我國當前處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，國家經(jīng)濟的長遠發(fā)展，制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，都離不開內(nèi)需的支持。內(nèi)需則包括投資和消費兩方面，而投資回報率的增長從根本上也是受到消費能力的制約。目前我國消費的一大主要矛盾便是由于高房價導(dǎo)致的，居民用于房屋購置的支出占比過高問題。

    據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年上半年，北京市居民人均居住支出7140元，同比增長22.1%，占人均消費支出的比重為36.3%，為消費的最大占比。顯然，在高房價現(xiàn)狀和供給剛性的制約下，像北京這樣的核心城市，當前需要大力發(fā)展住房租賃市場，降低購房需求和減少住房支出。而這也成為新時期房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要著力點，且符合前期中央政治局會議所提到的房地產(chǎn)市場長效機制的建立。

    集體土地助力租賃住房發(fā)展

    北京萬科6項目年內(nèi)齊開工

    不過，租賃住房市場如火如荼發(fā)展的同時，北京市租賃住房短缺、品質(zhì)較低、安全管理欠缺的問題也逐漸地暴露了出來。

    目前，大興、通州、昌平、朝陽等區(qū)域承接了北京市主要的租賃居住人口。據(jù)北京市城市管理委員會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年北京市全年共拆除相關(guān)違建5985萬平米，而同年北京商品房銷售面積以及保障房銷售面積共計1142萬平方米。違建的拆除直接導(dǎo)致了租房市場供給的減少。貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。

    這也導(dǎo)致近年北京房租快速上漲，大部分區(qū)域平均每年租金漲幅達到10%，給居民生活帶來巨大壓力。

    同時，當前北京租賃住房市場中，大量租賃住房的供應(yīng)仍然依靠嚴重老舊的小區(qū)，這些都不能夠滿足人們?nèi)找嫣岣叩木幼⌒枨?，也與北京快速發(fā)展的城市面貌所不匹配。

    實際上，在面臨“居住供應(yīng)不足”、“房價過高”等問題時，全國都確立了加大租賃住房供應(yīng)，完善“租購并舉”的住房保障體系，既能夠保障居民的基本居住需求，同時也希望能夠引導(dǎo)民眾建立合理的住房消費階梯理念，尤其是廣大年輕人，可以先通過租房解決居住問題。

    而要加大租賃住房供應(yīng)，必須增加租賃住房建設(shè)用地的供給。北京市發(fā)布的《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（376號文），既解決了當前北京等一線城市市區(qū)內(nèi)國有建設(shè)用地不足的問題，又充分盤活了農(nóng)村集體建設(shè)用地，提高了集體土地集約利用水平，實現(xiàn)建設(shè)用地減量發(fā)展，推進了北京市土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也加強了北京城市住房保障和房地產(chǎn)調(diào)控工作，建立租購并舉的住房體系，加快非首都功能疏解，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展建設(shè)，可謂是一舉兩得。

    當前，北京長租公寓市場供應(yīng)可分為新建與改造兩大類，在運營項目（全市約4萬間）多為改造類，但隨著集體土地建設(shè)租賃住房項目的陸續(xù)上市，未來3-5年新建項目（集體土地）市場占比將超過90%（17-18年，北京集體用地清單供應(yīng)約320萬㎡，其中已形成成熟市場化運營方案項目約130萬㎡，預(yù)計可形成供應(yīng)約3-4萬間租賃住房），且持續(xù)增加。當前集地土地建設(shè)的租賃住房會在未來1-2年間極大補充北京租賃住房的供給。

    萬科作為全球五百強企業(yè)，在推進城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展過程中，也確立了城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略定位，致力于為我國城市建設(shè)與發(fā)展持續(xù)提供全面、系統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)。租賃住宅業(yè)務(wù)作為城市配套服務(wù)的重要一環(huán)，也是萬科主營業(yè)務(wù)之一。當前在北京市內(nèi)，萬科旗下租賃住宅品牌“泊寓”已經(jīng)有11家門店正式開業(yè)運營，總房間數(shù)2132間，共計6.6萬㎡，整體出租率在95%以上。

    在北京市的集體土地租賃住宅建設(shè)方面，北京萬科也始終和各區(qū)、鎮(zhèn)、村三級政府一起，積極研究路徑，經(jīng)營合作。當前在北京已經(jīng)獲取了6個集體土地建設(shè)租賃住房項目，總建筑面積75萬㎡，能夠提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。在未來三年，萬科每年計劃新增約7000間新增租賃住房項目開業(yè)。

    據(jù)悉，目前萬科負責(zé)的6個長租公寓中已經(jīng)有2個正式施工（高立莊、成壽寺），剩余4個（草橋、瀛海、大興舊宮、臺湖）也基本上都會在今年正式開工。高立莊、成壽寺項目都將于年底完工，高立莊項目目前已開放城市展廳部分，開始向周邊企業(yè)和個人預(yù)租。2020年1季度末、2季度初正式開業(yè)上市。其余幾個項目也會在2021-2022年陸續(xù)上市開業(yè)。

    萬科賦能租賃住房項目

    打造新型共享復(fù)合社區(qū)

    值得注意的是，租賃住房不等同于傳統(tǒng)的住宅社區(qū)，人流量更大、人員組成結(jié)構(gòu)更復(fù)雜，因此新型的租賃社區(qū)中需要更加科技化的社區(qū)管理體系，保障租賃社區(qū)中居住人員的安全；也需要更加精細化的服務(wù)體系，提升租賃客戶的居住體驗；更需要在充分考慮周邊產(chǎn)業(yè)配套的情況下，保證區(qū)域的職住平衡狀況。在增加保障租賃住房供應(yīng)后，也能夠充分保障租賃維持在一個合理的水平。以豐臺高立莊租賃住房項目為例：項目開間產(chǎn)品定價為3000-5000元/月，約為周邊同品質(zhì)一居室租金70%-80%，既能夠保障居住品質(zhì)，也能降低租賃成本。

    同時，新建的集體用地租賃住房項目周邊，大多原來都是傳統(tǒng)的村里的板房，使用效率低。由于原始工場及廠房的轉(zhuǎn)移，周邊現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)人口大多以科技和新白領(lǐng)為主。占據(jù)優(yōu)質(zhì)的地理資源，租金高，但并沒有真正與周邊租金所匹配的適合居住空間，業(yè)態(tài)規(guī)劃單一、街道形象冷漠、社區(qū)關(guān)系孤立、市井生活缺乏。對此，萬科方面表示，新型的租賃居住社區(qū)并不應(yīng)該是這樣的，而應(yīng)該是全新的“共享復(fù)合社區(qū)”。

    因此，在高立莊租賃住房項目中，萬科實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)從簡單企業(yè)聚集V1.0，到產(chǎn)業(yè)集群V2.0，再到創(chuàng)新集群V3.0的華麗蛻變。在高立莊社區(qū)，堅持著以產(chǎn)業(yè)、研發(fā)的核心功能為主，以城市功能為輔的初心，秉持著以“人的尺度”為核心，力圖為年輕人打造集時尚潮流和便捷生活體驗于一體的新型共享復(fù)合社區(qū)。

    而為了適應(yīng)年輕人的需求，萬科在高立莊租賃住房社區(qū)中打造了一個云中圖書館，這是一個公共空間，在云中圖書館中大家可以看電視，讀書，分享，交流，每個節(jié)日都會組織活動，讓同一個社區(qū)的住戶形成一個社群，有互動有故事發(fā)生。

    此外，萬科還對租賃住房項目進行了科技賦能，包括綠色的社區(qū)管理系統(tǒng)、安全的人員管理體系和智能的響應(yīng)體系。

    行業(yè)發(fā)展仍需政策支持

    不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然集體土地建設(shè)租賃住房政策為企業(yè)進入打開了端口。但是當前集體土地建設(shè)租賃住房中不可轉(zhuǎn)讓退出的要求，導(dǎo)致企業(yè)需要承擔(dān)50-70年的全部經(jīng)營風(fēng)險而沒有正確的退出途徑。這也極大的提高了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，降低了參與熱情。因此需要有更完善的退出機制，保障行業(yè)能夠形成進入-退出的閉環(huán)。

    而目前央行正式對外尋找首批公募股權(quán)reits項目，此政策正好可以為集體租賃住房項目保障正常退出。

    據(jù)悉，萬科大興瀛海租賃住房項目，作為全國集體建設(shè)用地公開上市流轉(zhuǎn)的試點項目，規(guī)劃建設(shè)約15.6萬㎡租賃住房，屬于央行重點支持范圍，目前已提交完整申請材料，等待政策明確后的審批意見。“長租公寓作為持有型資產(chǎn)，在一線城市市場規(guī)模與需求量大，未來建成后可持續(xù)提供穩(wěn)定收益。”上述業(yè)內(nèi)人士指出。

    此外，租賃住房行業(yè)快速發(fā)展的同時，越來越多的玩家加入到市場中。從業(yè)者的增多在加速行業(yè)發(fā)展的同時，參差不齊的玩家也會給行業(yè)帶來更多的問題。鼎家公寓的破產(chǎn)便點燃了長租公寓領(lǐng)域的第一個“雷”。無獨有偶，緊接著GO窩公寓、Color公寓、寓見公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲等長租公寓接連資金鏈斷裂，2018年共有超10家長租公寓（分散式為主）機構(gòu)先后出現(xiàn)問題暴雷。僅僅鼎家公寓一家企業(yè)的問題就導(dǎo)致4000戶租戶成為直接受害者。據(jù)統(tǒng)計，從2017年2月份到2019年3月份，一共有20家長租公寓先后關(guān)閉，數(shù)萬人受到嚴重損失。究其原因，長租公寓的暴雷皆是由于運營商經(jīng)營能力有限，資金實力不足從而導(dǎo)致資金鏈斷的結(jié)果。但長租公寓的暴雷后的惡果往往都是需要由租客業(yè)主一起買單?？梢娮赓U住房對從業(yè)者的運營能力及資金實力都有較高要求，為充分保障租戶及業(yè)主的權(quán)益，應(yīng)該增加更多的監(jiān)管機制，保障行業(yè)的健康發(fā)展。

    對此，有行業(yè)分析師表示，租賃住房行業(yè)對于資金的要求較高，需要企業(yè)有健康的現(xiàn)金流管理能力。前序暴雷的長租公寓都是因為資金鏈斷裂導(dǎo)致，而為長租公寓企業(yè)提供更好的融資政策，則能夠更好的培育租賃行業(yè)。當前，根據(jù)“市規(guī)劃國土發(fā)（2018）327號”文，集體土地建設(shè)租賃住房的，不可用于抵押，給大部分項目實施主體在融資層面造成了較大困難，大企業(yè)需采取信用擔(dān)保的方式才可獲取銀行融資，極大的降低了企業(yè)參與的熱情。

    “如果想要快速培育起這個市場，相關(guān)部門還需加強融資及減稅降費等政策支持力度，才能更好的建設(shè)達到人民對美好生活要求的租賃住房。”上述行業(yè)分析師認為。

（編輯 王江浩）