本報記者 王麗新

    如今，大中型房企幾乎全部完成了全國化布局，疊加融資政策收緊，如何盡快提高單城和區(qū)域效能，擴展市場份額成為房企共識。

    2020年初，遠洋集團啟動五期戰(zhàn)略，明確聚焦主業(yè)，重新調(diào)整成立六大開發(fā)事業(yè)部，在持續(xù)深耕京津冀基本盤外，提出“南移西拓”主張，同時重點關(guān)注華中區(qū)域，調(diào)整管理架構(gòu)分解目標，沖擊更高質(zhì)量規(guī)模發(fā)展。

    在外界看來，遠洋集團的鮮明標簽是根植于京津冀的北方企業(yè)。但外界鮮少知曉的是，10多年前，遠洋集團就已作出戰(zhàn)略部署，重點城市皆已進入。截至2020年6月底，遠洋集團在京津冀和華南區(qū)域銷售額占比均已超過20%，在當年新增土地儲備中，“南移西拓”區(qū)域的土儲面積占比已高達72%。

    “謀定而后動”式拓疆華西

    7月8日，遠洋集團華西開發(fā)事業(yè)部正式掛牌成立，覆蓋成都、重慶、貴陽、昆明、西安、南寧等核心城市。遠洋集團總裁助理、華西區(qū)域總經(jīng)理兼任環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理史志勇被派至華西開疆拓土。作為一肩擔起兩大區(qū)域的遠洋老將，史志勇現(xiàn)在更多的精力都放在拓展華西市場上。

    今年上半年，遠洋集團錄得418.4億元銷售額，其中華西地區(qū)的協(xié)議銷售額為29.91億元。雖在六大區(qū)域中占比較低，但對華西而言，已經(jīng)開始打開局面了。

    “‘拓’就是先鋒，‘拓’就是前面有市場但沒有路，我們要去拓，要把市場打開。”對于華西的戰(zhàn)略定位和目前的現(xiàn)狀，史志勇表示，“市場占比較低是目前發(fā)展階段必然經(jīng)歷的過程，不可能剛開始我們就達到各個城市的前十。”

    “現(xiàn)階段更多的是考慮和當?shù)赜焉痰暮献鳎ㄟ^合作的形式來延伸遠洋的經(jīng)營管理能力，產(chǎn)品打造能力，同時也著重于和各個城市的合作方建立聯(lián)系。”史志勇向《證券日報》記者表示，合作是一個主要的渠道，包括與政府平臺、央企，以及舊城改造等，但重點是聚焦六個省會城市布局，不會過于冒進，不計代價。

    “‘躬身入局’后保持對市場的敏感度，現(xiàn)在投資部門工作飽和度很高，每周每個城市都有最新項目研究報告，這是‘謀定而后動’。”史志勇向《證券日報》記者進一步稱，目前對華西的各個城市有明確的研究指標，研究＋拓展同時進行，兩手都要硬。招拍掛、收并購等是主要拿地手段，遠洋集團的物流、養(yǎng)老、商業(yè)等板塊有著成熟優(yōu)勢，這極大地增加了在區(qū)域開發(fā)領(lǐng)域拿地的靈活性。

    對于華西區(qū)域未來在集團中的發(fā)展權(quán)重目標，“六大省會城市加起來每年就是數(shù)萬億元的增量市場，雖有壓力但大有可為。”史志勇向《證券日報》記者透露，目前遠洋集團在華西的土地儲備貨值較充足，前期投資工作很快將會轉(zhuǎn)化為項目，預計年底將有一個較大的增長。

    “穩(wěn)扎穩(wěn)打”深耕華中

    與尚處在“開疆拓土”中的華西區(qū)域不同，華中對遠洋集團來說，如何深耕是重點，也是遠洋集團更高目標發(fā)展的重要“腰部”力量。在六大開發(fā)事業(yè)部中，華中區(qū)域是以武漢為中心，覆蓋鄭州、合肥、長沙、南昌等城市，2019年遠洋集團在武漢的單城銷售額可以排進前十，市場占比很高。即使從整體盤子來看，今年上半年，華中區(qū)域銷售占比達10%，新增土地儲備占比接近20%。

    “對于遠洋集團的‘南拓西移’戰(zhàn)略，華中的地位是經(jīng)濟活力靠前區(qū)域的必經(jīng)之地，武漢、長沙等GDP都超過了萬億元。”遠洋集團華中區(qū)域常務副總經(jīng)理婁文華對《證券日報》記者表示。

    實際上，早在2010年，遠洋集團即進入江城，先后開發(fā)遠洋莊園、遠洋世界、遠洋心漢口等多個頗為業(yè)界關(guān)注的知名樓盤。2017年4月，遠洋一舉拿下歸元寺地塊，一次性收獲了近百萬平方米建筑面積的居住用地和近90萬平方米建筑面積的商業(yè)用地，土地價格約為150億元，是遠洋集團在華中區(qū)域的重倉項目，整體項目240萬平方米，將打造成為一個集街區(qū)商業(yè)、商業(yè)MALL、住宅、寫字樓、酒店等多元業(yè)態(tài)于一體的城市更新綜合體。其中，拿出30%多的土地打造一個低密度、開放式的商業(yè)街區(qū)--武漢遠洋里CITYLANE。2019年9月，遠洋在武漢再下一子，是一個集住宅、公寓、寫字樓和商業(yè)為主的15萬平方米的設(shè)計之都引擎項目。

    如今，遠洋在武漢已經(jīng)從最初的單一住宅產(chǎn)品，形成了現(xiàn)在中高端住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、服務公寓、養(yǎng)老公寓等多重業(yè)態(tài)復合發(fā)展的態(tài)勢。短短數(shù)年間，遠洋集團已先后進入長沙、南昌、鄭州、合肥等華中城市，開發(fā)項目近20個，形成在華中區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展布局。

    “珍惜存量、發(fā)展增量”是華中區(qū)域的發(fā)展邏輯，“珍惜存量”即把已有項目打造好，“發(fā)展增量”即在武漢之外的其它五個華中城市，也要去布局，如上半年在鄭州新獲取一個項目。總體思路是一方面通過布局和深耕，將核心業(yè)務導入占領(lǐng)市場；另一方面，鞏固遠洋集團在華中的市場地位。

    “對整個華中區(qū)域來說，潛力有，機會大，但競爭同樣激烈，你看到的城市別人也看得到，機會是自己跑出來的。”婁文華表示，在土地獲取方面，以快周轉(zhuǎn)小體量為主，前提是安全邊際高，IRR指標要求嚴格，核心原則是堅決不冒進，“投資布局要兩條腿走路，參與招拍掛之外，要通過股權(quán)收購等渠道把遠洋集團資源拓展起來，力爭實現(xiàn)‘顆粒歸倉’”。

    綜合來看，在遠洋集團的六大開發(fā)事業(yè)部，有基本盤的鞏固區(qū)，有增長速度較快的“腰部力量”，有未來預期較高的新增長極，分工明確，年度目標導向明晰。正如遠洋集團近期的內(nèi)部報告所示，每個項目要做就做好，不盲目投資，要強身健體。