2020年上半年，房企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模大增，且各梯隊房企發(fā)債成本均不同程度回落。有的房企下調(diào)存續(xù)期內(nèi)債券利率?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，在各梯隊中，TOP11-30房企降幅最大，上半年平均融資成本跌至4.35%，較2019年下降1.52個百分點。

    專家指出，按目前形勢看，融資成本下降的趨勢還會延續(xù)，但下半年房企資金面整體情況仍有待觀察。

    量增價跌

    機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1至5月，房企境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模同比增長10%，平均發(fā)行利率較2019年下行1.2個百分點。截至6月18日，今年以來房企發(fā)債凈融資額達1490億元，比去年1-6月的479億元的三倍還多。

    方正證券固收首席分析師齊晟表示，2020年以來，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行火熱。一方面，房企由于銷售回款困難，且存在大量借新還舊需求。同時，資金寬松，融資成本下降，為債券發(fā)行提供了有利條件。

    近日萬科發(fā)行20億元公司債券。其中，品種一實際發(fā)行8億元，票面利率為3.20%；品種二實際發(fā)行12億元，票面利率為3.90%。

    發(fā)債成本不斷下降的同時，不少房企下調(diào)存續(xù)期內(nèi)債券利率。萬科就于近期發(fā)布公告擬將“17萬科02”的后續(xù)兩年票面利率從4.54%調(diào)整至2.30%。6月初，萬科將5年期債券“17萬科01”的后兩年票面利率由4.5%下調(diào)至1.90%。此外，華夏幸福等對存續(xù)期內(nèi)債券利率進行大幅下調(diào)操作。

    關(guān)鍵看銷售

    “利率下降為債券融資創(chuàng)造了有利條件，但投資者對地產(chǎn)債發(fā)行人的資質(zhì)要求較高，資質(zhì)較低的房企恐難以通過債券融資緩解資金壓力。”齊晟指出。

    中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，從目前情況看，融資成本下降的趨勢會延續(xù)。但下半年房企資金狀況主要看商品房的銷售情況，如銷售并不理想，資金鏈仍將偏緊。

    業(yè)內(nèi)人士指出，隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，銷售節(jié)奏將逐漸回歸常態(tài)，從二季度起全國商品房銷售面積或?qū)崿F(xiàn)小幅增長。全年或與2019年大體持平。若未來土地市場過熱，不排除在開發(fā)商融資層面進行政策調(diào)節(jié)的可能。

    “政策可進行分類管控，按照開發(fā)銷售型、持有運營型等有所區(qū)分，分別制定相應(yīng)的控制指標。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉建議，開發(fā)銷售型仍可以按照原先的規(guī)?？偭可舷?、整體控制比例，繼續(xù)做好相關(guān)安排，尤其要避免房企非理性高價拿地，引發(fā)房價上漲預期。對于持有運營型要加大支持力度，避免因資金鏈斷裂造成大量持有項目“爛尾”。