一改往昔的傳統(tǒng)淡季行情，今年盛夏的樓市銷售超出預(yù)期。據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月至8月，百強房企實現(xiàn)操盤銷售金額分別同比增長25.7%、30.7%。更為亮眼的是，8月，百強房企權(quán)益銷售額同比增速創(chuàng)年內(nèi)新高，達26%，百強房企中近八成實現(xiàn)單月銷售業(yè)績同比提升。

    多名行業(yè)人士認為，受疫情等因素影響，上半年房企營業(yè)收入及凈利潤增速均值明顯下滑。下半年以來，在“房住不炒”的背景下，雖然多個熱點城市市場降溫，但不少規(guī)模房企增加推盤量，以及疫情期間被壓抑的市場需求持續(xù)釋放，弱化了淡季效應(yīng)。

    “深V”走勢之后，樓市能否延續(xù)穩(wěn)步回暖的勢頭？

    上市房企銷售加快復(fù)蘇

    隨著多家上市房企8月銷售數(shù)據(jù)的出爐，眼下樓市回暖的趨勢更加明晰。“經(jīng)歷6月的半年度收關(guān)沖刺后，往年的7、8月通常是一個淡季，但今年市場復(fù)蘇的表現(xiàn)比較突出。”一名房產(chǎn)行業(yè)人士表示。

    上市房企的最新“成績單”更是證明了這一點。中國恒大8月合約銷售金額約為514.8億元，同比增長約7.7%；合約銷售面積約為532.4萬平方米，同比增長約18.5%。1月至8月，中國恒大累計合約銷售金額約4506.2億元，已較6500億元的全年銷售目標，完成近七成。

    另外兩大頭部房企的表現(xiàn)同樣出色。萬科8月實現(xiàn)合同銷售面積422.9萬平方米，同比增長52.45%；合同銷售金額587.2億元，同比增長33.06%。碧桂園8月實現(xiàn)合同銷售額約609.3億元，同比增長30.10%；合同銷售面積712萬平方米，同比增長37.86%。

    除了“恒萬碧”外，部分規(guī)模上市房企8月銷售也不俗。如，旭輝控股集團實現(xiàn)合同銷售金額、合同銷售面積分別為256億元、181.65萬平方米，分別同比增長86.86%、88.12%。合景泰富集團預(yù)售額為96.12億元，同比增長55.8%；預(yù)售建筑面積為65.7萬平方米，同比增加92.1%。

    對于上市房企淡季銷售數(shù)據(jù)逆勢增長，業(yè)內(nèi)人士認為并非偶然。中指研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，8月，全國100個城市新建住宅平均價格為15605元/平方米，環(huán)比上漲0.50%，漲幅較7月擴大；從同比來看，上漲3.34%，漲幅較7月擴大0.13個百分點。

    結(jié)轉(zhuǎn)收入集中釋放為主因

    受疫情等因素影響，上半年房企營業(yè)收入及凈利潤增速均值明顯下滑。不過，在進入二季度后，隨著疫情防控形勢逐漸向好，以及行業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，樓市整體已開始出現(xiàn)反彈，并持續(xù)至今。在多名行業(yè)人士看來，8月上市房企銷售業(yè)績進一步爆發(fā)，與購房需求、結(jié)轉(zhuǎn)收入集中釋放有關(guān)。

    “我們的銷售從4月開始已基本恢復(fù)到與去年持平，經(jīng)過5、6月的行業(yè)傳統(tǒng)旺季后，7、8月的銷售仍持續(xù)升溫。”上海某上市房企的營銷部相關(guān)人士告訴上證報，去年年底，其所在公司計劃在今年上半年新推4個至6個樓盤，但因疫情影響，導(dǎo)致原定于6月推出的兩個新盤延遲至最近兩個月。

    一家國有上市房企的財務(wù)人員則透露：“受疫情沖擊，今年公司的結(jié)轉(zhuǎn)收入將主要集中在下半年，我們個別大區(qū)90%的樓盤都是下半年交付。”

    上述說法在多個一線城市8月新盤銷售數(shù)據(jù)上得到體現(xiàn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上海8月商品住宅（不含保障房）新批上市面積超90萬平方米，同、環(huán)比均增長1倍以上；廣州8月后三周商品住宅成交面積同比增幅均在五成以上，其中最后一周成交規(guī)模刷新2019年10月以來周成交紀錄；8月下半月深圳商品住宅新批上市面積在40萬平方米以上，全月規(guī)模居近5年高位。

    較為寬松的借貸環(huán)境，也為前期被壓制的市場需求提供了釋放的條件。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，房貸利率持續(xù)下調(diào)，已連續(xù)下降7個月。7月，1年期和5年期LPR利率分別為3.85%和4.65%，比年初分別下降了0.3個和0.15個百分點。

    “金九銀十”能否如期而至？

    樓市今年8月的表現(xiàn)，令業(yè)界對“金九銀十”充滿期待。

    “進入9月，預(yù)計房企會進一步加大推盤力度，加大促銷力度及釋放優(yōu)質(zhì)房源的概率較高，市場成交規(guī)模仍有望高位運行。”克而瑞證券分析師董浩表示，各城市市場或?qū)⒊掷m(xù)分化，核心一二線城市市場需求堅挺，且有強勁購買力支撐。

    “我們多個新盤會在9、10月推出，以確保完成年底回款目標。我們也會利用這個時間節(jié)點做一些活動，從而帶動存量樓盤的交易。”前述上海上市房企的營銷部相關(guān)人士稱。

    今年前期頻頻出手拿地的濱江集團，則儲備了相當充沛的貨值。公司相關(guān)負責人此前接受上海證券報采訪時稱，在政策允許的前提下，上半年的新增土儲基本可在年內(nèi)開盤銷售，實現(xiàn)回籠資金。

    “房企的銷售回款端壓力驟升，將增加開發(fā)商啟動‘加速銷售模式’的可能性。”董浩分析認為，房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源為融資和銷售回款。當融資收緊時，房企會加大對銷售回款的依賴度，進而采取“高周轉(zhuǎn)策略”，即加快開工推盤、期房銷售。可以預(yù)見，趁著“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，房企會加速銷售。

    此外，上半年銷售情況不盡如人意的房企，下半年必將加大銷售力度。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年，除中國恒大、濱江集團等房企業(yè)績完成情況尚佳之外，36家標桿房企中近半數(shù)目標完成率不及40%，其中有3家甚至低于35%。

    但董浩認為，當前熱點城市市場監(jiān)管加強預(yù)期不斷強化，需求端經(jīng)歷近幾月不間斷供應(yīng)帶動后，釋放節(jié)奏或?qū)②呌诶硇浴?/p>