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中國住房市場發展月度分析報告10月號出爐:9月中國核心城市房價由漲轉跌 二手房成交量繼續下降

2019-10-24 15:51  來源:證券日報網 姜楠

    本報記者 姜楠

    中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組在2019年9月份緯房指數監測分析的基礎上,運用大數據挖掘分析方法,結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究,完成了2019年10月《中國住房市場發展月度分析報告》。

    報告顯示,核心城市房價總體由漲轉跌,二手房成交量繼續下降。2019年9月,核心城市房價開始由漲轉降。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示,2019年9月,核心城市房價環比下降了0.12%。這是2019年以來,核心城市綜合房價水平值的首度下降。而在此前5個月,核心城市房價的變動主要表現為漲速的下降。考慮到2018年同期核心城市房價也有一波下降走勢,9月核心城市房價由漲轉跌尚不具有特殊的周期拐(頂)點意義。同時,從二手房成交量指數看,在核心城市房價由漲速下降演變為水平值下降的同時,核心城市二手住房成交量也繼續下降。2019年9月,10大重點城市二手住房成交量指數為155.60,比8月下降了7.41%,但仍高于2018年同期成交量。從量在價先的一般性規律看,在其它條件不變的情形下,二手房成交量的持續下降,表明房價走勢短期難以出現反轉。

    具體而言,一線城市整體微跌,北京房價下跌相對較快,準一線城市房價環比跌幅總體擴大,天津重慶跌幅較上月有所加大,二線城市房價總體漲速進一步下降,市場走勢繼續分化,三四線城市總體由漲轉跌,部分城市房價仍逆市上漲;核心城市住房租金下跌有所加快,市場景氣度比上年相對較低。

    報告預計,2019年底前住房市場總體穩中趨降,少部分城市可能降速加快。分城市看,一線房價可能延續下跌態勢,二線城市房價總體以小跌為主,部分部分房價基數低、中長期房價累計漲幅相對小的城市房價仍可能上漲,三四線城市房價下跌與上漲并存。

    報告建議,一是保持調控定力,堅持避免出臺刺激購房政策。歷史經驗證明,即便房價可能已經進入下跌通道,出臺刺激購房政策也必然導致短期房價的異常上漲。房地產政策的制訂應堅守“房住不炒”的底線,避免刺激需求引發房價大起大落和房地產調控前功盡棄。

    二是從各地市場實際出發,增強需求管控政策的彈性與靈活性。在堅持“房住不炒”、維持市場總體穩定的前提下,可對已有的需求管控政策作適度調整。進一步增強政策針對性,減少“一刀切”式管控。避免誤傷剛性需求及合理購房需求,適度支持改善性住房需求。

    三是因地制宜對住房限購進行邊際性調整。住房限購政策對于抑制投機、穩定房價起了積極作用。但限購等行政措施的長期化、單向化,不利于區域市場競爭和土地有效利用,長期使用可能在一定程度上妨礙居民住房水平的提升。在條件許可的前提下,可以根據實際需要作對住房限購政策作一些邊際性調整,以適應市場形勢的新變化。但在短期內,住房限購政策不宜全面撤銷。

    四是完善住房市場監測指標與方法。住房市場監測指標的單一化,容易誘發簡單調控或虛假調控,有必要加以改進以促進市場的持續穩定。可以考慮增加住房市場監測指標、完善監測方法,加強二手房監測、成交量監測、輿情監測、大規模搖號等市場異常監測,引入大數據監測、人工智能監測等新方法。

(編輯 上官夢露)

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