在轉(zhuǎn)型發(fā)展中降負(fù)債。

    9月17日，中國(guó)恒大稱為降低債務(wù)水平和融資成本，公司決定以自有資金提前贖回2020年到期的15.65億美元優(yōu)先票據(jù)。自3月底實(shí)施新戰(zhàn)略以來(lái)，中國(guó)恒大僅二季度有息負(fù)債就下降400億元。